年轻人第一套房,是买核心区老破小,还是郊区大房子?
2020-06-30 15:28

年轻人第一套房,是买核心区老破小,还是郊区大房子?

虎嗅注:年轻人资金有限,背负着巨大生活压力的同时,大多人又对生活品质有所要求,当窘迫的口袋遇上“品质生活”,两者的矛盾在买房时,变得尤为突出。那么年轻人在资金有限的情况下,第一套房产到底该如何选择(不差钱的主儿请随意)?本文作者通过观察、分析给出了自己的建议,文章仅代表作者个人观点,并不构成任何投资建议。


本文来自微信公众号: 住颜(ID:xiaonuandejia),作者: 李星河,题图来自:视觉中国


我们今天讨论一个大家都很关心的话题:年轻人资金有限,第一套房到底是买核心区,还是郊区的大房子?


这话题其实有点无奈,现在年轻人都讲消费升级,过有品质的生活,但等到真要买房时,竟要在老破小和郊区房子间做抉择。


老破小,听名字就头疼。环境差,楼道画满的电话号码,看得人犯密集恐惧症;质量差,漏水、隔音不好。空间小,养孩子很麻烦。好处是,地段好,上班方便。


郊区大房子刚好相反。多是新小区,很有设计感,绿荫环绕小桥流水。物业服务也好,家里坏了东西,师傅随叫随到。但离市中心太远,来回通勤要三四个小时。


两个选项似乎各有利弊,很多人因此纠结,甚至因此一次次错过买房上车的机会。


到底怎么选?我们的建议是:先买核心区老破小好好工作,等手头宽裕了再换房。


“老破小”的价值


很多人理解房子只是用来住的,这话只说对了一半。房子除了有居住属性,还有金融属性,通俗来讲就是保值增值。在中国,城市的房子还被赋予了更多意义,比如有机会落户、享受城市教育资源等等。


我们之所以建议先选“老破小”,正是因为“老破小”更能保值增值。


有人可能会质疑,凭什么?很简单,凭供需关系。


从供给角度来看,房地产发展20多年,老破小所在核心区的土地供给已极其有限。


比如北京,核心区几乎没有新房供应,开发主力都外移到大兴、顺义、房山等区。很多人会被这外扩吓到,认为供给增加,房价会跌。但房子的特殊性在于,无论外围怎么扩,核心区的房子就那么多,供给已经恒定。


再看需求,需求刚性十足。我们都知道,2016年以来政府对楼市进行了严厉调控,包括限购、限贷、限价、限售、限商所谓“五限”。不过,核心区房价这几年十分抗跌。


还是以北京为例,2017年至今,作为核心区的北京西城、海淀区均价下跌不足7%。而远郊的房山、门头沟、石景山区跌幅均超过20%。被称为北京“睡城”的河北小镇燕郊跌幅更是超过30%。



供给不足,需求刚性,核心区的房子即使不涨,深跌概率很小。所以,从保值增值的角度来看,核心区的“老破小”更值得买。


郊区的尴尬


文章开头谈到,买老破小只是权宜之计,未来有条件一定要换核心区大房子。但换房最尴尬的事,莫过于手里房子和目标房子的价差越来越大。


这种情况经常发生。最典型的就是刚才谈到的北京核心区和远郊价差扩大。


我们可以再看几个例子。


比如上海奉贤区的海湾镇,与市中心相距46公里,曾梦想打造出世界第九湾。2010年时,行情一度火爆,楼盘均价达到1.2万。但是,10年过去了,由于自身产业没有发展起来,到现在,海湾镇的房价还在一万多元徘徊,完全没有赶上这一大波上海房价上涨的行情。


就连三线城市临沂也有类似的情况,市中心和郊区的房产差距从2011年的40%变成了60%。


为什么价差会扩大?这个现象和“城市”的本质密切相关。


城市本质是一张功能网。在这套网络中,最有价值的是网络节点,比如城市的核心商圈、学校、交通干线交汇点。这些节点,把人和各种基础设施、功能机构紧密连接。


离节点越近,你和这个城市的链接就越紧密,能耗也越小,效率越高。离节点越远,能耗会加大,效率会减损。如果觉得不好理解,就想想通勤路上你打的哈欠。


2019年,中国人均GDP已经超过1万美元,这意味中国已经成为高收入、人力资本密集的中产型国家。此外,回顾历史,世界上几乎所有高收入国家,在“万元美金”这个节点,都会经历一次人口对城市的“再选择”——从小城市汇聚到中大城市。


可以预见,未来大城市网络只会越来越精密,人与人之间的协作会越来越复杂。


在这一精密的城市网下,很多人会从网中汲取能量,收入不断提高,这意味着许多人的时间会越来越值钱。在这种背景下,人们对城市“便利”的需求会不断增强。


从居住的角度来讲,哪里最便利?当然是离学校、医院、商圈近的地方。所以,未来城市网络节点附近的溢价只会越来越高。而远离节点的区域,价值将持续走弱。这是为什么核心区和郊区的房价差距越拉越大的真正原因。


最后的话


英国地产大亨哈罗德·萨缪尔说过这么一句话,“选房子的时候,三个要素特别重要,分别是位置、位置,还是位置”。对年轻人来讲,初期买“老破小”心里肯定憋屈。但这只是人生跃迁的一个跳板。只要这跳板能保值增值,就不会拖累下一次换房。未来更重要的是好好奋斗,不断提升个人价值,唯有如此才能真正实现换房目标。


本文来自微信公众号: 住颜(ID:xiaonuandejia),作者: 李星河

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