为什么顶级地段会有房价黑洞
2020-07-23 08:55

为什么顶级地段会有房价黑洞

本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:咸鱼,题图来自:视觉中国


聊一个有趣的现象:其实你在任何一个城市,都会发现有一些地段是不愁卖的。一个地方总是能凝结这个城市最好的资源最好的环境和最好的规划,从牌面上来看闭着眼睛买都没问题。


这个确实如此,对于房子而言,地段资源决定了他99%可能会成功,因为好的地段会聚合好的开发商,好的地段会汇集优质的客群,好的地段在未来会有更好的呈现。


大概率看地段就是反推出房价的全部。


但是各位还要记住,哪怕只有1%的概率,如果落在你一个人身上,那么对你来说就是100%,我们可以不用太焦虑1%到底是否合理,但是我们起码要知道如果会出现他大概是什么样子。


今天就和大家聊聊这1%的房价黑洞。


说到最强地段价值,在上海如今毫无疑问就是前滩了,实践可以证明整个前滩多受人追捧。


过去三年认筹率最高的项目都来自前滩,而大家坚信在前滩未来会成为下一个陆家嘴,甚至是一个会比陆家嘴更强的这么一个地方。当然这个逻辑对错我们暂且不讨论,我今天想和大家分析的是,哪怕是在陆家嘴,所有的房子都成为城市高端住宅了么?是的,哪怕是在陆家嘴,哪怕是陆家嘴滨江沿线的项目,开发完毕之后就真的能够兑现出足够的市场价值么?


我们在陆家嘴找到了一个特例:世茂滨江花园。



这是今年五月中旬新鲜成交的一套房源,坐落滨江核心地段,但是成交的单价只有浦东外环内水平!即便如此极具性价比的价格,成交周期将近12个月,是房东降价三次才换来的成交。


不止如此,在某家的房源信息中你会发现,这个小区的房源挂牌数非常多,出租和出售比例惊人。作为豪宅江景房,它的成交量一直稳居浦东第1名,在售房源超过三位数,126套。这个数据对于豪宅来说,可不是夸赞。


于是我又翻了这个小区在售的房源,发现,最便宜的房子,单价才7万,甚至还有6字打头。内环内的地段,外环外的价格。



但是从牌面上来看,整个世茂滨江花园的区位并不算差,甚至可以说非常好。



从汤臣一品,到仁恒滨江园,一直往下到世茂滨江,整个陆家嘴的江景豪宅,从北向南错落有致的排布在黄浦江岸。世茂滨江可以说占据着黄浦江岸最前排,最核心的滨江景观资源。


既然位置这么好,为什么世茂滨江花园单价如此之低?抛盘量如此之大?



首先我看到很明显的就是社区的折旧开始加速。


对于社区社区而言,虽然贵为滨江房源,但是规划的时候显然没有考虑沿河的房子对于水汽的适应问题。


所以目前整个社区不论是外立面——



还是内部的玻璃隔空设计——



都出现比较严重的老化,而这样的老化使得业主对于房子的印象就开始降低。


当然折旧只是很小的一部分,世茂滨江花园最大的问题就是运营管理上,走在社区内,看到的是这样的场景:


小区门口停放了很多的外卖电瓶车和自行车。



社区内也都是电瓶车和自行车,并没有很好的统一管理。



然后大堂内——



被快递占据,堆满了各种快递。



楼道内是这样的。


所以折旧就是一个侧面,而在物业没有体系化管理下,整个折旧在加速,社区的居住气场开始降低。也因为如此,经历了十多年的运营,不少持有的业主也失去了居住在这里的耐心。


我在附近的一家中介门店了解了下,这个小区的出租率极高,我们在某家看到的挂牌出租仅仅是部分整租,占据凤毛麟角,大部分都是二房东甚至是小中介单间出租,租客多为附近上班的小白领。


当然我依然认为折旧也好物业管理也好都是结果,前期的影响因素太多。



世茂滨江花园是2003年首次入市,后来经过几轮的推盘一直到09年前后,才完全清盘。


这个项目打造过几个很牛逼的标签:比如,曾经是亚洲住宅第一高楼、在03年前后推盘单价高达1.2万,一平方相当于普通人一年的薪水。


当初在卖楼的时候,开发商为这个项目的定位是,客户绝不仅局限于上海,而应该放眼全球华侨。


当时还找了如日中天的梁朝伟做代言,据说代言费就花了1000万,牛逼的稀缺地段,高调的豪宅定位,当时,整个项目吸引了大量的温州投资客,甚至海外华侨和港澳同胞。


来自全球的客户下注世茂滨江花园,看中的都是稀缺的江景资源,以及豪宅的投资属性,也就注定了这个盘一开始就不可能成为入住率极高的项目,因为大部分客户都不在上海。


据带看的中介介绍,在09年前后,世茂滨江花园夜里的开灯率非常低,不仅如此,在10年之后,还出现过一波所谓的“温州客”破产导致的抛盘潮。


大部分投资客都将房子转手给二房东出租,一时间,核心地段的豪宅,也出现过扎堆的群租房。


第二件事情:原本项目的排布是沿着江边的方向,从南到北一字排开,大部分户型都是西面朝向,目的是希望每户多多少少都是可以看到江景,后来滨江凯旋门拍得了世茂滨江正西面更靠近滨江位置的地块之后,据说很多人都选择了抛盘,因为低楼层的住户,再也看不到江景。


