中国不动产大变局
2020-06-11 15:31

中国不动产大变局

2020年6月5日,由中城联盟主办的“和未来好好谈谈——中城联盟论坛”云上版第一季第二期与大家如约相见,中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长陈劲松先生分享了《中国不动产大变局》。我们将他对于中国不动产行业的看法以及现场QA进行摘编,并发表在此,供大家思考。


文章来自微信公众号:中城联盟(ID:cura1999),作者:陈劲松,题图来自:视觉中国


大变局此时此刻正在发生。面对未来局面,我们今天需要做的事情是什么?它的原理、趋势是什么,为什么会这样变?变了之后,我们何去何从?这是我们行业的共同思考。今天讲的是关于行业的一些基本理论、基本态势和针对变局的个人看法。


一、什么叫变局?


(一)变化


2020年有大概2个月左右的时间基本在家里渡过,在家的同时,我们仍然见证着历史,见证着转变。我想把“变”分成两类:一类叫做“灰犀牛”, 一类叫做“黑天鹅”。


“灰犀牛”的变是趋势性的变化,是可以预见的,也是有规律的,我们可以为之准备。行业、企业和个人能够预见趋势。


“黑天鹅”的变是突发的,我们不知道它突发的原因是什么,也不知道它的走向,对行业的影响也无法预见。“黑天鹅”的变化会加速“灰犀牛”的到来。新冠疫情就属于“黑天鹅”。


什么叫“局”?局,意味着整体的、全部的、整个行业的,而且影响非常深远。


如果不能把握变局,就会茫然和焦虑,而要想把握它,我们必须利用模型来分析。透过模型,我们能看清整个变局。我总结出这样一个模型。



(二)市场在变,但经济规律不变


中国不动产,或者叫房地产,它的需求和供给,发生了变化。


需求和供给的变化,应该是经常性的。中国房地产走了30多年,需求和供给发生了一个根本性的变化。从全局的卖方市场进入了全局范围内的买方市场,这是市场本身经常发生的变化,也就是“常变量”。影响深远的、影响行业的“局变量”是什么呢?在这个模型中,我把它归纳为规则和范围。


什么叫规则?规则就是影响行业的交易、行业的价值判断、行业运作的基本原则和标准。


什么叫范围?范围是纳入市场、纳入评判、纳入行业未来发展程序的领域。范围的概念,同时跟不动产相关。中国的一线、二线、三线城市表现了不同的特征,这都是范围的概念。


需求和供给,规则和范围,这两个常变量、两个局变量,它们整体构成了我们研究的未来市场的发展趋势,我们可以利用这个模型去考察未来会发生什么故事。


(三)叠加的变局


中国不动产发展到今天不是稀里糊涂的,我们在这30来年里不断发展,一定已经打下了一个基础、建立了自己的路径依赖,那我们沿着过去的路径是否能够走向未来?当我们遇到转折点、叉路口的时候,我们其实就步入了一个“变局的时期”,我们必须改变自己,看清未来,才能继续走下去。


2020年,新冠疫情加速了5个非常重要的外部因素的变局,我称它们为“五个叠加期”。


1. 高速增长的城市化红利期。


城市化的高速增长期已经见顶。高速成长期和低速成长期是不一样的,以自行车为例,我们在骑自行车时,以一定速度运行很容易保持平衡,当速度降下来,维持平衡的难度也增加了。现在的城市化率已经达到60%,整个行业已经从高速增长的城市化红利期,进入降速阶段,在未来,或许不仅仅是“增速”的下降。


2. 资产与负债表扩张期。


中国的整个城市化红利,事实上是中国人、中国政府、中国企业共同叠加推动的,在这个红利期,储蓄远远大于债务。也就是说在我们高速增长的时候,中国的居民杠杆、企业杠杆,乃至中国政府的杠杆,都是非常低的。当时我们的政府“既无外债、又无内债”,企业想贷款也难。1998年,中国的居民才开始逐渐加杠杆。到了今天,无论政府、企业还是居民个人,我们的资产和负债情况都表明,拐点已经到了。


当年轻人、当一对年轻家庭置业的时候,需要用未来的收益来购买现在的资产,用未来的收益来还,说明我们的居民杠杆实际上加到什么程度了呢?我们已经是发展中国家比较高的了,比发达国家还差一点。


