本文来自微信公众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪，头图来源：IC photo
上一篇文章《深圳最终会以怎样的方式“扩容”？》，我们重点阐释了无论政策如何，深圳走向“以深圳为核心的深莞惠都市圈”的未来都不可阻挡。在这一篇文章里，我们将以实证的方法重点梳理深圳和东莞之间已经发生的事件，进而导出对深圳企业、个人有参考价值的决策建议。这些建议，也许更适合眼下正犹豫着是否去东莞购买/长租办公楼以作实际用途的企业家。
同样，我们以提出正确的问题开始：（出于自用/投资/扩容之目的）在深企业要不要提早考虑在东莞购买/长租办公楼以作未来的发展所需？在深白领要不要提早考虑在东莞购买住宅以作未来的生活所需？
深圳企业/人口向东莞转移
首先我要告诉大家，以后不要再看到深圳企业搬去东莞就大惊失色，深圳企业大面积流向东莞既是已经在发生的事实，又是顺理成章的趋势。之所以很多人对此忧心忡忡，本质上是因为他们还停留在“小深圳”的思维里。但深圳和东莞，可以说已经是“深莞市”，无论你扩不扩容，即使是行政上大家仍然各自为政，站在企业/产业的角度看，“深莞边界消融”的这个市场事实早已形成了。
据媒体回查，2008年金融危机之后，深圳内资企业便开始向东莞迁移。2014年以华为终端基地落户松山湖为典型标志，深圳产业向东莞外迁骤然加速。2015年，大疆创新科技在松山湖启动总部建设；2017年，蓝思科技、康佳集团进军东莞，随后是中集、顺丰、欧菲光……数年下来，东莞累计来自深圳的重大投资项目已经达到数百个，企业应达数千家乃至更多……
我们重点看，华为以及上下游企业搬迁至东莞的规模。
华为早在2005年便前瞻性杀入东莞，2014年设松山湖基地，占地1900亩，包括终端总部、第二代数据中心、研发中心以及几个重要实验室，为华为在全球最大园区。2018年7-11月，华为启动五次大规模搬迁，共1.68万员工分五个批次从深圳迁移到“欧洲小镇”。随之而来，华为上下游供应商也陆续迁往东莞，包括华勤通讯、软通动力、易宝软件、华微明天等等，带去产业规模，以及成千上万的深圳员工。
虽然还没有一个整数显示过往数年到底有多少深企搬到了东莞，但散见的报道可知：这个数量非常巨大，且不见减缓之迹象。
比如下列我搜集到的一些媒体报道：
“不完全统计，2014年至2016年，东莞全市共引进深圳企业项目604宗”。其中2015年东莞引进的内资项目，34%的来自于深圳。仅在2019年1季度，东莞便引进深圳投资项目57宗，协议投资额153.28亿元，占境内投资项目协议投资额的27%。
《东莞日报》在2018年底开展的一次调查结论：“在随机抽取的100家迁入东莞的深圳企业中，2年内搬迁转移的占比最高，达到29%。而10年前的占比仅为5%，5年前的占比上升至22%。在转移程度上，受访企业全部环节搬到东莞的占20%；大部分转移到东莞的占比最高，达到45%；还有17%的企业将总部职能的一部分转移到东莞”。
你现在到东莞松山湖或者其它任何一个镇街，见到深圳企业可以说是司空见惯的事情。而跟随着企业产业的转移，是人口的转移，在深圳东莞之间，你也会看到每天都有越来越多的汽车/班车在来往穿梭。
这个现象的背后，实质是深圳和东莞之间已然在展开产业重组的事实（也有东莞企业将总部设到深圳），而且这个重组已经悄然进行了数年时间。企业家根本不考虑深圳扩不扩容，无论是否扩容，他们都要把生产基地（乃至研发中心）尽快地迁到东莞，尽快形成“深圳创新+东莞智造”的良性循环。
如今，这个潮流依然处在刚起步的阶段，未来只会加速，而不会减弱。从这一点看，东莞的工业用地、产办空间，极有可能在未来的某个时间点，出现供应不足——东莞在产业及城市规划上，看起来完全是复制深圳，产业用地也规划了30%比重或365平方公里，以及同样划接近50%的土地作为不可开发的生态控制线。东莞，并没有我们想象的那般土地充裕。
