东南亚年轻人住得起你买的高端公寓吗?
2020-08-14 08:57

东南亚年轻人住得起你买的高端公寓吗?

本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:慧慧,题图来自:视觉中国


大多数东南亚国家都不允许外国个人直接持有土地资源,因此投资东南亚房产对于散户来说其实就是购买公寓。


中介给你推荐东南亚公寓的时候,通常会强调它们的高端属性,卖点通常逃不出租金回报率、增值空间和生活配套,逻辑总会是人口结构和经济发展。如果事事按照所说的发展,那么购买这些中高端楼盘也许是正确的,但是现实并非如此,比如针对外国人和本地人的双重定价、出租困难和极低的换手率。


事实上,你也很难获得这些首都城市里真正稀缺的高端公寓,最后很大可能买到的是超出本地人负担能力范围又不具备稀缺楼盘保值能力并且还供应充足的中端产品。所以假如以投资为目的去买公寓,在这个现实情况面前,你至少应该保证它们在地段和定价上不至于太不接地气,能有一个当地白领负担得起月租和能说服他们选择租住的便捷性。


拿杭州来说,2019年杭州应届生的平均起薪为 5610元,一个毕业三年不到的年轻人可能到手的工资在 5000元左右。在杭州,月薪5000的年轻人生活大概是这样的。


早上小笼包配豆浆,10元以内搞定早餐,午饭和晚饭自带或外⻝,一天五六十就能搞定,算来每月在吃上的支出就在 2000了。交通费用的话,如果他在钱江新城工作,那他可能在九堡或客运中心花上工资的 1/3 租一间单身公寓或和他人合租,早上挤40分钟地铁上班,每月的交通支出控制在 200元。这样的生活是最最普遍的,再算上外⻝聚餐、外出旅游等额外支出的话(按每月500元),这工资就可能剩不下多少了。


杭州房价很高,但他要买下和所租住的公寓同等区位和便捷性的一套小面积商品房,可能也只要在七八年后就能在拿出首付了。当然,按照国人买房的习惯,这个首付里至少有家人资助的一半。


如果在东南亚国家,一个大学毕业两三年,同样在当地从事一份普通工作,拿着一份普通工资的年轻人又会是什么情况呢?


菲律宾⻢尼拉


美世咨询(Mercer)2020年的全球生活成本调研显示,⻢尼拉在生活成本最高的城市中,排名第80 位, 从去年的第129位跃升了29位。


根据物价对比平台 Numbeo,在⻢尼拉,你需要大约人⺠币1.9 万元来维持与杭州1.5 万元相当的生活水平。但两地房价差距是反过来的,⻢尼拉市中心⻢卡提的均价在 3万~4万左右,4 万就是很好的地段了,而据安居客8月份数据,杭州市中心新房的均价则达到了6.7万,从生活成本和房价的对比就可以看出,⻢尼拉的房价还是相对比较友好的。


但买房对于⻢尼拉年轻人来说仍旧是一个难题。


了解菲律宾的人都知道,BPO(业务流程外包)在菲很兴盛。目前在菲律宾,从事 BPO 工作的人已经超过120万。


据 Glassdoor,⻢尼拉 BPO 行业中的普通客服人员,平均月薪在 1.7万比索(约人⺠币2400元)。从 Average Salary Survey 的调查中,⻢尼拉一个工作经验 2年~4 年的客服人员,每个月薪资加上奖金提成,到手也就在3000元左右。



那在⻢尼拉一个月薪 3000的 BPO 客服人员,他是怎样生活的呢?想象一下,如果他在⻢卡提上班,他可能每天要来往于曼达卢永与⻢卡提之间,因为这才能够让其微薄的工资不至于入不敷出的同时,又不用饱受⻢尼拉的交通之苦。


曼达卢永距离金融中心⻢卡提仅 10 公里左右的距离,但其核心区域的房价却仅是⻢卡提的 1/2 甚至 1/3,租金价格自然也比⻢卡提要低。通常在这里工作的年轻人会和朋友一起合租一个单人间 (studio),两人分担下来每月房租在 800元~1500元。以曼达卢永这个 studio 为例,两个人合租的话,月租在 860,这可能更贴近普通年轻人的消费水平。


