本文来自微信公众号： 楼市黄大大（ID：HouseLeader），作者：道二，原文标题：《彻底火了！海南再迎中央大礼包，超越美国佛罗里达，成为下一个迪拜？》，题图来自：视觉中国
海南自贸岛的政策红利，正在快速兑现，中央大礼包一个接一个。6月1日，中央印发《海南自由贸易港建设总体方案》后，海南利好频传，昨天又迎来重磅消息：
财政部、海关总署、税务总局联袂发布《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》，自2020年7月1日起实施。
公告明确:
离岛旅客每年每人免税购物额度为10万元，不限次;
扩大免税商品种类，增加电子消费产品等7类消费者青睐商品;
具有免税品经销资格的经营主体可按规定参与海南离岛免税经营……
一个购物天堂+旅游胜地+自由贸易港，冉冉升起。海南，能否超越佛罗里达，直接跃升，成为下一个迪拜？很多人都在憧憬海南的未来，而海南的楼市，已经彻底火了！
一
端午的海南，海风让空气有些潮湿，温度很高。比温度更高的是人们的热情。本来非常宽敞的售楼处，已然水泄不通，空调仿佛“失灵”，令人呼吸困难。
“不要急，等会才有人介绍，大家一个一个来！”
售楼人员早已不够用，想买房还得先排长队等售楼人员忙完。买房方式简单粗暴，由售楼人员指着沙盘上的模型，得赶紧决定买哪栋哪楼。
想人带你看房？做梦！还想犹豫一下？“对不起，您要的楼层刚刚卖完了。”
简直就是“抢房”一幕，重现江湖。
端午假期，我们沿着海南东线一路考察，如此火爆，只是海南众多售楼处的缩影。
图片来源：海南自由贸易港官方网站
不少抢手的项目，甚至已经挂牌售罄了。自从6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》公布后，客户纷至沓来，几乎每天如此。
一小撮敏锐的北京人，5月就听到风声，火速飞来海南，先下手为强。囿于宏观经济和调控措施，全国楼市已经许久未经历这样火爆的场面了。
现在人们用脚投票，无非是对海南前景满怀信心。
二
这次大变局中，海南真的不一样了。6月1日方案发布后，我们就第一时间做了详细解读：《海南会不会取代香港？中央大礼包超乎想象！》。
当时，很多人持观望态度。
毕竟海南在32年前就被钦定为特区，10年前又被加封国际旅游岛。但海南曾经急功近利，屡屡错失历史机遇，浪费了一手好牌。
但国务院的动作，极为坚决。6月28日，国务院发布《关于在中国(海南)自由贸易试验区暂时调整实施有关行政法规规定的通知》。
即日起至2024年12月31日，在中国(海南)自由贸易试验区暂时调整实施《中华人民共和国海关事务担保条例》《中华人民共和国进出口关税条例》《中华人民共和国国际海运条例》《中华人民共和国船舶和海上设施检验条例》和《国内水路运输管理条例》5部行政法规的有关规定。
也就是说，海南的特殊性进一步大大增强了。
高层就建设海南自由贸易港进行条例修改，特意为海南调整了涉及海关事务担保、进出口关税、国际海运、船舶和海上设施检验、水路运输管理5大条例。
海南自由度被进一步放开，一些本来属于国家的权限，开始逐步下放给海南省级层面。
有一个值得重视的细节：海南自贸港的概念早在2018年就已提出，直到两年后，也就是今年才公布总体方案。
但距总体方案公布不到一个月的时间，高层就适时且灵活调整了条例。相当于一个月内中央文件中出现了两次专门针对海南的文件。
这其中有三重意味：
第一， 中央对海南真的是期许空前；
第二， 海南自贸港的顶层设计，从摸石头过河到蓝图在握；
第三，海南自贸港建设已经立马进入了实操阶段。
在海南未来的蓝图上，有很多对标的城市：香港、澳门、新加坡、迪拜、佛罗里达。它们无不是令人心驰神往的发达之地。
海南和它们，有太多相似的地方。不过海南并不想简单复制，而是想超越它们。
三
在海南对标list中，论气候和地理环境，佛罗里达是最相似的。佛罗里达是一个州，海南是省，各自都背靠一个庞大的统一市场。
两者分别位于美中最南端，处于国内版图边缘。
图片说明：佛罗里达州在美国行政区划中的位置
但放在更大的国际交往格局中，它们又都是中心。佛州是美国伸入拉丁美洲的犄角，海南则是中国牵手东南亚的楔子。
它们都是海水环绕，气候宜人，阳光沙滩的旅游胜地。佛州的现在，是海南最可想象的一种未来场景。
现在，佛州经济已经高居全美第4，排在加州、德州、纽约州之后，州内多座城市GDP入列美国TOP20。
很多耳熟能详的国际娱体巨星，都在佛州置业豪宅。很多建筑大师，也以在佛州有设计作品为傲。
图片说明：迈阿密海边的豪宅
曾经蛮荒的佛州，正是由于切合实际的人口倍增计划，短时期内推动经济以高速臻于兴旺。
现在佛州人口为全美第三。佛州人口倍增计划很务实：高级人才靠挖，一半人才本州培养，一半劳动力在周边吸纳。
佛州发展了社区大学，使之遍布全州各地。佛州利用当地适宜养老的环境，延聘已退休的学者来工作。吸收外州破产或濒临破产企业中的技术人员来工作。
