北上广青年,有多少能靠自己买房?
2020-08-17 11:02

北上广青年,有多少能靠自己买房?

本文来自微信公众号:中国青年研究(ID:china-youth-study),作者:范一鸣(中国社会科学院研究生院博士研究生),原文标题:《住房流动、父代资助与青年群体的阶层分化——基于北上广青年群体的实证分析》,题图来自:视觉中国


作为住房市场化改革后成长起来的新生代群体,80后、90后青年群体内部住房分层秩序较其父辈而言已发生了重大转变,北上广等大城市房价的持续上涨使得购房需求与压力并存的青年群体面临的住房问题愈加突出。基于2015年“特大城市居民生活状况调查”数据,本研究对北上广三地青年群体的住房分层现状及其发展趋势进行了考察。


分析结果发现,大城市居民跨阶层购房现象突出,且购房年龄呈现年轻化趋势,对住房居住功能之外附加价值的考量、婚姻以及投资意识等多方面因素都是该现象出现的重要驱动力;青年群体在住房资源的占有上呈现出两极分化趋势,群体内部的住房与财富不平等将随房价的上涨而进一步加剧;此外,父代资助已成为青年群体住房资源获得的重要途径,在青年群体中,父代给予子代购房资助的现象普遍,且资助比例较高,父代资助水平的不同塑造了子代在住房和财富上的先赋性资源差异,且将对社会流动产生深远影响。


一、问题提出


自住房制度改革以来,我国城市住房供应主体逐渐由国家和单位转向市场,房地产市场迅速崛起,住房建设总量不断扩大,住房供应水平大幅提高,然而,城市住房资源的分配问题却愈演愈烈。


一方面,部分居民占有多套房产,房价的快速上涨使其能够坐收住房资本升值之利,借由住房资源便可实现家庭财富的成倍增长;而另一方面,众多工作生活在城市中的居民却因为畸高的房价收入比而面临购房难题,要么透支其财富资源勉强实现购房,要么只能通过租房等方式来解决居住问题,承受高昂房租,忍受“蜗居”。


而在各世代中,青年群体所面临的境况最为复杂。大多数青年群体尚处于事业起步期或成长期,财富收入积累不足;与此同时,他们却不得不应对来自职业、婚姻、生育、子女教育等一系列生活事件的压力,这些压力无不与住房问题的解决存在密切关联,可以说,青年群体正处于住房需求强烈却又缺乏购房能力的尴尬阶段。


更为重要的是,青年群体作为住房制度改革后成长起来的新生代群体,正在经历前所未有的房价高涨时期,这无疑进一步加剧了群体内部的财富分化状况,加重了住房资源弱势群体所面临的居住困境。因此,对当前我国大城市青年群体住房分层的现状特征及其发展趋势进行探析不仅有助于我们进一步理顺住房市场化改革后城市住房分层秩序变化的内在逻辑,对于青年群体财富不平等研究也具有重要意义。


二、国内外研究综述


自20世纪末住房制度改革以来,我国城镇居民住房供应主体从国家转向市场[1],逐步实现了住房商品化和住房分配的货币化[2][3]


然而在改革的过程中,由于公房出售等政策的实行,原来在单位制福利住房分配制度下享受住房分配福利的职工能够以较低的价格获取公房[4],而原来未能享有福利住房的群体则只能通过商品房市场进行购买,这就使得那些以低价获得公房的群体在住房市场化改革后处于优势地位,改革前福利住房分配制度下的住房分层结构以私有化的方式得到承认和延续,并成为改革后加剧住房不平等的重要原因[5]


由此一来,在从计划经济体制向市场化转型的过程中,市场与国家再分配机制对城镇住房分层秩序的影响及其二者间的关系一时成为住房分层研究关注的焦点,单位制下住房分层机制在市场化改革中的延续,以及市场化机制对原有的住房分层形态产生的影响等都成为此次争论的核心议题。


关于转型过程中住房分层机制变化的讨论主要聚焦于“市场转型理论”与“权力维续论”之间的争论。“市场转型理论”认为市场转型改变了资源配置方式,使分配权力从国家转向市场,人力资本和企业家能力回报上升,而政治权力回报下降,在以市场为核心的分层机制下,社会资源的分配将逐渐向技术精英和经济精英倾斜[6]