这种情况在国际上曾经也都出现过,这并不是我们中国独有的。事实上美国、欧洲都一样,他们目前的居民杠杆可能比我们还要大。但是我们的国家所处于的发展程度还不一样。


3. 传统与线上交接期已至——代际交替。


目前中国的90后已经成为不动产置业和公司中的主力,是社会最有活力的一群人,他们是线上成长的一代人。60年代~80年代的人,正在经历传统经济和线上经济的交接期。这个交接期才叫真正的代际交替。思维、生活,乃至整体工作习惯,都完全不一样了。2020年的疫情推动了这个交接期的迅猛发展。


4. 效率与公平的价值转换期。


党的十九大提出“房住不炒”。如果“炒房”,房地产的交易价值不断向上发展,它将与60%~80%的中国人、中国家庭没有关系,将会分割出有房和无房两个阶级。从疫情发生到现在,中国房地产界有很多的预测,最大的预测就是政策会放松,到现在为止,这个预测是完全落空的。刚结束的“两会”,依然坚定地坚持“房住不炒”。


5. 外部环境突变期。


本身需求变了,同时叠加了外部的诸多因素,这就叫叠加的变局。此时,这个行业是否还能走原先的道路?能走多远?我特别提出来与大家一起思考,找到我们未来的方向。


(四)变局


行业主导的市场规则和范围发生重大改变。中国房地产(中国不动产)的变局,在历史上屡次发生,而且都是根本性的变局。


《说文解字》中提到,“三十年为一世而道更”,就是三十年河东、三十年河西的意思。“道”是规则,大的规则。“更”就是转变、变换。


现在到了2020年,新三十年里的第一个十年终结,道路基本上越来越明晰了。住房问题也是民生问题的压舱石。


二、不动产变局的本质来源


(一)不动产的基本特征


1. 物理特征:土地+建筑。再往下有土壤,再往上有天空,土地和建筑物的法定权利各个国家不一样,但是根本相同。


2. 产权特征:法定的一束权力。土地和建筑如果没有一系列的权利,权利界定的不清楚,这个土地和建筑是没有价值,也没有价格的。产权决定了所有不动产的价值,决定了所有不动产的未来和发展。


3. 经济特征:交易+租。不动产有交易的价格,同时还有租赁收益的价格。交易跟收益,相差很远。


4. 社会特征:民生。民生依赖于居住,“房子是为了住的,不是为了炒的”与民生的基本特征高度相关。


这些不动产的基本特征,决定了我们的不动产一定是分地域、分层次、分人群的基础资产,同时也是分权益、分条件、分性质的非标资产。


(二)不动产的价值影响因素


有五个:法定权利、规则限制、区域条件、市场条件、使用状态。


通过这5个不动产的价值影响因素,我们得出以下结论:


1. 有形之手的必然性:不动产市场的重要参与人是政府。政府的有形之手参与不动产规则,参与不动产调整,参与不动产的权益,具有天然性和必然性。纵观整个国际市场都是按照此规律进行的。政府的有形之手是不动产变局的最重要的决策或者变局的影响因素。   


2. 规则的可变性和决定性:法定权利、规划限制、区域条件都与政府密切相关。规则的可变性是必然的。


3. 地域的唯一性:区域使用状态、市场条件相关的地域成为决定性的因素。地域、城市、分区,成为决定性的因素。


4. 交易过程的复杂性:不动产的交易、收益,整个过程是非标的。整个交易过程复杂且漫长。


在新冠疫情之下,原先统一的市场已不复存在。“黑天鹅”影响中国市场,市场是联动的。当住宅市场本身需要分化的时候,市场又是相对独立的、相对区隔的,因为它是不同层次的人的市场。


新冠疫情带来的影响,将与不动产的这些规则、区域、市场条件、使用状态等等,共同发展逐渐形成N个完全不同运作模式、完全不同人群、完全不同交易方式的市场,这对中国房地产从业人员是一个非常非常重要的启示——中国房地产从业人员,必须进行“再专业化”,不同业务领域的中国房地产公司必须再分化。再分化的过程,是中国房地产进一步深化的过程。这是不动产的本质决定的。


(三)增量与存量


1. 量变——质变。什么是存量?全景式地看中国房地产,商品房的所占比例大概不到1/2。当全景式的放大看房地产行业范围的时候,会发现我们可以经营的空间越来越大。我们逐步将目光放到运营和管理,从城市化的角度考虑城市分化、都市圈的定位和都市圈之间的联系。