租房 人⺠币1680/每月



⻢卡提和曼达卢永房价对比


除房租后,还有日常生活费用也是一项大支出。


Numbeo 上的物价信息显示,按每日三餐,一个月外⻝一到两次来算,普通餐厅消费支出在25元左右,这样算来一个月餐费支出在 1000元~1500元,如果自己做饭的话可能能省下一半来,⻢尼拉人日常出行,主要是吉普尼(相当于公交⻋)和地铁,如果选择月票的话,每月交通费在150左右,这样算下来每个月所剩工资也就寥寥无几了。



NUMBEO


⻢来⻄亚吉隆坡


与菲律宾同为东盟国家的⻢来⻄亚,其首府吉隆坡在生活成本上却和⻢尼拉有一定差距,在美世生活成本调查中排到了144位,⻢尼拉为80位,与曼谷的35位更是相差甚远。


据 Average Salary Survey 调查,吉隆坡一个本科毕业,有2年~4年经验的物流从业人员的工资大概是税后 3240令吉(人⺠币5300元),这个工资水平在吉隆坡的吃住行情况是怎样的呢。


Average salary survey


吃住行中的吃,据 Numbeo,一个人在吉隆坡普通餐厅人⺠币20元就能解决,中档餐厅的两人餐也在 120元左右,相对杭州来说是比较实惠的。如果早餐选择在家解决,中午晚饭都在普通餐厅,每月外⻝一到两次,一个月的生活支出在人⺠币1500元左右。


NUMBEO


住的方面,他可能花上1000令吉(人⺠币1660元)就可以在安邦附近租一个还不错的一居室。吉隆坡出行方式主要是轻轨、地铁或 Grab 叫⻋,如果他在 CBD 双子塔附近上班,那他花费在通勤的时间也不会太⻓,费用每月也在200元内,总体的生活支出相对工资水平来说,应该是过得相对宽松的。


NUMBEO


而吉隆坡的房价一直处于一种被低估的状态,仅为曼谷的 1/2, 人⺠币200万就可以在 KLCC(吉隆坡CBD)买到一个精装修高配置的公寓了。


大⻢雇主联合会(MEF)一项针对2018年的薪资调查显示,本科毕业生的薪水平均为2393令吉(约人⺠币4000元),这两年可能有一定程度上升,但这一水平的工资也就可能够其日常开销,存不存的下钱还两说,更别说买房了。



泰国曼谷


前面也提到,在生活成本排名中,曼谷的排名比吉隆坡和⻢尼拉都高,位列35。在曼谷,需要2.4 万来维持与杭州时的1.5万相同的生活水平,从这个对比就可以很直观的感觉出曼谷的物价水平。


Thai Residents 的一个调查显示, 2019泰国最受欢迎十大职业中位居第三的是工程师,占比10%。据 Average Salary Survey 数据显示,曼谷一个新手工程师月薪到手人⺠币6500元, 他可能会在 Bang Sue 花1500元~2000元租一间卧室,这样在房租可承担的同时通勤时间也不会太⻓。


Average salary survey



交通方面,曼谷也存在和⻢尼拉一样的堵⻋严重的情况,所以曼谷的上班族都会选择使用公共交通工具通勤,BTS、MRT、BRT 灵活搭配,这样工资单和迟到栏都不至于太难看,但曼谷的交通费也不是一个小支出,从单程票与杭州的对比就可以看出差距,月票就要300。


NUMBEO


高物价对应高生活成本,打个比方,⻨当劳的一个同等套餐,曼谷要38元,杭州为30元,而⻢尼拉只要21元,这就能看出差距来。所以在曼谷生活支出更高,同一个标准,每天正常三餐加每月外⻝一到两次,如果在⻢尼拉 2000 的话,在曼谷则至少需要3000元~3500元才能保持同一水平。如果你还有个喝点小酒的习惯,那3500元可能都打不住。


NUMBEO


曼谷的房价也是一点也没给物价拉后腿,而且还在涨。沿轻轨线快速发展的素坤逸区 Sukhumvit 的房价已经达到2.2 万,而曼谷市中心巴吞旺 Pathumwan 的房价则已经达到了5.8万的价格,逼近杭州的市中心价格。


买房这件事是全世界年轻人的痛,没有例外。




越南胡志明市


同为一国经济中心的越南胡志明市与泰国曼谷两者之间的生活成本又有什么不同呢?


