深圳楼市被按下急刹车之后
2020-07-16 09:47

深圳楼市被按下急刹车之后

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:R先生,头图来自:视觉中国


风吹了这么久,该来的终于来了,一波三折的深圳调控,昨天正式落地。


我看了很多解读,基本都是剖析细则,很少有人提到这次调控会怎么影响深圳后市,或者怎么影响整个楼市。


可能很多人还没有看过具体政策,我们再来回顾下,这一系列调控政策整整有8条,最重要的是前4条。


       

  • 落户满3年,还要36个月以上社保或税收证明。


  • 有房票在深无房无贷,首付30%;无房有贷普通住房首付50%,非普通首付60%;有房有贷买二套,普通住房首付款70%,非普通住房80%。


  • 二手房税收政策收紧,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。


  • 普通住宅标准细化,加了个750万的总价标准。


这次的大招比三年前的北京、上海调控还要狠,深圳楼市短期一定会被冰冻。


从杭州到东莞,然后到宁波,现在又是深圳,不出意外,今年的全国政策大概率会普遍性收紧。


果然是不论多大压力,就要房住不炒。



对于很多人来说,深圳这波的调控来的真的是太突然了。


微博上有个故事昨天流传的很广,某中介带客户从龙华来罗湖,走到一半,客户就失去了购房资格...



这样突然的调控,当然决心是很大,同样也顶着不小的压力。。


据说深圳是从长沙考察回来,突然天灵盖打开,才落地这么严厉的政策。



其实在我看来不然,深圳的房地产发展追溯起来比长沙海南还要久远。如果要调控,其实有各种不同的手段。


怎么调不是问题,问题是踏在特区成立40周年这个节点,到底要不要调。


很显然,深圳这次真的是想通了。


想要探究影响程度有多深,就要知道上一轮深圳房价是怎么起势的?


