本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：咸鱼，题图来自：视觉中国
PUA这个词，相信大家并不陌生。
因为最近被频繁的用在某歌手被PUA骗婚太惨了，甚至还翻出了某天王巨星曾经也是同样被PUA骗婚的黑料。
于是，我百度了下PUA的意思。PUA全称：Pick-Up-Artist，除了常规含义，还有“撩”“搭讪”的意思，网络全称：搭讪艺术家。
差不多意思就是一群受过系统化学习、实践和不断完善情商的某一类群体，能够吸引异性，让异性着迷。
其实原本可以理解成个中性词，但当手法不当的时候，过度使用，上升到了欺骗的性质，甚至对对方产生伤害的时候，PUA就成了一个超级贬义的词语。
但这不是我们今天要聊的关键。
要聊的是，最近听到一个朋友给我灌输了一套卖房PUA理论，听完震惊，卖房还有这么多套路。特意整理出来给大家，给大家提个醒！
他居然告诉我：适当学会PUA，在各方面都能胜人一筹。
比如，卖房！
一、现在是置换的天下
置换嘛，就是先卖掉，再买入。
但是市面上有那么多的二手房源，特别是中介带看的时候，往往都是会根据客户的需求，将整个片区，甚至是整个小区合适的房源全部带看一遍，看一天回去，客户自己都忘了自己看过哪些房子。
你的房子如何在竞争激烈下，让客户有记忆度，学会适当的PUA就很重要。
首先，就是整体气质把握。
一个房子的气质，也就是客户进门后的第一印象，抓住客户第一眼感觉很重要。
你需要清楚自己房子的客群定位。
如果是一个两房的设计，那么你的客户大概率就是新婚小夫妻，或者适婚年龄的小青年。这个时候，你的房子不仅要干净整洁，还要适当地在某些局部做点小心机。
比如挂几幅画，或者稍微打造一些可以提升整个房子浪漫生活的场景。
这样让客户看房的时候，能够有代入感，就会增加记忆度。特别是针对第一次买房的小白，制造场景代入感很重要。
如果你是一个三房或者四房的一个户型，客户大概率就是有小孩甚至有老人的家庭。
这个时候，你房子的空间感就很重要！必须提前做好收纳功能，让客户觉得，你这个房子是可以让他们在居住之后，有明显空间改善的。
甚至可以的话，从你决定卖房开始，就果断断舍离，丢掉家里一些不太适应，甚至阻挡空间的家具。
实在丢不掉，就在外面租个房子，把家里一些丢不掉，又不太常用的提前搬过去。
从你卖房开始，家里一定要干净整齐，不要让别人觉得说，都花钱改善了，空间还这么局促。
二、约定好看房时间很重要
提前把阳台晾晒的衣物都收拾好，整个空间感打造出来。
如果你住在低区，采光不是很好，那么预约看房的时候就要做好功课，提前看好天气预报，最好约晴天的时候看房，时间约在上午10点到中午2点之间。
我一个朋友，家住低区，因为整个阳台是属于全包设计，加上外部绿化太好，坡地景观和高灌木，树木都长得很高，有一些遮挡。
于是在卖房的时候，大部分就约在中午看房，让客户觉得，虽然是低区，但是采光还不错。
其次就是，不要在客户带看之前做饭。你要知道，为什么有人愿意在咖啡馆坐一下午，但是很难在大排档坐几个小时，就是因为空气很重要。
换位思考，你自己看房的时候也不想进门之后充斥着各种味道，甚至还会让人觉得你家的通风不好。可以的话，提前在窗帘或者某些空间喷点香水，一定要保证室内空气清新。
还有就是家里的一些边角缝，如果发霉，或者墙纸损坏的，都想办法修补下。花不了多少钱修补的效果会好很多，可能房价也会有不少的差距。
甚至花几千的效果，房价可能多出几万。甚至会让客户认为你的房子维护好，房子折旧率低，还有就是同房源对比，你家可能没有返潮或者其他的问题。
我们之前说很多投资客会把一些不好的房子，通过“凤变冰”卖出更好的价格。
其实自己卖房也一样，在决定买房的时候，先找出房子的短板，然后去弥补，再通过预约时间，让客户看到房子最好的一面。
三、见客户之前，做好自己的形象管理
见买家之前，打扮好自己的形象，房主过于邋遢，会让买家认为房主很low。一个很low的房东，房子品味也就自然不咋地。估计房子装修材质什么的也不怎么讲究。