为何会首选东莞？
我们来回答一个问题，深企为何会首选东莞？或者进一步发问：在有了468平方公里的“飞地”深汕合作区后，东莞能被替代吗？
我认为那不会发生，尽管深汕合作区要比东莞成本更低。在深汕合作区正式并入深圳之前，深圳企业优选东莞，而没有选择成本更低的惠州，已经说明了，在产业重组的过程中，成本不是唯一的考量。这一点如果我们弄不清楚，会做出很多错误的判断。
一是深圳与东莞可以形成通勤圈。
深圳与东莞大面积陆地无缝接壤，并且接壤处多为深圳产业密集的西部、北部，与惠州仅是一角且为产业人口密度较低的东部。与深汕合作区物理距离则过长，无法形成通勤。企业流向东莞，既可以临近深圳、香港，继续拥有深圳的研发、创新总部以及人才交流等优势，又能够便利地获取香港的国际融资渠道，同时还可以兼顾东莞的低成本。
如之前深圳的规划显示，这是一个通勤半径圈。这个半径50公里的通勤圈范围内，深圳企业可以根本不考虑深圳与东莞的行政区隔，横跨双城进行产业布局与员工安排。这是根本因素。
二是成本的因素，涉及到土地、租金、居住等各个方面，这是迫使深圳企业迁往东莞的直接因素。
比如说购地，2018年，深圳共成交27宗工业用地，占地面积约85.2万㎡，总额约449亿，宗地单价5.27万/平米（以占地计）。同期东莞工业用地成交63宗，占地面积311万㎡，总额约240亿，宗地单价则只有7717元/平米，是深圳的大约1/7。
再如办公楼租金，深圳目前写字楼租金都在200多元/月/㎡，而东莞同类写字楼租金只有50-80元/月/㎡，比如在临深片区凤岗的天安数码城T5，租金更低至20-30元/月/㎡，相当于深圳的1/4乃至1/10。
当然，深圳近年来也在努力的批建办公楼，导致办公楼过剩，空置率高、租金下滑。以及疫情爆发，导致深圳眼下写字楼也开始大降租金，单价100元以下的写字楼也有很多。但相对而言，深圳的办公成本依然要大大高过东莞。此外，企业如果叠加考虑员工的居住、生活成本，依然会发现自己需要早做筹措。如我一再强调，深圳大批办公楼的确可以延缓企业办公成本上升，但由此反向导致住宅价格进一步剧烈上涨，员工买房负担更重，最终成本也一样会产生反噬作用。相比之下，东莞的房价虽也在升，但是整体价格仍不过是深圳的1/3。比如4万的价格，在深圳只能买坪山，连光明都买不了了，但在东莞依然可以买到城区、松山湖最好的房子。总体来看，东莞眼下相对于深圳的整体成本优势，依然非常大。
但最为根本的是第三个因素，东莞本身的基本面几乎同深圳一样强劲。
东莞拥有完整的产业制造基础，这一点都不夸张，惠州不具备，深汕更不具备。东莞一直以来都是国际制造基地，这个基地长期拥有30多个行业、6万多种产品的制造业体系，这条完善的产业链，不是轻易能替代的，或者说根本就无法替代。不是深企要选东莞，而是根本就为一体。
这里我们援引两个故事，从更广泛的角度观察东莞的产业。一是2019年4月，张五常在一次公开演讲里说：“我肯定地推断深圳将会超越硅谷，主要是硅谷周边没有一个达到东莞水平的工业城市。不仅今天没有，永远也不会有。”
二是2017年11月，空客公司首席技术官保罗·艾瑞蒙科在公开演讲里说，深圳和硅谷不同，“能制造软件也能制造硬件”（注意，空客中国创新中心落户在了深圳）。这个演讲，我在两年前的文章《【深圳观察3】：全球硬件首都+全球创新枢纽》里引述过。
这可以说是全球一流的企业家/学者的判断，自然有他们坚实的道理。他们所说的显然并不只是深圳，而是深圳+东莞。只有这两个城市合力，才能让赶超硅谷成为可能。当然，今天的全球“大回潮”，给未来蒙上了阴影，但长河浩荡，趋势不会逆转。
这两个城市，你说“深莞惠都市圈”也好，说“深莞市”也好，本质都是一样的，它们就是“一个城市”——产业协同的力量已经把这两个城市紧密地、无缝地捆绑在了一起，谁也离不开谁。
所以，我之前一再说，华为去了松山湖我不担心，我也不认为它离开了深圳。相反，我倒认为这恰恰显示出任正非的眼光超前（要知道，早在2005年，华为就开始在松山湖选址，那时候深圳的高成本危机还不严重）。
