学习长沙好榜样?
2020-07-30 12:45

学习长沙好榜样?

本文来自微信公众号: 朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱罗纪,头图来自:视觉中国


长沙最近很热火,对深圳的同学来说尤其如此,因为深圳住建部门去了长沙取得真经,长沙一下子变成了房地产调控的“模范生”,不少自媒体/官方媒体开始发文狂吹长沙,长沙自己也打蛇随棍上。我看到长沙官方微信号“长沙发布”几天前推了一篇文章《长沙,房住不炒!》,其它还有《长沙,逼死炒房客》、《长沙:一个让炒房客,有去无回的城市》、《炒房客瑟瑟发抖?深圳向长沙“取经”了》……


里面重要的观点我梳理一下:


长沙的房价很美丽,3月的新房均价刚刚1.1万,全国排名第61位,还不及惠州,更是中部六个省会城市最便宜的。



长沙的房价收入比很低,2019年全国50城房价收入比倒数第一——6.4倍,完美的合理值,人均可支配收入中部六个省会城市第一。


长沙的人口、GDP很不错,GDP过万亿,全国17个万亿俱乐部之一;人口800多万,过去4年人口年增均在20万以上。


结论划重点:


长沙房价之所以这么稳定,主要是因为长沙官方严打“炒房”,甚至不惜将“炒房客”视为“阶级敌人”,通过一系列的限购、限贷、限售,堵假离婚、限社保等等干预政策,成功的实现了房价的稳定,满足了人民群众的宜居幸福度。


我赞成这个结论,单从房地产的角度看,长沙的确是一个居住幸福指数很高的城市,拿着中部6省会最高的人均可支配收入,享受着中部6省会最便宜的房价。那个幸福,有点像一线城市里的广州,房价也会涨,但很温和,居民对未来的预期很稳定。



(不同研究机构的具体房价数据有所误差)


但我认为那些文章犯下了一个很严重的错误:违背经济学基本常识。通篇只夸奖有形之手的政策干预,但只字不提当地城市的房地产供求规律。近于瞎胡扯。


在结论上,大家没有分歧,但是在归因上,是完全错误的。如果我们将长沙房地产稳定的归因,指向政策干预的得力与正确,并由此认为其它城市应该效仿,加强政策对房地产的干预,那将会带来非常错误而严重的后果。


在我看来,长沙的房地产稳定,绝不是什么政策调控得力的成果,而是长沙房地产长期供应充盈的必然结果。那些文章的错误,最终不过是在为其可能不甚必要的行政干预站台张目。去神吹长沙的房地产调控做得好,并大肆推广,要其它城市起而效之,是本末倒置,最终是坑了其它城市。


长沙房价的持续稳定,不过是再一次验证了经济学供求规律的解释力,除此无它。供求规律,放到哪里都成立,我们在房地产领域一直以来最大的危险,就在于不信这个经济学的基本公理。但事实上,到今天为止,中国的房价问题,解释力最强的理论,依然是它。


房地产的问题说复杂复杂,说简单也很简单。价格上升,需求量下降(供应增加),价格就会稳下来。房价涨,因为供应不够,房价涨不起来,因为供应太多了。任你局限条件千变万化,某一时点看不明白,然万变不离其宗,根本上就是这么简单,没什么玄妙。


很多文章把房地产搞得云山雾罩,都是无聊的庸人自扰。反过来说,如果长沙的干法真的是规律,那么恭喜你们,你们可以得经济学诺奖了,因为你们推翻了经济学需求定律的假说。


微观上去分析一个城市的房地产,根本上只看这一点。所有的影响房地产价格的因素,无论宏观或者微观,都可以归结到供给、需求的相对关系分析上。最简单最简单的一个分析切入口是:这座城市还有多少人需要买套房子?这个具体展开,就涉及到城市的套户比、住房自有率、长周期的房地产供应这些大数据。


我不能拿出中部6省会全面的对比性分析,但是落到长沙,这个答案非常的清晰:长沙的房地产供应非常的充盈。


2019年,长沙人均住房面积达到41.3平米,超过了全国平均值,也超过了全国大部分城市。早在2014年,长沙的住房套户比就已经超过了1:1.1(这个数据是国际通行的房地产供需均衡值)。


在2012年的《中国居住小康指数》报告(浙江大学、清华大学与《小康》杂志联合发布)中,长沙的住房自有率超过了90%,在受调查的40个重点城市中排名第一。2015~2019年,长沙人口增长100多万,但是房地产供应增加更多,我认为这个住房自有率不会有显著下降。



再看另外一组数据,在过去的5年里,大部分时间里,无论是土地供应还是商品住宅供应,长沙房地产都处在供求均衡的状态里。


过去5年,长沙的土地供应高达9000万平米,土地成交高达8000万平米(这意味着未来的持续房地产供应)。2019年,长沙成交土地2385万平米,同比大增54%。



而在住宅供应与成交上,过去5年,长沙累计供应商品住宅9181万平米,而同期住宅成交量1亿平米,供略小于求。2018~2019年,长沙房地产都是供大于求的。整体上而言,供求是基本均衡的。