因而,在住房资源的分配上,以人力资本和经济能力为核心的市场因素将成为决定城镇住房分层的决定性力量。而“权力维续论”则提出中国的市场化改革并不能完全消除再分配机制的遗留效用,在人力资本回报增加的同时,昔日权力精英在资源分配中仍然处于优势地位[7][8][9][10][11]12]


在近年来的相关研究中,关于“权力维续论”与“市场转型理论”的争论众说纷纭。一方面,部分研究致力于探讨住房改革后体制内外职工在住房占有和住房福利上还有无差异,以及这一差异的分布形态[13][14]15];另一方面,一些研究则关注行政精英、市场精英与专业精英等在住房资源上所占优势的状况,旨在讨论我国社会经济环境下权力回报与人力资本回报之间的关系[16][17]


此外,也有研究进一步探讨了市场与再分配机制之间的关系,提出由市场与再分配机制构成的双重分层体系在城市住房分配中发挥了“层叠效应”或双重扩展作用,市场资源与再分配资源分别向权力和资本拥有者集中,并经由“马太效应”不断放大,占据市场或再分配体系上层的群体与普通大众之间的贫富差距将逐渐拉大[18][19][20][21]


以上研究详细地探讨了在从单位制福利住房分配制度向市场化转型的过程中,我国城镇住房分层的现状及其影响机制。然而,随着住房市场化的不断推进,我国城镇住房资源的分配秩序也在逐渐发生转变,其中极为重要的变化是随着80后、90后的成长,这部分新生代群体开始进入住房市场,参与到住房资源的分配中,并将发展成为住房消费与投资的主力军。


这部分青年群体没有经历过福利住房分配及住房制度改革阶段,较少地受到房改售房等政策的直接影响,再分配机制的遗留效应在这代人身上逐渐降解为更为隐晦的影响或只对极少数群体发挥作用。因而,于这部分青年群体而言,住房资源的分配已然回归到了市场和家庭领域,其分层秩序也随之发生了重要转变。


从家庭层面来讲,住房制度改革后,家庭已成为城镇住房资源获取与占有的重要主体,与此同时,中国传统文化中的养育观念和继承传统使得父代家庭常将为子代购房或提供购房资助视为责任和义务,因而购房问题往往不单涉及年轻一代,而是包含了子代与父代家庭的共同决策。诸多研究都从家庭与代际关系层面入手来窥探住房分层机制发生的新变化。


其一,“家庭结构论”认为与非独生子女家庭相比,独生子女家庭更有能力为其子女提供更多的住房支持,而房价的上涨无疑进一步强化了独生子女因代际资源传递而享有的优势,因而,房价越高,独生子女相较于非独生子女家庭的购房优势越显著[22][23]


其二,“家庭禀赋论”则提出购房是一种家庭行为,家庭的经济能力越强,则在住房获得上越具有优势[24][25]同时,家庭融资能力也是市场经济体制下影响住房分配的重要因素,其中既包括以银行贷款为代表的制度性融资,也包括借助家庭关系网络获得资助的非制度性融资,研究表明,家庭的融资能力有助于其在住房资源获得上获得优势[26][27][28]


其三,还有一些研究集中探讨了代际资源传递对年轻一代住房获得的影响。刘祖云等指出户籍人口中代际差异已经取代阶层差异成为各阶层住房获得存在差别的原因[29],得到父代购房资助的群体在住房资源获得上享有先天优势[30]。谌鸿燕进一步探究父代资助差异的原因发现,本地户籍、在体制内工作的父亲家庭在为子女提供实物支持上比体制外、非本地户籍的父亲家庭更有优势[31]


除了家庭与代际关系因素外,个人与家庭所处的社会阶层之于住房分层影响的变化也不容小觑。在传统的理论争论中,无论是“市场转型论”还是“权力维续论”都承认居民社会阶层与住房阶层之间的密切关联,只是在社会阶层是由市场还是由再分配机制决定这一问题上有所分野。


但闵学勤却指出,在中国的社会经济背景下,住房具有强大的现实和象征意义,结婚、定居、改善居住条件和投资增值的需要以及中国人自古以来对家宅的看重都促使购房需求迅速聚集,许多居民来不及完成阶层的跃升,便倾尽所能调动的一切力量去获取与其阶层定位不匹配的住房,形成了住房私有率极高的虚假繁荣景象[32]。居民所处社会阶层与其住房获得情况相分离的现象背后潜藏了城镇住房分层秩序变化的复杂逻辑。