滨江凯旋门的出现,让世茂的房价上涨大打折扣。


这是站在世茂滨江花园45楼看到的江景效果,滨江凯旋门就在正前方


在滨江凯旋门落成之后,因为限高的因素,世茂滨江30楼以上的观景感看似并不受影响,但是身价已经大打折扣,而30楼以下的客户,也只有少部分可以从某些角度看到些许的江景。


也许陆家嘴规划之初,是希望所有的建筑都能够看到江景,但后来在实施的过程中,建筑的高度,密度在不断的刷新,远超过规划中的高度,一线的江景也有可能变成二线,建筑彼此之间的关系也被忽略。


没有了江景优势的豪宅,朝西的户型也开始被业主诟病。一切最初围绕稀缺江景而被忽略的种种弊端,在后期居住上面都逐渐的显现出来。



另外,整个陆家嘴对于居住的底子也并非那么好。


我们站在外滩,看到对面的陆家嘴高楼林立,无比炫酷,但真正当你走进陆家嘴的时候,就会发现非常的冷清。这种冷清不是没有人,相反,这里的人非常多,每栋办公楼都是忙碌工作的人。


但是板块的环境,建筑、以及整个板块的城市肌理,给人非常的有距离感,没有给在这里的人足够的交往空间,休闲空间,所以你会发现,在这里,只适合工作,完全没有办法生活。


其次,这个板块的通达性很不好。我想就这点来说,开车去过的人一定会有同感,就是作为上海绝对的核心板块,却发现,随着后面环线交通布局,身处最内里的陆家嘴,被各种环线团团包围。


不管是想要去浦东,还是去任何地方,只要想上高架,就要走一段不尴不尬的地面窄路,而且陆家嘴中心环形的道路设计,也曾经绕晕过不少新司机。


开车如此,地铁更是如此,整个陆家嘴板块的布局来说,不管是2号线的陆家嘴站,还是9号线的商城路站,步行体验都非常吃力。而这些地铁站点的出入口也都是以通达办公为主,完全没有所谓的地铁房。


不要说有钱人都是保姆打理一切生活,因为就世茂滨江来说,还有大量的一房和两房,还是有自住需求的业主,而即便是总统套房大平层的金主,也是需要吃饭拉屎,需要人间烟火气的。


而整个板块的商业属性很一般,没有什么大型的商业配备,而所谓的陆家嘴商业也好,商城路的商业中心也好,都更像配合办公的商业服务功能。


最重要的就是没有学区,整个板块,豪宅云集,没有一个像样的学校,甚至还有菜小。整个城市界面也有待改善,特别是大量的老破小社区,对豪宅,特别是以景观为卖点的豪宅来说,影响也不可避免。



整个陆家嘴滨江板块,从其根本的意义上来说,并不是一个成功的居住板块,而是一个金融贸易CBD,到了周末,就成了空城。


这也是为什么,整个板块的房价整体都比我们预期中要低的原因,整个板块发展并没有很好的支撑后期的溢价。



好了,说了那么多,我到底想要说什么。


我当然不是去研判世茂滨江花园到底值不值得买,他目前的二手房定价已经说明了他的价值。


我想要强调的是,很多我们以为板上钉钉的事情,在时间的长河里都会有变化。而很多变化滚雪球之后就会形成不可抗力。而前期如果存在太多的投资客会让这些不可抗力得到充分放大。


关于前滩,我不想谈论的太多,大家可以想想是否存在这样的不可抗力以及未来是否会有蝴蝶效应。当然最重要的一点就是,前滩的一些项目并没有经历世茂这个项目所处陆家嘴过去20年的发展周期。


说实话以前在陆家嘴买的任何一套房都不会错。为什么?从03年世茂滨江的1.2万单价,对于买世茂滨江的客户来说,现在不管是7万,8万,还是9万,他们都不会是赔钱的。毕竟他们经历了房产高速发展的十年。


到如今的前滩起点呢,是三湘12万的单价,是其他项目9万的单价,这是所有人拥抱前滩的起点。而这样的起点是否能够对抗的起蝴蝶效应?


记住,任何一个地段,不要因为只有地段就忽略了其他全部,产品、客群、情怀听上去狗屁不是的东西,在时间长河里会被放大的越来越大越来越大。


本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:咸鱼

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