还在本地物色有潜质的年轻人，资助他们赴州外名校培养，订立合同，毕业后须回佛州工作。佛州与人口倍增呼应的产业倍增计划，同样务实：
佛州的高新技术产业，是优先应用于本州工农业、服务业发展需求。
比如佛州是旅游胜地，于是形成了高新技术直接应用旅游设施的特点。再比如佛州盛产农产品。因此农产品改良、种植技术革新、成品运输与保存，成了佛州高新技术研究的重要课题。
图片说明：佛罗里达火热的房价走势
佛州经验，相当值得海南借鉴。但考虑到佛州发展经过漫长的周期，属于稳扎稳打、步步为赢。海南已经错过了很多发展阶段，产业培育又需要一个过程，海南等不起。
于是，海南还需要一个能后发制人的模式。
四
海南瞄准的追赶对象，是迪拜，20世纪下半叶全球最成功的明星城市之一。
迪拜虽然联通五海三洲，但所处的西亚、北非人口分布不均、经济欠发达，阿联酋国内市场又有限。
海南连接的是世界第二大经济体和东南亚新兴市场，人口密集、经济活跃。大湾区与新加坡宛如两颗明珠，在南海两端遥相辉映。
海南，俨然这片区域的中央之岛。
对标迪拜，学习其崛起路径，对于希冀弯道超车的海南而言，就极其重要。
近年来，海南各部门不止一次造访迪拜“取经”。2019年2月，海南省委书记亲自出访了迪拜、香港、新加坡，为建设自贸港政策和制度体系进行探索。
起步晚、基础弱、底子薄的迪拜，正是通过自贸区这一步棋，成功吸引资本，最后下活了一盘大棋。
它成功跨国了制造业，发展了房地产及建筑（20%）、旅游（20%）、贸易（16%）、转口港（15%）、金融（11%）等多元产业。
也正是因为自贸区，迪拜得以华丽转身。在迪拜决心转型前，油气产业占GDP比重超过50%，如今只有1%。
对海南而言，同样期待降低对核心产业的依赖，只不过迪拜是石油，海南是房地产。也只有站在这个角度，才能更好地理解高层在海南建设自由贸易港的深意。
迪拜自由港运行模式可以概括为：1个自贸区+N个特色产业城。迪拜自贸区专注于物流贸易供应链管理、加工制造再出口等相关的业务。
金融城、互联网城、媒体城等各个特色产业城，围绕四周，最大限度释放了自由贸易港的制度红利和辐射效应。
站在迪拜的肩膀上，海南也在探索“前港+中区（园区）+后城”的产业模式。通过功能区划分，进一步明确产业方向和战略布局。现在，初步的格局已经显现。
图片来源：海南自由贸易港官方网站
与自贸港相匹配的天空开放，也在同步进行。国家民航局已经着手研究在海南开放第七航权，这样的力度前所未有。
迪拜凭借天空开放，从名不见经传的死角，一跃成为了全球航空中枢。2019年，迪拜机场吞吐量8639.7万，为全球第四，国际旅客吞吐量更是高居全球第一。
以迪拜为基地的阿联酋航空后发制人，成长为五星航空。巧合的是，海南也有一家五星航空，且为大陆唯一。
图片说明：阿联酋航空的通航城市遍布全球
目前，海口美兰机场第二跑道和二号航站楼的扩建如火如荼，三亚新机场也在规划中。海航、南航、东航纷纷在海南加码运力。它们将一同承载海南枢纽打造和天空开放的使命。
崛起中的海南，拥有佛罗里达州的地理环境，又有对标迪拜的自贸政策支持。如果说佛州是1.0版本，迪拜是2.0版本，海南堪称3.0版本。
所以海南不是抄作业，而是新的开拓者。
五
过去三十多年，海南一切波澜跌宕，都离不开房地产。但这一次，海南对待房地产的态度，真的不一样了。
过去两年，海南高层反复强调：“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”最新提法是，海南省委书记明确表示：“海南不能成为房地产的加工厂。”
这次，海南绝对不是说说而已。
2018年开始，海南严控土地出让，升级限购政策。
2019年初，为保护生态，海南市场上3.1万亩存量商品住宅用地将不再用于开发住宅，将转型或退出。
2020年3月，海南再次升级了调控，比如回收部分土地，取消预售房等。
数据来源：海南省统计局、CRIC整理
对普通人而言，在海南置业投资的难度陡增。人们愈发疑惑，海南楼市曾经那么狂热，怎么画风突变？
海南的投资价值不是一般人能看懂的。当海南能成为一个拥有众多朝阳产业和就业机会的自贸港时，其实全岛都还处于价值洼地。
此时严控，不代表没有未来，反而恰恰说明的海南的价值。从短期来看，楼市是供需关系影响的，严控直接后果是房源的稀缺。
海南楼市，将进入一个稳定、健康的轨道。短期之内，海南的房价绝对不会飙升，以支持全省的产业布局，吸引更多人才流入。
数据来源：海南省统计局、CRIC整理
放眼当今中国，最特的特区有两个，一是上海，二是海南。
6月28日开始，海南的“政策特区”红利将逐渐释放，让其他省市羡慕。已经开始在政策上享有不同于岛外的“特权”，这是其他省市渴望而不可及的。
自贸港建设提速，“封岛”进入倒计时，中国已经做好了准备：拥抱一个全新的海南。
本文来自微信公众号： 楼市黄大大（ID：HouseLeader），作者：道二