题图来自IC photo，本文来自微信公众号：城市战争（ID：sunbushu123），作者：孙不熟
深圳今天发布了楼市调控的“新八条”，力度空前，严厉程度远超任何一个城市，以下是6个最受关注的要点：
1、限购升级：本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能买商品房。
2、二手房加税：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
3、收紧豪宅税：普通住房应当同时满足以下条件：容积率在1以上；建筑面积144平以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
4、收紧信贷：在本市无房但有贷款记录的，首付5成；拥有1套房的，贷款首付比例不低于70%。
5、离婚买房门槛提高：离婚3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
6、严查违规行为：打击捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产等违规行为。
对这个新政，我的看法如下：
一、深圳房价到底涨了多少？
按照国家统计局5月份的数据，深圳一手房价格同比去年上涨4.9%，二手房价格同比上涨11.2%，考虑到一手房有限价因素，二手房更能反映真实市场。
个别楼盘上涨11.2%，算不上什么，但全市均价涨11.2%，就是一个比较恐怖的数据了，这意味着一定有大量楼盘的涨幅超过20%甚至30%，才能把全市均价拉高10%以上。事实上，同期北上广二手房的同比涨幅只有1.5%、2.8%、0. 1%，和深圳不在一个量级。
从我个人了解到的市场来看，深圳西部热点片区，像后海、前海、福田、宝中、光明、龙华，那些产品好或者带学位概念的楼盘的确大涨30%到50%，远远超过国家统计局给出的均值，但东部片区就温和得多，有的片区微涨5%到10%，有的片区至今纹丝不动。
扯拉平均一算，全市平均涨幅11.2%，我认为这个数据还是比较接近实际情况的。
事实上，历史上每次楼市热潮，大部分城市（均价）也就上涨个10%到20%，热门片区涨个30%到50%，热门楼盘上涨50%到100%，这是经济规律，没有一次例外。
所以，此刻即使没有推出“深八条”，我认为深圳这波行情也到了“强弩之末”的阶段了，继续往上攻很难了，接下来顶多是冷门片区的补涨。
二、深圳楼市具备较强的外部性
深圳一直被认为是全国楼市的风向标，之前的两次大牛市，差不多都由深圳、上海等先锋城市领涨，然后其他热点城市跟涨。
“外部性”是个经济学概念，意思是指一个人的行动或决策使另一个人的利益受损或受益的现象。说白了，深圳房价不仅是深圳人的房价，还是全国人民的房价。
所以，管住深圳房价，就等于摁住全国楼市的龙头，不管这个逻辑是否真的成立，但老百姓只要相信，就管用。
三、深圳房价会降吗？
我认为会技术性回调一点，但降幅不会超过10%，这是技术性调整的上限，这和最近A股的回调逻辑差不多，就是前期涨幅过高导致的回吐。
从打击面上看，“深八条”无一例外打击的都是需求端，而深圳楼市的根本症结在供给侧，不在需求端。
数据说，深圳全市有红本的商品房只有200万套，而深圳实际管理服务人口超过2000万，深圳人自有住房率居说只有23.7%，排名全国倒数第一。这意味着3/4的深圳人需要通过人才房、租房或者购买小产权房的方式解决居住问题。
供求关系的紧张可想而知，要想从根本上解决深圳房价的，只能从供给侧做文章，譬如更改50%的生态用地红线，或者把空置多余的写字楼变成住宅，再或者扩容，这些选项一个比一个难，所以深圳只能打压需求端。
至于炒房客，我一直认为更像是个假想敌。我个人在房产媒体这一行也干了近10年，接触到的职业炒房客是极少极少的，大部分都是你我这样的普通人，买房要么是自用，要么顶多作为资金保值的一个选项，没几个人是真正炒短线的。
所以大部分买房客的现金流是没有问题的，即使遇到史诗级的调控，因资金链断裂而选择弃房的人极少极少。所以“深八条”更多的是影响成交量，而不是价格。
四、深圳周边城市会怎样？
珠三角城市群，互相离得很近，产业、楼市都存在明显的联动效应。事实上，深圳这波行情已经带动了东莞和惠州。即使没有“深八条”，下一波也很可能传导到广州、佛山、中山。
“深八条”这道防水墙竖起来之后，只会加速资金和注意力向周边城市的溢出，所以我认为这个阶段，买入深圳周边城市是比较好的时间窗口，特别是被价值低估的广州。
当然，我并不认为广州楼市会像深圳那样狂飙，广州暂时也没有必要跟着加码调控。
第一是城市文化的约束，不管外部环境如何风云变幻，广州的城市文化就是务实不务虚，买房看性价比，活在当下，对PPT和讲故事有天然的免疫力。
看看广州的上市公司就知道，一线城市的经济体量，二线城市的上市公司数量。加杠杆、赌升值、赚快钱这种玩法，广州人的热情度一直不高。
第二是供求关系的约束，广州的土地面积超过三个深圳，土地开发强度大约20%，再加上还有佛山这个大弟弟的强势分流（新房成交量全省第一，广州人在佛山置业的数量不输增城、南沙），新房的供应量几乎是无限量的，就问你怎么炒？
而且，广州市场的注意力是高度分散的，番禺、黄埔、南沙、增城、花都、从化，各有各的市场，互不相让，不像深圳的市场那么聚焦。而且深圳人买房很团结，10年前说东进，所有人都去东边，十年后说西进，所有人又去到西部。
按照股市的比喻，深圳属于小盘股，而广州是大蓝筹，前者稍微撩拨一下就能起来，后者若没有山呼海啸的力量，根本搞不动。
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