法拍房的水到底有多深
2020-07-24 08:36

法拍房的水到底有多深

本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:咸鱼,题图来自:视觉中国


前几天,被一条法拍房的信息震惊到了。杭州丁桥一套“凶宅”法拍房,在经历了52次举牌,14人激烈竞争后,以222万的价格成交。



最关键的是,这套房子的成交价222万,与市场价无异。


这条消息之后,我也尝试着查了一些法拍房的案例,发现无论是哪种类型的法拍房,哪怕是所谓的“凶宅”也都能很快成交,并且价格都不会低于市场价。参与竞拍的人,真的是除了有钱,还有胆!


鉴于法拍房最近太火了,就想跟大家多聊几句关于法拍房的一些事情。



在很多人的印象中,甚至根本不知道,法拍房是什么?有些人还以为法拍房是一些违建违规的房产类型。其实,法拍房也是一种购置房产的正规渠道。在一些专业投资客或者比较精明的购房者眼里,这几年,法拍房甚至已经逐渐从偏门变成了一种流行趋势。


在一些法拍房网站上,你会看到一个很神奇的现象,就是这些法拍房,不仅有上万人围观,甚至还有几百人设置了提醒模式。





这么多人关注,法拍房自然是有着极其吸引人的优势。


首先就是便宜,法拍房的起拍价只有市场价的七折!大部分人想到买法拍房,最大的因素就是占便宜。法拍房一般会低于市场价,大概是市场价的7折左右。如果,这套房没有人跟你抢,那你就可以以市场价的7折购买!


上面的截图中就可以看出,起拍价都是低于评估价的,评估价就是所谓的市场价。如果这套法拍房第一次没人要,流拍了,那么第二次挂牌价还会再打8折,也就是说,相当于打了5.6折,5.6折!什么概念?


别说凶宅了,凶宅的鼻祖贞子宅我也抢着买好吗?


其次,就是法拍房容易捡漏笋盘。有时候,法拍房会出现一些,核心地段,还不错的房源,这些房源在市场上可能出来的不多,算是优质房源,特别是有学区房加持,一般这种法拍房,刚出来就会被人盯上。


比如,在法拍房的信息中,我们发现,在上海,越是总价贵的房子,围观和设置提醒的人越多,越是便宜的房子,反而关注者并不算多,而这些贵的房子,一般都处于中环内,甚至内环内。


也可以理解为,法拍房中,并非是捡着最便宜的买,而是捡着最有价值的买,这种核心地段的房子,如果以低于市场价购入,那肯定是赚到了!


即便溢价拍的,高于市场价,很多人也觉得能够买到好房子,贵点也无所谓了。


在成交的案例中,很多的市区房,大多都是以溢价结束。



这套古北的房子,起拍价只有1300多万,市场评估价大概在1600多万,而最终成交价在将近2300万。



还有这套位于黄浦区的房子,起拍价与市价已经无异,但还是拍出了39%的高溢价。


这些竞拍人是疯了吗?


当然不是,最大的原因就是,法拍房不限购。在一线,特别是限购比较严重的城市,比如北京、上海,对于用光房票的有钱人来说,法拍房就成了他们购置房产的一个很重要的途径。


这个时候,碰到优质的房源,即便高出市场价,也是有人要,毕竟很多人都更看好一线未来的升值潜力,甚至是房产的保值能力,况且,法拍房相对于二手房来说,省税又省中介费。


现在市场上的二手房,基本上所有的税费都是由买家承担的,不仅如此,还要承担至少2个点的中介费。但是在法拍房中,房子的税费,是竞拍人和前房东各自承担的,也没有任何中介费产生。


如果你买的法拍房,价格即便与市场持平,那么从二手房买卖的角度来说,也是略低于购买二手房的购房成本的。


不仅如此,法拍房也可以贷款。


这点来说,对于很多买法拍房的人,门槛又降低了不少,如果你是首次竞拍,那么应该可以贷足6成首付,如果是二套,也可以贷3成,房贷利率也与市场没什么差别。



说了这么多法拍房的优势之后,什么人在买法拍房就很一目了然了,最常见的一类就是专业房产投资客,特别是下注一线城市的投资客。


法拍房的不限购,可以让他们在一线城市购买多套房产。


这些人买完也不是自己住,直接转手租掉,后期时间长了之后,随着物业升值,再次卖掉的时候,也很难被发现这曾是一套法拍房。


还有一类人,就是限购(没有房票)人群。


这类人分两种,一种是还没有房票的人,俗称刚需。在城市处于明显涨幅期的时候,很多人还没有房票,但是眼看着房子再不买就要从全款变首付,首付变厕所,于是法拍房就成了他们的购房通道。


