鹏城燥热,三“蛇”出没
2020-05-11 21:30

鹏城燥热,三“蛇”出没

本文来自微信公众号:地产风声(ID:fangshi488),作者:宋兵甲,题图来自:电影《功夫》


天热,蛇容易出没。


楼市热,城市地头蛇容易躁动。




最近,深圳楼市热到跟天气一样不正常。


深圳楼市有多火,看数据更直观:4月新房成交量创5年来新高,二手房价涨幅远远甩开北上广。


热风吹高交易的同时,也吹出一些怪象:天价喝茶费,二手房价触碰红线、经营贷异动……


怪象迭出,叫人拍案称奇。


拿天价喝茶费来说。有网友爆料出一份“喝茶费”内部报价单:其中深圳一个楼盘116平总价1120万,另有“喝茶费”100万。


天热喝凉茶,楼热也要喝点“茶”。这还只是深圳楼市喝茶乱象里的一个缩影。


乱象丛生,官方被撩得按奈不住,只好拿出棍棒。宝安区住建局发布通知,将打击开发商和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等违法行为。


一手房暗流涌动,二手房则是放开了冲浪。


上个月,深圳南山,蛇口等区域的二手房价,接连爆出新高,不断在红线边缘试探。


官方再次下场,对二手房进行管控。有媒体称深圳光明区住建局,对热点区域口头传达6.3万每平的“指导价”。


此项操作也创造出历史:在深圳房地产发展史上,这是官方首次对二手房价格给出“具体”指导意见。


怪象频出,铁腕连击,这就是当前深圳楼市正在上演的精彩大戏。



这场戏里,三条深圳 “地头蛇”——招商蛇口、华侨城、华润置地的身影密集闪现。


4月28日,深圳市住建局局长张学凡表示:已暂停“捂盘惜售”开发商在深所有项目网签。


他直言:“一个楼盘分三次销售,给老百姓释放每次秒光的信号,对这种行为要坚决打击。”


明眼人都瞧得出来,这是在敲招商蛇口的脑门儿。


前不久,招商蛇口祭出“一个楼盘分三次销售”的神操作。


3月7日,深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺开盘,推出104套公寓,总价2000万元起。当晚104套全部售空。


3月13日,太子湾·湾玺又带着它的14套房源来了,总价4200万元起。当天下午仅8秒就宣告卖光,销售金额达6亿元。


4月5日,太子湾·湾玺迎第三次开盘,推出54套公寓,总价2900万~5500万元。半天功夫又卖完了,销售额23亿元。


短时间三连冲,小步快跑,堪称地产营销教科书里的典范。不过按照预售规定,这种行为是不合规的。


早在2015年,深圳就对“捂盘”开出猛药:新盘在取得预售证后,须在10日内全部公开房源并一次性对外销售。


换句话说,招商蛇口三次点火是违规的,一个错误的方式用在错误的时间,最终引“火”上身。


目前太子湾湾玺除了33套已备案房源外,其余192套房源全部显示为“分局锁定”,即被限制销售。


招商蛇口在“引火”,另一条地头蛇华润则有些“上火”。


上个月,据深圳市房地产中介协会称,华润城一期在3家房产信息平台上最高报价都超过20万元/平方米,在深圳中原和Q房网挂牌的单价比该小区挂牌均价分别高出65.9%、55.7%。