根据 Vietnam Works 的2018年的一项研究显示,胡志明市的月平均工资为3146元人民币,比全国平均水平高 38%。如果就按3000元来看,一个月薪3000元的在胡志明市能达到什么样的生活水平呢?


在经济结构方面,服务业占51.1%,从事这个行业的人自然也不会少。据 Average Salary Survey,一个工作经验1年~2年的旅游业从事人员,她的工资差不多就在3000元。



如果想要工资够用的话,她就要在租房上精打细算一点,人⺠币1200元只能租到一个比较一般的房子,当然如果你住的离中心远一点,自然条件会更好一点,但通勤时间也会相对更⻓,或者可以选择合租,这样能分摊一部分租房成本。



日常的生活开支,同一个标准,按⻨当劳的同等套餐,杭州和胡志明市都是30元,但是在便宜的餐厅,胡志明市则比杭州价格要低,只要15元,而杭州则在22元。还是按每日正常三餐,每月外⻝一到两次,每月在吃上面的支出,胡志明市就相对较低,人⺠币1000元~1200元就可以搞定。


NUMBEO


越南在交通方面,以摩托⻋、私家⻋、计程⻋及巴士为主要的交通工具,摩托⻋是越南人偏爱的交通工具,上下班随处可⻅摩托大军,摩托防堵⻋的同时,购置成本也比较低。最常⻅的中国产摩托⻋价格一般在200美元~400美元之间。而公共交通价格在胡志明市的价格也相对较低,还是按月票加上一些其他交通,每月60元~80元也就够了。



胡志明市的房价这几年呈快速上涨状态,疫情都没能阻挡它的脚步。据 Savills 数据,比较受外籍人士和亚洲人欢迎的胡志明市二郡的房价已经到达了3万每平方米,且后期可能还会上涨。



单论生活成本来说,这四个城市的差别可能并不是特别大,因为高生活成本往往也对应着高工资。


如果按文中这些毕业2~3年的年轻人的收入和生活成本来算,不考虑一些其他意外支出以及利率变化、工资涨幅等条件。⻢尼拉一个工资3000元人⺠币的 BPO 客服代表如果想要把曼达卢永的那个一居室(30平方米左右)买下来,粗略计算他至少需要5年~8年才能凑够首付。吉隆坡月工资在5300元的物流人员,则由于其生活成本较低的原因,以同样的算法,想要买下租住的房子也需要3年~4年,而曼谷需要4年~6年,胡志明则需要6年~8年。


这还是建立在这些年轻人愿意去购买小户型公寓的情况之下,现实情况中,东南亚本地人很少会考虑闹市区的公寓,即使考虑到整个地区正在快速地城镇化,交通基建设施也在不断完善,对于他们来说高端公寓远远不如郊区的房子或未来的近郊准地铁房。


即使是在那些年轻人对公寓住房接受程度越来越高的地区。


比如在地少人多、交通拥堵、人口大量集中于首都⻢尼拉的菲律宾。Lamudi Philippines 在2018年就有数据显示,菲国出生于1980年~2000年期间的千禧一代更青睐高层商品房,但是放到整体中去看,能够接受高层商品房的菲律宾人仍然只有14%, 超过60%的人还是更钟意外国散客还无法购买的独栋落地房。


这是很多人以租金回报和增值目的投资东南亚公寓时忽视掉的一个问题。高端公寓虽然回报率高,有保值的特点,但是受众也少,比如疫情期间曼谷外企削减员工租房补贴甚至裁员就可能对未来几个月高端公寓的出售和出租产生影响。


根据 CBRE 泰国的信息,有些业主已经尝试用5%~15%的折扣来换取两年以上的长租合同。在马尼拉,博彩业公司因为疫情影响也据称有可能让房价 “打八折”。


而像上面例子提到的处于市中心边缘、兼顾价格与交通的 “员工公寓”,虽然很少出现在中介推给国内投资客的房源清单里,同时也会因为疫情而受到一些影响。但长期来看却更具有更好风险投资比,它们总价更低,租客群体更大,未来售价也更有可能在当地中产的负担范围之内。简单来说,投资当地人能买得起的公寓比投资伪高端公寓更合理一点。


本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:慧慧

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