如果打扮的有品味些，买家潜意识里会认为这个人住的房子品质不会差。气势摆在那里，砍价都不好意思砍太狠。
你想象下，你去买新房，是不是越高端的住宅，销售越漂亮，越有气质。任何场所都是，销售的气质，代表了楼盘的档次。
相同的道理，你的气质与品位，也代表了房子的形象。
四、找一个高大上的卖房理由
卖房的过程中，大部分都会被问，为什么卖房。
这个时候，不管你的真实原因是什么，一定要想一个高大上的理由，工作升职调动之类的。
表示不是房子不好，而是自己混的太好。其次还会有种暗示，就是这房子风水挺旺。还会给制造出一种莫名的捡漏感。
如果你跟客户说，自己生意遇到瓶颈，需要资金周转，或者因为离婚，房子卖掉分财产，不管哪种，哪怕你愿意让利给客户，客户也不会领情，心里还会隐隐约约觉得这个房子不是很吉利。
所以卖房的时候，别乱说话，包括在中介那边也不要尽说大实话。
不要认为中介会帮你，在买卖双方的时候，中介更愿意帮付钱的一方，也就是买方。
因为中介手上房源千千万，愿意付钱的买家真的是逮到一个算一个，他们只会根据客户的需求，尽量满足。不会根据你的房源，去找满足的客户。
五、烘托氛围卖二手房也很重要
二手房市场不管好不好，烘托氛围都非常重要，毕竟在买任何东西的过程中，被人抢的东西，都能让人有莫名的愉悦感。
特别是买房，越是有人抢的房子，越是好房子。这是一种心理暗示，也是一种让买家更加肯定下注的方式。
为啥前滩的房子明明只有100套，就要搞几百个人认筹，一来是广撒网，增加“日光”可能性。
还有就是让所有抢到的客户增加愉悦感，不管买到是否赚到，但想想七比一或者九比一买到的房子，怎么看都是香的。
二手房呢，基本上中介一次性会带看很多套，客户很难对某一套有特别的记忆度。除非非常好的。那这个时候，就需要给买家增加一些记忆度
这时候，适当的，找几个朋友帮你客串看房客户，烘托竞争氛围，就非常有用。
特别是朋友衣着品味都非常好，就是从各种细节方面都是个优质的客户的时候。让朋友表现出非常喜欢你房子的样子，说几句，你房子不太明显的亮点给真客户听一听。
或许客户本来兴趣不是那么大，但看完之后，这绝对会是看一天房子之后，印象最深刻的。
甚至可能会复盘再看一遍的。如果这时候，中介说这个房子有人在谈价格，特别是客户也觉得房子还不错的时候。客户加入谈判的可能性就比较大。
让客户缩短观望时间，逼单可不是一手房专利，二手房也同样可以。
六、提前筛选好客户的资质
有时候，在客户出价相差无几的情况下，一定要选择好客户的资质。哪怕是稍微便宜一点点的价格，也要那种资质好的客户。
比如说，客户的付款比例，贷款方式，以及工作的性质，都要衡量在内。
如果你的客户，是一个纯刚需，3.5成首付，贷款6.5，你大概也就能算出房贷多少，适当问下对方工作性质和收入，如果高出很多，或者是能够达到贷款2倍的。
这种客户属于优质客户，一般来说，银行也比较喜欢这种客户，贷款流程就会批复比较快，回款也会快。
如果你客户是置换，那么最好七成首付是已经在手上的。
尽量不要挑选那种刚把房子卖出去还在走流程的那种。
这样你的周期就会被拉的很长，甚至很被动。
也不要过于相信合同上的时间周期，这些周期中介都会往利于买家的时间去写。一个房子正常2个月流程可以走完的，可能就会被拖到6个月，这时候，宁可便宜点，不要拖太久。
特别是客户在首付款都要想办法去解决的客户，慎选。
七、卖房，是一个漫长的过程
特别当下新房市场有不错产品的时候，二手房竞争更加的激烈，如何让自己的房子具备优势。
你就把房子，当成一个即将去相亲的女子，只有各方面条件都比其他人好，才具备被选上的可能性。
找到自己的客户群体，然后像开发商卖新房一样，去PUA你的客户，这样成功的概率就会大大提升。
这年头，连相亲，结婚都开始PUA培训，何况实打实卖房呢！
编后语：也同样希望买房道路上的各位，能够擦亮双眼，识破套路，坚定自己的立场和意志。选到最合适自己的房子！
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：咸鱼