2. 交易——收益从交易开始逐步过渡到收益。


3. 开发——运营从开发逐步考虑运营、管理。


4. 城镇化——都市圈从城镇化考虑城市怎么分化,考虑都市圈之间的配合,都市圈的定位,都市圈之间的联系。


5. 过剩——短缺以此会发现中国房地产的当整体发展结束之后,结构性短缺依然存在,这是中国进一步考虑房地产变局的基本的基础和来源。


三、疫情、危机和城市化问题


1. 疫情特征——重大不确定性特征:中国城市化率已达到了60%了,跟1929年美国60%的城市化率是一样的。


2. 危机与不动产:1929年美国进入了世纪大危机,1929年进入危机后,美国的城市化,是如何从60%到75%再到80%的呢?当重新回顾1929年危机时,研究发现当时美国的房价下跌,多家的银行倒闭等情况在当今世界市场不会重演,因为现在与当时美国的经济政策完全相反。


3. 城市分化&城市化率在提升:什么叫城市分化呢?就是随着一场危机的到来,所有的运营实体、工业、实业、金融、服务业通过兼并和收购,原先的总部变成分包或者是工厂,执行分部的职能使得美国城市迅速分化,价格也在分化,然后效率进一步提升。


4. 线上化&不动产全流程:公司的重组在中国正在发生,同时增加线上化运营。推动不动产全流程的线上化的转变,使中国城市分化加剧。增长速度比美国速度还要快。这种城市分化,疫情之后的市场,正好体现出来市场不同、价格走势不同。每个城市资产负债表也不同。


四、2019年~2020年出台的最新政策


1. 房住不炒。


2. 农村建设用地,直接进入租赁市场。农村建设用地不用征地,使得租赁住房的供应、租赁住房的成本进一步的降低,使得租赁住房更加符合市场化的原则。


3. 基础设施REITS。即公募的信托、可以上市的权益型的不动产集合信托基金。基础设施REITS,涵盖产业用房、工业园、物流园等不动产范畴。REITS的放开,使真正的存量的大幕拉开。当REITS从基础设施开始,扩大到工业,扩大到人才住房,扩大到工商物业……使得原先不可交易进入了交易,使得原先产权以整体交易的,可以细分。


4. 资管新规。


5. 城市群发展。


6. 六稳、六保:这些政策意味着价值观的变化。当价值观取向发生变化的时候,未来的房地产市场会随着价值观的规则变化而变化的。


五、不动产大变局拉开帷幕


从大变局角度来谈:


1. 行业内涵:从“商品房”到“不动产”内涵的大变局。


2. 行业参与人:从开发商、小业主、中介机构。从开发商主导到政府参与人全面主导的时代来临。叫后开发时代。主导行业参与人正在变化。   


3. 市场区隔:从商品房市场开始区隔到不同产权类型的市场开始区隔,每一个市场具有独到的规则和参与人,这是最重大的变局之一。


4. 资本市场:资本市场从债务的到权益。从交易的金融化到收益的金融化进行了一场重大的改变。这个改变必然改变中国资本市场的基本格局和面貌,是得比现有的资本市场上市公司更加庞大,收益更加稳定。让更多的老百姓可以参与不动产权益。


5. 规则属地化:从全国的统一规则到城市群规则的转变。


互动答疑


Q:一线城市有没有放松限购的可能?


陈劲松:房住不炒在一线城市放松限购的基本前提是房价不涨,也并非持平,而是某些区域的房价略有下跌。这是放松的前提。


Q:疫情下三四线房地产风险还会进一步加大吗?未来怎么做。


陈劲松:思考怎样融入城市群,如何与核心城市取得关联,思考三四线城市的基础职能是什么。


三四线城市目前仍有两个重要需求:回流、创业人群在三四线的生活成本是比较低的;因为城市的基础教育、基础医疗、基础配置等,农村的人群会继续向城市流动。


三四线城市的发展,最重要的一点是跟人群流动迁移相关。


Q:现在的消费习惯对商业地产会有颠覆性的影响吗?


陈劲松:2020年第一季度美国REITS受疫情影响基建没有影响,基建的REITs非常稳定,数据中心正在增长,REITS的权益价值、数据中心和线上的这些在增长。仓储没有影响。商业影响,零售影响50%。写字楼30%,从上述数据表明显然对商业影响是最大的。


Q:限价、限购,地摊经济是否意味着消费的降级?


陈劲松:消费是否降级,与收入直接相关。关于限价限购,限购可以理解,但是限价不是很理解。个人认为应该取消限价,而应该多收税。消费分级可能比说消费降级对目前现状有用。


文章来自微信公众号:中城联盟(ID:cura1999),作者:陈劲松

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