进而来面对很多深圳人深藏内心的一个担忧：企业外迁到东莞，会导致深圳衰落吗？如果我们站在上述“一个城市”的立场看，这个问题并不存在。这两个城市加起来都没有上海大（但人口已经反超），产业又是如此不分你我，视作一个城市又有何不可？或者说，即便是我们不将之视作一个城市，又安能挡得了？它们事实上已经融为一体，难分你我。今天是在产业上融为一体，接下来就是生活一体化。既为一体，何来衰落哉？
东莞从“锈带”走向“智带”
由上可知，我们对深圳企业外迁东莞，完全不需要那么狭隘地感到担忧。也许结果是：只有企业基于市场选择进行了这样的腾挪，深圳才能更好地升级，东莞也才能更好地升级。
这样的变化其实已经在发生了，如果你还没有注意到，那么，用不了几年，你会吃惊得自己都不敢接受。
东莞本身的基本面毋庸赘言，其实，在这个问题上，我认为很多人并不真正了解东莞，比如它才是全中国外来人口比重最高的城市，东莞的私家车数量与深圳几乎齐平，东莞的建成区规模超过深圳，在校小学生数量能排全国第六等等……这是一座已经改变但人们尚不知悉的城市。
我们主要来实证，这些年深圳企业的外迁以及全国企业对东莞的投资给这座城市带来的显著变化。
首先最重要的变化是，东莞成功实现了“转身”。如果你观察金融危机之后东莞GDP的变化，你会认为这个城市完蛋了——GDP增速从2006年的接近20%暴跌到2009年的5%，但自2014年之后，东莞GDP增速基本都稳在了7.5%以上，与深圳大致持平。
这个过程，伴随的就是我们上述讲的企业、产业、人口的大置换，东莞成功实现了从“制造”走向“智造”——到今天为止，东莞一直都是全球最重要的智能手机制造中心——2018年东莞智能手机出货4亿台，占全球份额的29%。我们言必称的民族品牌代表华为手机，注意，是莞产。
围绕着松山湖，进驻了以华为、大疆为代表的数百家国家级高科技企业，并已经和深圳光明科学城、南山科技园形成了一条科创产业带。无论是企业质量，还是园区生态，还是近年来的GDP发展，松山湖都可以说是中国近年来成功崛起的新型科技园区之代表。截至2018年，松山湖在全国高新区的综合排名24位，在全省地级市中排名第一。
2019年，东莞全面启动中子科学城规划建设，广东省政府拟以中子科学城和深圳光明科学城、港深落马洲河套地区为核心载体创建综合性国家科学中心。
以上这些，都不是我们传统印象中的那个东莞。然而，很多人仍然在用以往的眼光来看东莞，这是我近几年很深切的矛盾感受。我在2年前考察完东莞，给出一个形容：如果将金融危机之后的东莞称之为“锈带”的话，那么近些年的东莞，已经实现了从“锈带”走向“智带”的转身。
其次，大量的企业迁入，带来的重大项目投资以及大量新型人口，已经使东莞快速进入基础设施升级改善的“大爆发”时代——这是对房地产价值产生影响最直接的一点。比如到2035年，东莞将规划地铁线路473公里。这其中，深莞轨道交通的建设，两地已经形成一些共识，包括延伸到凤岗的深圳地铁10号线、延至长安的深圳地铁11号线、延至塘厦的深圳地铁6号线支线等等。
（深莞地铁衔接之一，延伸到凤岗的深圳地铁10号线）
另一点是，东莞的城市化水平在快速提升。东莞这几年已经进入地标规划建设的爆发期——比如玉兰桥、中央商务区等等，以及，这个城市眼下几乎云集了来自全国所有的龙头房企，不断的拍地买地建楼盘。我们想象中的“破破烂烂”的东莞，改变的速度会很快。
（中国工程院院士何镜堂大师领衔设计的东莞滨海湾大桥）
伴随着产业转移，东莞也在出现显著的人口置换。数据显示从2010-2017年，东莞批发和零售业从业人员下降了26%，制造业人口也有所减少，但是科研人员爆增10.2倍，IT人才增加90%。由上可见，这些人群更多是从深圳外溢而来，而且比我们想象的要多、要快，这也是东莞近年来房价能够持续上升的基础支撑。
（东莞各类行业人口数据）