有业内人士称,此次华润城一期部分业主将房源报价大幅抬高,目的是通过“高评高贷”的方式,向银行做经营抵押贷款。于是导致华润城虚火旺盛。


这把火灼到了深圳楼市的神经。深圳业内流传,目前单价20万的二手房房源不得上市交易。


一些房产平台上华润城单价20万的二手房源被悉数下架,其自身也成为重点监控对象。


如果说招商蛇口是“主动引火”,华润则是被“城门失火”殃及,连带火了一把。


另一条地头蛇华侨城则是在“主动”与“被动”着火之间来回试探。自己当年埋的“火种”,被业主发现并点着了。


五一期间,部分华侨城天鹅堡三期的新业主在小区门口拉开横幅,批华侨城虚假宣传。


导火索是,这部分业主发现,自己买的豪宅与此前宣传的样本相比,根本就是买家秀与卖家秀。


问题出现在楼栋入户大堂的设计上。


天鹅堡三期共有ABCD四栋楼。然而,四栋住宅的所有业主却只能共享D栋的同一个大堂入口,其中ABC三栋的业主只有两部电梯用于通行。


分流设置薄弱严重影响了出行,怒不可遏的业主控诉华侨城存在营销欺诈的嫌疑。


三条地头蛇,在燃烧的深圳楼市中,就这样“火”了一把。




回溯历史的脚印,“二华一招”组合和深圳有些说不完的故事。


1979年,招商蛇口创立于蛇口片区。蛇口,乃深圳以及中国改革开放的先行地。


1985年,华侨城起步于深圳湾畔的一片滩涂。如今,业内有着“一座华侨城,半部深圳地产史”的说法。


华润则是此前多年扎根香港,2012年时将中国内地的总部选定深圳。从这点上,招商蛇口和华侨城是不折不扣的深圳“老江湖,华润算是半只地头蛇。


尽管诞生年月、成长历程各不相同,但“三蛇”均与深圳楼市保持着脉搏上的一致。


回头来看,似乎每一次深圳楼市刮来热风时,“三蛇”都会有异动。


2013年1月,深圳楼市拉开火热序幕:新房成交6305套,同比上升359.55%,创深圳43个月以来最高单月记录。此后一年,深圳的全年新房均价同比上升14.4%,达到历史最高水平。


这一年,三条地头蛇轮番曝光于镁光灯之下。


2013年8月16日,华润置地击败世茂,以109亿拍得深圳前海第三宗地,摘下深圳总价地王。


第三天,华侨城便接棒登场。


2013年8月18日,深圳华侨城纯水岸15期首次推出399套房源,当天单日认购超332套,均价约6.5万元/平米,当天总成交额高达55.86亿元。


这个成交额,打破当时全国房地产项目开盘当天的销售额记录。


2014年,后来归并入招商蛇口的招商地产,联合华侨城以30.4亿元拿下龙华商业地王。


2014年,“三蛇”均闯进当年深圳房企商品住宅销售排行前十,“我的地盘听我的”,深耕实力尽显:招商地产51.97亿,排名第4;华侨城39.15亿,排名第6;华润置地以30.08亿,排名第8。




2015年,深圳楼市同比涨幅达47.5%,居全国首位,市场火热。


三家地头蛇依旧动作频频。


2016年8月,深圳诞生新全国地王:招商蛇口和华侨城联合体,以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地。


两蛇共舞,联手在深圳激起的声浪被扩散至全国。


紧接着2016年10月,华润置地以62.36亿的总代价收购母公司手中的深圳湾项目,令其在深圳的土储再增长两成到120万方左右。


整个2016年,招商和华侨城在深圳一级市场联手激战,华润在二级旧改市场频频出手。


深圳地产市场竞争激烈,有新面孔加入,也有老面孔掉队,“三蛇”依然活跃在队伍前列:在2017年的深圳房企销售排行榜上,华侨城以215.30亿,排名第2;华润置地以148.07亿,排名第5;招商蛇口141.35亿,排名第6 。


此次集体高调亮相结束后,“三蛇”组合又于今年的深圳楼市热风中“重逢”:一边的招商蛇口被爆出“捂盘惜售”、“喝茶费”,另一边的华润置地投资千亿,启动罗湖焕新计划,华侨城在加速推进深圳本部旅游度假区的开业。


鹏城地盘虽小,但它是全国楼市的风向标。


一举一动牵扯江湖敏感神经。


风吹来时,总有地头蛇喜欢探头。这是一个刺激而冒险的的游戏。


枪,不会打地头蛇,却可能打“出头”蛇。

本文来自微信公众号:地产风声(ID:fangshi488),作者:宋兵甲

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