其实严格意义上说,深圳房价并没有一直涨,而且是全国普涨行情中最早调控的一线城市,一直到去年才有了缓慢的放量上涨。


在深圳热门片区一直供应不足的情况下,偏偏落户条件还极其宽松:三十五岁以下大专、四十五岁以下本科就可以完成落户,落户就能买房。


上一波涨幅有多凶,这一次迎来的调控严厉程度可能就会猛。


今年3月份以前的深圳,如果及时收住现在也至于这么严厉,全国一盘棋,经济形势不好的情况下,涨一波不会过分打压。


但很明显,热度一旦起来,惯性的力量就会推着深圳楼市向前走。



非理性的购买力跟进,一度让深圳极度被动,市场越狂热,必须用更严苛的政策舒缓,修补的时间就会更长。


说白了,调控前的深圳是全国的深圳,但现在落户满3年还要3年社保,直接筛掉大批的外地购买力。


此次新政后,外在的购买力,再也托不起深圳楼市,剩下就是楼市内部流转的游戏,只能看内部玩家里,谁先扛不住降价放笋。


除了外地购买力的涌入,其实深圳豪宅税调整之后,改善需求短期内就被放大,房东惜售跳价,买家跑步进场。


全面提高二套的贷款比例,不仅是外部被压住,内部的置换需求也会很难,参考上海的二套7成首付,深圳这一次的调整,其实比上海还要严苛。



除了这两条重要的限购限贷政策调整,深圳也打出了一系列的组合拳调控,甚至调控力度超越了北上广,看齐海南、长沙的严防死守。



深圳此次的楼市新政,又会引发出怎样的蝴蝶效应。


这一次调控本质其实是为了防止过热保护刚需,堵住全国的外来炒房客。


深圳今年下半年也会加大供应,5万套新房房源给到市场,比过去一年的供应还多。


符合购买力条件的深圳刚需,不用再跟全国购买力竞争,翻身做主人,可以在新房市场上挑挑拣拣。


对于深圳真正的刚需客户而言,下半年,将迎来真正天赐的购房时机。


其他被挡在外面的购买力呢?或者说不符合条件的深圳客户,会怎么选。


我看到很多买房群,投资客又要跃跃欲试,冲回广州、珠海等城市。



未来的需求一定会外溢到临深城市,也会抬高预期迎来短期的涨幅,但不要抱有太大希望。


还有一个层面,请大家一定要重视,深圳可以领涨粤港澳,同样可以领跌。


不要以为这样的场景不会出现,2016年上海也加强了对购买条件的限制,非沪籍人上海买房由原先的2年调整成了5年,然后上海的房价大家也看到了,就是横盘横盘很横盘。


不过有个信号,是我个人的隐忧,如果这一波投资客真冲回了临深城市,带起了比较大的短期涨幅,可以料想的是,调控手段一定会同步跟上。


房住不炒的决心,不管是临深城市还是其他城市,都是一以贯之。


所以提醒下那些临深城市的刚需们,赶早不赶晚,现在还有空间腾挪就尽快上车。



当然,就在此次调控之前,也有同行或朋友问我,现在深圳这么火,你为什么不去深圳落户买房,你看,深圳房价都涨成啥样了。


对啊,所有人都去深圳楼市淘金,这样的市场,本身就已经不健康,或是本身就存在了相关的泡沫。


对于我这样的风险厌恶者而言,所有很疯狂的区域我都会自行规避,看的太多,真的怕了,看的太多,也知道早晚肯定会有政策来进行约束。


我周边也确实有很多朋友去深圳落了户买了房,买完后我跟他们聊,他们说其实他们不关心产品怎么样,不关心户型怎么样,社区环境怎么样,这些其实都不关心,只关心在宝安、南山、福田这样的区域能不能买到房。


当买房彻底变成一种套利工具的时候,你说这样的市场到底是有多可怕。


不得不承认深圳的落户人口确实是多,但到底有多少是因为房产进行的驱动,确实谁也不知道。


大量的落户人口来了,大家的核心诉求依然就是买房,并且能以最大的杠杆买到房,这样的疯狂的市场,我当然不会进。


前期的深圳楼市,我感觉有点像在玩击鼓传花的游戏,大量投资客从全国各地疯狂的赶来,然后听着阵阵鼓声,一起传递着房价这个花球,并且每传一人,这个花球就会大一点。


现在,鼓声停了,花球会不会破不知道,但有一点可以肯定,愿意接花球的人,相比前期,肯定已寥寥无几。



 这次深圳调控,让我有了一个新的想法:风向来的快去的也快,微弱的个体,在激流反转的风向下,怎么才能最小程度的不被裹挟着前进。


还是想给大家一些抵御风险的建议,希望能帮到各位。


1. 不要再有暴富和投机心理。


楼市经过了几轮普涨的行情,现在变得越来越像一个积累后发的市场。


上海自从16年调整限购政策后,直到现在,还没有缓过来,至于深圳这次横盘之后的发力点什么时候能到,靠揣测是找不准的,长持开始变得越来越重要。


通胀汹涌,楼市长周期看肯定还是上涨的,我们能做的就是等待。


2. 城市调控的节奏越来越紧,不要盲目换筹,要学会长持。


全盘收紧的大条件下,修炼自身才是最好抵御风险的办法,要理解楼市发展的一些基本逻辑,要懂得房价上涨的一些基本规律,如果房子地段还不错,有学区,建议还是等等再抛,说不定等你抛完,迎来的将是更大的不确定性。


3. 不要试图钻政策的空子,无论是经营贷还是假离婚,跟深圳调控一样,现在你有多侥幸,未来就有多懊恼。


4. 不要过高的使用杠杆。


前几天杠杆炒股的散户,现在也跟着行情在七上八下吧,楼市也是如此,容易暴涨的城市也容易出现暴跌,我们永远要学会做一个理性的悲观者,过度使用杠杆钱,一定要做最坏的打算,看看自己是否能承担。


5. 要真正理解此轮调控的精准性。


这次的调控对于热点区域比如宝安、南山、福田有很大的抑制需求,对于龙岗、罗湖、盐田、龙华几个区的影响,其实并不大。


这几个区本身不是投资热点,11月至今累计涨幅不到10%,而且这几个区的房屋单价在5万左右,成交主力价位在400万左右,不会受到750万新增规则的影响。



 无论是城市还是个人,现在这个节点,不出错就是最大的赢家。


习惯了过去的投机暴富,我们是时候该沉淀下来反思了。


侥幸心理始终是罪魁祸首,该来的还是会来,迟到但不会缺席。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:R先生

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