以上汇总，是我两年前对东莞的判断“一千一万”——人口一千万，GDP一万亿。2019年，东莞GDP已经到了万亿门口，人口也奔向900万。未来这个加速度，我相信会比我们想象的快很多。
企业/个人的选择
总结来说，深圳和东莞在产业领域已经进入良性循环，“深圳创新+东莞智造”，一定是未来大湾区最为重要的核心引擎，也一定是中国在全球的名片。
那么，对于企业/个人而言，假如你的公司或者你个人需要走向东莞的话，该如何思考并做出对自己最有利的选择？
我的建议是，遵从如下标准：
1. 选择在“50公里通勤圈”范围内的区域。
“50公里半径圈”，是《深圳市城市总体规划（2016-2035）》里的思路，这是一个基于市场与科学的城市规划，深圳未来也一定会照此来布置产业、轨道、卫星城、人口等等。因此，这也一定要成为我们选择外迁购置/租赁不动产的基本思路（当然，你如果是东莞城区派，那是另外一套逻辑）。只有在这个半径圈范围内，你才能够享受到未来深圳的公共投资，也才能够实现在深莞之间相对便利的双城切换。按照这个思路，像凤岗、塘厦、松山湖、长安等区域，都可以纳入重点关注范围。
2. 选择有轨道交通规划贯穿的区域。
如前所述，深莞惠都市圈一定是一个骑在轨道交通上的通勤圈，考虑到深圳+东莞机动车保有量逼近700万台（应该是全球最高），未来必须而且只能依靠大运量的轨道交通。那么在有轨道交通的区域办公/生活，都会是成本最低的选择。按此逻辑，要重点筛选比对深圳、东莞两地的轨道交通规划，寻找两地的轨道交通对接区域，比如像上述所讲的几条线。
3. 选物业类型，不一定要买住宅。
要知道，“扩容”的概念已经喊了太多年，临深区域的住宅业主实际上已经提前把“扩容”预期预支了相当大的部分。今年尤其如此，比如在扩容预期最强的凤岗，很多业主都已经封盘不卖了。这种情况下再去选择住宅，等于是花了“扩容”后的钱买了“扩容”未定的房子。如果不是自住，不一定是最好的选项。
如果是需要搬迁到东莞的企业，我反而认为，应该早些买入/长租适合区域的办公物业。好处有很多，一则可以满足自身公司的实际扩张用途，按照目前深圳企业搬迁东莞的速度，东莞很难一直都有充足的工业用地供应。虽然现在是东莞求着深圳的企业去，地价便宜政策补贴也大，但越到后期越难以为继。企业如果预判早晚要搬，那么早为之计，是非常必要的。二则东莞现在办公物业买入/长租的成本便宜，在有轨道衔接贯穿的临深地区，单价1万来块就可以买到品质和管理都很好的办公物业，这个成本还不到同区域住宅价格的一半。比如在凤岗，办公楼单价1万出头，住宅已经卖到了3万/平米。企业既可以满足实际所用，又可以拥有一笔固定资产来抵抗通胀。三则，还有一个很重要的原因，眼下买家都将扩容预期全部投射到住宅上，产办物业基本没有得到过“垂青”，自然也不存在对扩容预期的预支，反倒因此而有了更大的安全边际。个人选择另当别论。
4. 选择“更有可能扩容”的区域。
坦白讲，这一点带有搏政策的味道，只作一种进可攻退可守的思路提供。因为政策性的东西说不清楚，毫无分析可展开。只能说，假定最终扩了容，那么，谁最有可能？如果没有扩容，也无妨。参考第1条，最有地缘优势的区域也许最有可能。比如凤岗，是一个倒三角插入深圳版图的地方，在很多人心目中，这里不纳入深圳不科学。而凤岗今年的预期大热，根本原因也就在于它特殊的位置。当然，这只是一个基于扩容的推测。
总体而言，以上这些，可以作为在扩容预期之下的选择原则。其根本逻辑是我们要重新看待东莞-深圳之间的关系，无论是否有行政性的扩容，东莞都已经在张开双臂悄悄迎接深圳“扩容”数年了。在这个事实之下，再有行政性的扩容，对于落地区域来说，那只能说是如虎添翼。即便最终落空，事实上也并不影响临深区域继续张开双臂迎接深圳的企业、人口大面积外溢。
对根本的市场底层逻辑的判断，才是我们决定的最大出发点。
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