上海楼市职业买家:如何买到适合自己的房子?
2020-06-05 17:58

上海楼市职业买家:如何买到适合自己的房子?

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:黎明,原文标题:《一个上海职业买家的楼市感悟》,头图来源:IC photo


楼市这行因为赛道的巨大,所以总是会有一些人重度参与和分析,也就是所谓的职业买家。


这些人并不是炒房客,每一次购买决策背后都会有真实的需求,但是这些人因为购买的背后都有一些自己的逻辑方法论进行驱动。


今天分享这么一位民间高手,深谙上海楼市的发现,记录一些他对这个城市和房地产的一些心得感悟和买房建议。


关于买房的时代


2020年4月24日,中国央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组,在《中国金融》发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,调查显示:


城镇居民家庭资产户均总资产317.9万元,住房占比将近七成;金融资产负债率为44.6%,有负债家庭的金融资产负债率为85.3%,中位数为117.3%,有半数以上的家庭金融资产负债率超过了100%。


上面数据是一个个家庭的现况,也是多年楼市发展的成果,满足了绝大多数人“居者有其屋”需求。


当然也许这个“屋”的所在地可能不是自己打工的城市,也许这个“屋”是“被平均”了的。


但是只要买了就对了,因为多年前收入低,买房也是一样的不容易,一样要对自己狠才行。


有魄力买得多的,现在就可以枕着房产证睡觉,租金收入比啥都安稳。


但当下经济发展已经进入到大国角力阶段,发展地产虽然可以提振内需,可国力比拼终究不是简单的GDP比拼,关注点更多在高科技、在卡脖子的核心产业上。


所以,跟过去的地产黄金年代说拜拜,再也回不去了。


下图系花木片区中介一个月前发的房源情况,有心人可以自己算租售比。



然而,在过往楼市多年调控、上涨、调控、再上涨的背景下,各类人群正在做什么选择呢?


有了资格的刚需,看房、再看房、买房;


没有资格的刚需,要么异地购房,要么在蓄力准备;


专业人士又默默完成了今年的2N;


高手甚至多点布局,一年十几N,坚持建仓;


嘴上说不会涨了、降价了,身体却很诚实;


更多的人已经认清现实,不再去等待,避免让自己陷入被动。


当下,更有价值的事儿是在实操中需要注意市场的变化。


之前“二手房才有价值”,现在因为限购限售导致了一二手价格的倒挂。巨大的套利空间下,买到就是赚到,在很多城市已经出现了“买房打新”、“买房摇号”。


比如说“面积是王道”,但现在房票珍贵,购房者购房户型和产品品质要求提升,买家要求一步到位,南北通、大开间、户型合理,对预算足够的客户已经变成了基础要求。


关于买房建议


现在银行抵押物、经济发展锚定物就是土地和房产,所以跌是不可能跌的。


1. 基于此,不妨再来大胆做一个预测,房价要么不涨,要么微涨甚或大涨。


如果不涨,那么买家会输了利息。


按照普通买家4%-6%年化成本来说,如果之前不是激进杠杆的话,房贷收入比相对合理,那么至少还能扛几年。


算账面,大不了随时出掉,毕竟自住需要,也不亏什么。


职业买家呢,看起来利息成本更高,压力会更大,但是实际上他们买入往往笋盘,积累多,回旋余地大,资源和办法也多,也还是可以扛过去。


一刀流,玩的是歪门邪道,肯定会有个人破产,此处不展开讨论。


但是,如果涨。哪怕过了五年、八年后,涨了一倍,简单的数学计算可知,一套房子升值幅度比之前历年升值总和还多,年化收益也相当不错。


假设终究是假设,央行还在不断放水,除了生活必需物资外很多价格和服务都在温和上涨,未来,房价究竟是否涨?这道选择题的答案,本文不方便直接作答!


2. 房价就是在赌运势


每个人都是城市发展的见证者,但是每个人对于这道题的作答,是会关系到你未来是会融入这座城市的新上海人,还是仅仅在这里奉献青春的建设者。


孰轻孰重?相信读者自会取舍。


当然了,世界上没有一种投资品可以涨到天上去,物极必反,终究会有极限的。


房价的走向会因为很多可能因素而改变,也许是科技,也许是社会,也许是城市化完成,也许是人口…....


