别人住了19年,房子还属于我吗?
2020-05-17 20:40

别人住了19年,房子还属于我吗?

头图来自视觉中国,本文来自微信公众号:双极地产(ID:earthabglobal),作者:双极分析师


张女士1992年在深圳33.2万元买房,被人撬锁入住19年。现在房价涨价至600万,上门要求寻回房产的新闻最近上了热搜。


真相孰是孰非,暂且让子弹飞一会。今天要讲的是国外一个非常相似的案例。


1992年,当张女士斥巨资在深圳“全款买房”,但并未选择办理房产证和入住。


与此同时,远在澳大利亚悉尼市的一个老太太在她的家中孤独的死去,留下了一栋空置的三居室独栋。这栋房屋是一个希腊移民家庭在1927年购买的,之后长租给了老太。


随着时间的推移,两个房屋经历了看似一致的经历,它们被房主“遗忘”了,空置了。


1998年,一个叫Bill Gertos的房地产开发商,做了几乎跟林先生2001年同样的事情。



他经过了一个门锁“坏了”的房子,走了进去,开始给房子换锁、装修、缴纳税费。更厉害是的,他还将房子挂牌出租赚取收益。


两栋房子,两个大洲,以近乎同样的方式,被外人侵占了19年。


更加巧合地是,这两栋房子在2020年的市场价格都是600多万元人民币。


然而,这两套亲如兄弟的房子,在两个国家不同的法律体系下,却迎来了截然不同的命运。


2017年,Bill Gertos向法院提出了逆权侵占的申请,申请获得房产的所有权。


虽然原房主一家尽力阻拦,但这套600多万的房产还是在2018年被判给了Bill Gertos。


之所以发生这种情况,源自于西方法律体系中的一个概念,逆权侵占(adverse possession),简单来说,就是人们可以通过长期占用无人管理的财产来获得产权。


听起来很荒谬是吗?


伴随着今天的内容,我们也可以进行一个思考。


从社会的角度考虑,一面是,大量房产资源被雄厚的资本购买后闲置,并被绝对保护。另一面是,闲置的房产被侵占和使用,最终被有需要的人所有。


究竟哪一方是正义的呢?


传承1600年的规则


公元426年,罗马法确立了Usucapio的概念,简单来说,一件物品被不间断持有30年后,所有权就转移给持有者。


这条准则在西方法律体系中得到了延续,欧洲、美洲各国的当代法律中大多有这一条文。


在澳大利亚,昆士兰州、西澳,只要有人非法侵占空置房屋12年,并提供控制证明,比如说进行装修,缴纳市政费,水费,土地税和保险费等,就可以申请获得房屋的产权。维多利亚省和南澳的规定是15年。


在英国,占有非皇室的房屋和土地10~12年后,侵占者可以在国家土地局申请成为产权所有人。



在美国,根据不同州的法律,非法侵占者只要连续缴纳5-30年的税费,就能够申请成为产权所有人。


而在亚洲国家和地区,曾长期被英国殖民的国家和地区也普遍存在类似法规,中国香港采取的是12年的标准。


这看起来似乎有些荒谬,有多少人真的会忘掉自己的房产10余年?这多半只是个别现象吧?


远非如此。


根据2019年的数据,英国空置6个月以上的房产有313792套,有46964套房屋空置了5年以上,空置10年以上的房屋有近13000套。


而这些房屋,很大的数量集中在经济发达的英格兰地区。


就拿伦敦来说,有22481栋房屋长期空置,总价值高达107亿英镑。


同时是2019年的数据,美国的长期空置房屋多达1700万套。


2014年的数据,欧洲的长期空置房屋有1100万套。


海量的无房者和海量的空置房,这一幕熟悉吗?


2200年前,老祖宗就描绘过类似的景象,富者田连阡陌,贫者无立锥之地。


不可调和的矛盾


问题又来了?为什么不能通过政府措施来解决空置房问题,而要让民众自行侵占呢?


其实很多国家和地区都颁布过针对空置房的法律规范。


比如说,英国的《空置住宅管理法令》(Empty Dwelling Management Orders),赋予了地方上处置长期空置住房的权力。


可是,这类法案普遍执行力度不高,这不是资本主义,财产自由受到侵犯,类似的批评此起彼伏。


2006年~2018年,全英国只依法处置了229例空置房屋,而且随着标准的不断修正严格,2018年仅仅处理了6起。


软弱的管理滋生了大批的自占房活动。


比如说,Squat!Net等网站从1997年就开始建立,分享全球范围内的住房侵占经验,15种语言23个国家的指南。



世界各地的无房者联合了起来。


他们研究相关的法律法规,每年更新指导各国的指导手册手册;在网上分享侵占房屋的日记,出版书籍;甚至会在房东维权时会有组织的对抗房东,人多势众的“谈判协商”。



08年金融危机期间,自占房运动一度曾经达到高峰,甚至有人批量的占领止赎的空置房,然后翻修出租牟利。


这种规模化的“共房运动”自然不会无限扩张下去。


2012年,英国开始将这种行为作为刑事案件处理,侵占者会被判处6个月的刑期或者是5000英镑的罚款。


统计数据显示,2012~2015年期间,英国总共有738人因此被捕,260人被定罪。


2015年,法国也规定非法侵占房屋可以被判处最高1年的刑罚和15000欧元以下的罚款,房主可以在发现侵占者的48小时后申请驱逐。


当然,具体的执行力度取决于房主背后的实力,对于普通房主的保护有限。


拿英国来说,现在有超过2万名侵占者,即使在2012年之后,依然持续有人通过逆权侵占获得房屋产权。而在有的案例中,仅仅几天时间就完成了驱逐。


在美国,由于纽约市有非法占有30天就升级为租户的规定。导致很多发现不及时的房屋侵占无法走非法入侵的驱逐手续,只能通过数月乃至上年的流程进行租客驱逐。


自己的房子被别人占了,自己却连锁都不能换,因为这会损害“租客”的权利。


而非法侵占者还能够通过清扫垃圾、整理花园等行为来规避非法侵入的指控。


问题的核心


在我国,非法侵占本是一个不需要太多讨论的话题。


一方面,我们没有逆权侵占的法律,但也拥有最高五年的侵占罪法规。


另一方面,勤劳致富,天经地义,这种朴素的财富观也深刻的烙印在绝大多数人的脑海里。


这次的事件又为何触动了如此多的关注呢?


房价那么贵,买套房居然能忘了?这种财富的落差客观的冲击着每个人的财富和焦虑。


事出反常必有妖,这套被遗忘的房子,背后的故事或许还会有反转发生。


而更值得我们深思的,是类似广泛存在的,因为众多原因闲置数年乃至十数年的房产。


全球范围的逆向侵占现象显示出,无房者和空置房的矛盾是市场的天然产物,是全世界共同存在的问题。


但矛盾冲突激化的根源,是西方管理政策的双向软弱。对于空置房,虽然形成了法律规范,却由于众多的考量无能落实。对于非法侵占者,被选票裹挟,出现了打击和保护并行的政策矛盾。


我们呢?从长期来看,非法侵占是不怕的,就看对空置房会有何种手段了。


本文来自微信公众号:双极地产(ID:earthabglobal),作者:双极分析师

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