这表现在价格上,房价走势与供求关系是完全一致的。2015~2017年,房价涨势更加明显。2018~2019年,扣除CPI几乎没涨一分钱。


我最早2006年就去过长沙,当时是看中信的项目,4000来块,那时候得到两个强烈的感觉:一是,这里的供应量可真是大,像惠州一样,常年起不来。二是,和当地同行聊,说是长沙分房很厉害,都不怎么需要买房子。当时这两点,让我对这个城市很看不懂,而这个状态,到今天看起来也没有根本变化。


以上这些基本数据做不得假,它告诉我们一个浅显的道理:这个城市有充足的房地产供应能力。供应能力,是中国目前排位靠前的大城市房地产价格最有说服力的解释。因为城市化、工业化背景下,大城市人口是源源不断增加的(意味着购房需求量持续上升),收入也是持续上升的(意味着需求曲线持续右移)。大城市要长期缓和房地产价格上升的根本方法,就是持续的提升自身的房地产供应能力。在这个基础上,需求方面的管制有作用,但一定是辅助因素。上面那些文章的错处,以及其它很多观点的谬误,我认为就在此处——本末倒置


如果要验证长沙的调控政策到底是不是起了主要作用,也很简单,做个反证就好。从现在起,长沙维持目前的调控力度不变,同时对外宣布将缩减土地供应为期3年(像深圳2003年那样),假定未来3年长沙的人口流入每年继续在20多万。那么,以5年周期看,我可以很肯定的讲,即便是调控继续从严,长沙的房价照样涨得你受不了——或者说,你获得一套房产的代价会显著增加。


这里稍微解释一下“价格”的含义,不同于我们一般理解的明码标价的价格,广义价格谈的是“代价”,就是你为了获得一件商品而支付的综合成本。比如说,深圳现下有10多万人在排队等候公租房、安居房,轮到你可能要等5年,这个等待的时间你算不算到成本里?再如,在显著限价、限资(格)的情况下,你要买到一套房,可能需要给喝茶费,需要去通过一系列手段让自己有名额,这些发生的成本,在房价的统计报表里是不显示的,但对你来说,是不是支出?……


总体上,一句话说完,我们看到的长沙的房地产稳定。根子上可以这样描述:长沙的房地产管制政策,依然全在需求侧,但是长沙在供给侧,长期并没有放弃。后者才是让长沙房地产确保稳定的根本,前者是辅助因素。


解释为什么一个城市的房价稳定而另一个类似城市的房价波动大,是一项非常综合的功课,任何一个单一线性的分析逻辑,都将会让民众对市场产生误判,并指向非常错误的政策应对。


那些文章,只讲长沙的调控管制,却不讲长沙的供给。按照他们的思路,不但长期无效,反而会害了很多城市。


比如深圳,跑到了长沙学习,真正应该学习的是什么?我认为在需求管制堵漏洞之外,更应该学习的,是长沙连年的土地、住房供应,以及长沙极高的住房自有率、套户比。深圳有这个能力达到吗?又有这个意愿吗?


单从打击炒房的角度来讲,放到北上深杭这样的城市来说,炒房客最怕的是什么?并不是你出这一系列的限制性政策不让他买房子——凡是人为的政策总会有漏洞,买房人只要觉得你这个城市有价值,他会千方百计的找漏洞。他们真正害怕的是,是有一天,深圳市长站在麦克风前告诉民众:我们将学习东京,拿出60%的土地来盖住宅,让每个深圳人都能拥有一套住房(真的这么干,深圳根本不缺地,深圳人都能住上别墅)


只有改变炒房客对未来住房供应的预期,他才会调整他的行为,他才有可能把资金从房地产转向其他的投资渠道。这之外,从需求管理的角度,短期内控制一下外来热钱,扬汤止沸,无可厚非,但是如果就此认定,学习长沙好榜样,可以从此高枕无忧,那就是贻害无穷了。


但长期以来,很多人根本不相信上面这一点。我可以再举个极端的例子。呼伦贝尔很大,22万平方公里,250万人口,3个重庆,100个深圳大,但我就是不给它配一丁点儿住宅,你信不信,呼伦贝尔的房价也会涨到天上去。而在深圳,如果我将新增住宅供应每年增至10万套+,也一样能够实现房价稳定。没有什么玄妙的。


我们都是追求一个更健康、更合乎道义的市场,尤其是针对房地产这个带有强烈公共品属性的市场,惟其如此,才更加需要寻找到正确的道路。向长沙取经,如果只是取到了像那些傻文章希望的那样——更加压力的、只打压需求的调控政策,长期看,一定是无效的,且是最有害的。过去,我们已经见证了这一切,在余下的时间里,我们将继续见证这一切。


本文来自微信公众号: 朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱罗纪

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