楼市的顶,是由有购买力的群体决定的,再大了说是由国家在全球的竞争力决定的。


而这一点,才是北上广深的楼市天花板。


简单说句人话,房价,在好的时代成正比。


也恰恰因为资金都看好中国,所以才给了一线城市不高租售比更大的接受度。在危机时刻也是优质资产,更能扛!


3. 价格体系


用正确的切入点分析,从楼市入手,但是要和经济模式、发展阶段、内驱力挂钩,才能建立更合适的对照标的参考系,才会更理解房产。


比如同一个城市内比较,当年“浦东一套房,不如浦西一张床”,即便少一些烟火气和便利度,放在同一个城市、同样的上下班通勤距离,浦东评估下来也不应该是这样的价格地位。


明显的事出反常必有妖,最终浦东联洋、碧云等地多年持续涨幅长期超过浦西黄金地段,验证了这样的不合理价格体系最终会有回归。


而如果对于不同城市房价短期进行如此简单的评估,则有很大的风险性。


因为一个城市的市场价格,不仅仅取决于理性价值,还取决于市场预期和非理性成分。


我们能根据交通、人口、收入、区位、地位进行理性定价,但这是一门非常需要专业度和经验的工作,一般人很难精确判断。


而非理性的成分又很难捉摸,所以,楼市短期价格评估是个难题。


对绝大多数人来说,无论是一手还是二手,买入之后套三年,在楼市中是再平常不过的事情。


而这点其实恰恰是楼市的一个优点,城市在不断更新,各种资源在不断注入,利好不断兑现,雪坡悠长,才能静候花开,才能用房子这个容器养出利润来。


对于高手就不一样了,他们是真正可以买到八折笋盘的主,不过一般人也不用羡慕,中间的学费、心力、风控,可能普通人是很难担当的。


这里不展开,一方面知易行难,另一方面,毕竟有很多专业人士在依靠这个技术谋生,断人财路等于谋财害命,我们不做的。


买入即大涨,要么是专业级选手,要么是撞上了大运,要么是政策灵通人士。


放心,这样的好事情,肯定不是随便可以遇到。而对于前两类情况来说,涨了也未必及时卖掉,倒是极个别灵通人士,这个不深入探讨。


关于中介


中介是朋友还是敌人,取决于你的格局和段位。


如果一般买家卖家来说,要防着中介各种不规范,但是现在这个行业的龙头和竞争格局确立了之后,还是好很多了,服务上不用担心以前的各种坑,价格也上去了。


对于稍微资深一些的投资客来说,中介绝对是朋友。


买房者和买房者竞争,买房者和卖房者谈判。中介收了费用,并且尽力促成交易,利益和市场环境和谈判中的强势方基本一致,同时也会帮助弱势方争取一些利益。


如果买卖双方和中介是朋友,甚至是长期合作者,那自然会有一定的倾向性。


中介这个行业的从业者正在发生变化,特别是在上海这样的城市,越来越多的985、211加入这个行业,在提高了行业服务水准的同时,也带来了服务价格的上涨。


同时也有越来越多的自媒体和自媒体人开始用专业度去服务买家而不是简单给开发商做广告,这些都是值得欣喜之处。


关于规划


什么事情都是需要规划的,会算租售比、房价收入比只是个概念,真正实操起来,值钱的核心技术往往不会写出来发,往往是偶尔小圈子聚会探讨下才会分享。


没有规划下,小白的典型操作有:


首套首贷没用足,珍贵资格浪费在小户型;


为某些可能存在风险的资源支付高溢价,比如存在不确定性的学区、存在未来投诉的可变空间、看似方便实则不可用的停车位等等;


自住需求没解决,看租售比投资写字楼;


没有房产证的商场内返租商铺等等。


不胜枚举。


套用一句话,幸福的人生是相似的,不幸的人生各有各的不幸。买对房子也是相似的,买的不对,则是各人有各人的坑。


我们不跳大神,更不会伪装大神,对于目前房市敢于明确亮剑,希望大家能根据自己需要合理规划,买到适合的好房。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:黎明

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