还有一种是,被限购的一类人,比如手上的房票已经用完了,但是手上有点钱,又没啥投资渠道,可能就会把目光转向法拍房。可能还会有一些图新鲜凑热闹的年轻人,比如在知乎上,我碰到过一些购买法拍房的人,大多都是因为觉得新鲜好玩,后来研究发现,法拍房的确便宜,正好自己购房资金有限,拍房就成了他们觉得还不错的置业选择。



法拍房乱花渐欲迷人眼的背后,也有着非常短板的一面。


其实说白了,不管再多人围观法拍房,在整个购房人群比例中,仍然是小部分。


法拍房,全称为“法院拍卖房产”,是人民法院按照国家法律规定依法进行拍卖的房源,大多都是被强制执行拍卖的房源,比如:


银行贷款产生:原业主不能如期偿还房贷;


民间借贷产生:我们这几年比较多的网贷平台,或者是其他民间借贷,在借贷期间,双方约定以房产为抵押,到期不能还款;


司法没收产生:因为涉及刑事案件,在判决中被依法没收犯罪嫌疑人个人全部财产;


无主的房产:无人认领的房产,比如前面提到的杭州凶杀案就属于无人认领。


在大多数购房者认知中,这些房子,多少有点不吉利,毕竟前业主发生了比较落魄的事情,才会导致房子被拍卖。而且除了无主房产之外(这种凶宅可能性比较大),其他的三类都有一个非常相似的特点:身世复杂。


如果买了法拍房的话,还有可能会碰到一些比较崩溃的事情,比如说:拍下的房子被非法侵占,这是法拍房最大的风险,很大一部分的法拍房,在竞拍结束之后,房子被老业主以没有地方住为由非法侵占,或者就是第三人以房东欠钱为由侵占。


最关键的是,很多法拍房在法拍结束之后,法院会在竞拍中明确表示,不负责腾房,需要竞买人自行解决。


还有可能被他人骚扰,如果原房东除了正规的借贷之外,还欠有高利贷等民间借贷。即便房子被拍卖之后,房东依旧无力或者不愿偿还高利贷,这时候即便房子卖掉,新业主也有被泼油漆,甚至长期骚扰的可能,遇到这种情况,基本上也只能报警了。


身世复杂的法拍房,需要买家有着极大的耐性。


比如,曾经有法拍房源被原业主先后抵押给12个人,经历过繁复的交易、变更、质押与消质等流程。


如果想要买法拍房,需要消耗大量的时间成本,并且需要有耐力和各种不怕麻烦的精神。


法拍房还有一个最大的心病——就是风水问题。这点来说,作为法拍房略微有点牵强,毕竟作为社会主义接班人,我们应该科学对待。只不过呢,大部分人不太愿意接受拍法拍房的原因,就是因为觉得这类房产晦气,更不希望未来走原来业主的老路。



可以说,法拍房是一款优劣势对半开的这样一种房产形式,也只会是一种小众的购买渠道。


为什么我们看到拍法拍房的人越来越多?现在我们可以看到的是,这两年的法拍房大多都被溢价成交,失去了价格优势的法拍房依旧在被市场接受,甚至一些房子,我们在看到的时候会发现,即便起拍价已经与市场价一样,设置提醒和围观的人仍不在少数。



比如厦门这套标的为一个多亿的别墅项目,起拍价已经跟市场价一样,但仍然吸引不少围观群众。


为什么,还有这么多人愿意高价抢拍这些不吉利或者是凶宅呢?我想,很大的一部分原因就是:限购的当下,很多需求被压抑。房产作为财富的最佳表现形式,越来越多的人,开始不在乎法拍房的身份,在年轻一代的人身上,他们面对凶宅,很直白的看法是,穷鬼和厉鬼谁厉害?



大部分人都觉得,穷不怕,还怕鬼吗?



当然也有人觉得说,当初很多小区,前身都是乱葬岗,还有旁边有墓场,这些房子不是照样有人买?也不影响后期升值。


甚至还有人调侃说,杭州的这套凶宅,如果说介意的话,整栋楼都会介意啊,特别是一楼,因为跳下去就是死在一楼的门前啊,也没见一楼邻居卖房……



法拍房作为现在购房的一个特殊的渠道,正在慢慢的走进更多人的视野中,开始被越来越多的人关注到。


当房产成为当下财富的最佳表现形式时,或许,不管这套房子曾经发生过什么,好像都显得没那么重要。只要是在核心的地段,优质的产品,就不会缺少关注者。


也再一次证实了一个信息,楼市发展到此,客户掌握优质房产的渴求,越来越强烈。


那么各位呢?你们会买法拍房吗?


本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:咸鱼

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