以上研究方向均为我们考察当前我国大城市青年群体住房分层秩序提供了有益思路。青年群体作为住房市场化改革后成长起来的新生代群体,影响其住房资源获得的内在机制较其父辈而言已然发生了重大转变;与此同时,青年群体又处于极为关键的人生阶段,就业、婚姻、子女教育等一系列重要事件都集中在这一时段亟待解决,也由此构成了青年群体购房需求增长的内在动因。


这些变化无不反映在青年群体所呈现的住房分层秩序上,而北上广等大城市高昂的房价及残酷的生存压力则使得青年群体面临的住房问题更为突出和典型。因此,本研究将从我国大城市青年群体的住房资源状况入手,分析这一群体的住房分层现状特征及其发展趋势,并尝试对其背后的变动逻辑进行探讨。


三、研究设计与分析结果


本研究主要使用中国社会科学院,上海市人民政府上海研究院于2014年11月至2015年10月间开展的“特大城市居民生活状况调查”数据来对当前大城市青年群体住房分层的现状与趋势进行分析。


该调查在北京、上海、广州三地统一组织实施,采用多阶段复合抽样方法,通过地图法随机抽样在每个城市各抽取50个社区,并将受访对象范围限定在18—65岁的居民,北京、上海、广州三地样本数分别为2000、2002和2008,共获得6010个样本数据。


该调查较为全面地询问了特大城市居民家庭住房方面的详细信息,可以为研究提供丰富完整的数据信息。研究中我们将样本按年龄划分为50后、60后、70后、80后和90后五个年龄层,且将80后和90后群体定义为本研究集中关注的青年群体。


1. 跨阶层购房现象突出,购房年龄呈现年轻化趋势


近年来,在市场化推进、人口流动、投资热情以及土地财政等多方面因素的共同影响下,大城市住房价格持续快速上涨,而居民收入水平的提高却是有限度的,由此带来的是大城市房价收入比的畸高,仅依靠收入积累来实现购房变得越发困难。以往研究表明,国际公认的房价收入比的合理状态应在4~6[33],而北京、上海、广州等一线大城市的房价收入比却均超过10(数据来源:上海易居房地产研究院发布的2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》,其中,三个城市房价收入比分别为北京18.1,上海20.8,广州11.1),远高于国际一般水平,孙立平也曾提出国外常用的房价分析指标在中国基本都失效了[34]


然而,令人费解的是,即便在如此高的房价收入比下,人们的购房热情也并未减退,据深圳房地产研究中心披露,2014年北京和上海的住房自有率达70%,而广州则高达90%。根据“特大城市居民生活状况调查”数据,我们进一步测算了北上广三地2010—2015年间购房的居民在购房时房产价值与其年度家庭收支结余之比(年度家庭收支结余采用的是调查进行时上一年度的家庭收支结余数据,房产价值为购入时房产价值,为减少房价变动的干扰,仅选取了2010—2015年间购房数据),分析结果显示,在已经购房群体中,58.51%的居民家庭需要按当时的收支水平积累20年及以上才能购置其房产,48.40%的居民家庭则至少需要积累30年才可能获得其住房,而终其一生收支积累也难以购得其房产的居民亦不在少数。


由此可见,收入这一单一指标并不能成为衡量城市住房分层的依据,居民的收入状况与其所购买的房产的层次之间并不完全匹配,很多居民都跨越其本身所处的收入阶层,选择购买更高层次的住房。那么是什么因素促使、鼓动大城市居民跨越阶层去追求高价房产呢?这种跨阶层购房行为又是如何实现的?


驱动大城市青年群体跨阶层购房的因素是多方面的。


首先,是否在大城市购房这一决策本身不只涉及选择高价房与低价房的问题,更关乎留与走的抉择。大城市房价收入比普遍高于其他中小城市,对于面临职业生涯选择的青年人来说,如果他们选择去中小城市就业和生活,自然容易获得与其收入水平相匹配的住房;而他们一旦选择留在大城市,就必须要承受高额的房价或房租。


因此,对于青年人来讲,是否购房以及要购买什么价位的住房虽然有一定的选择余地,但这一选择直接与其对未来职业和生活模式的规划密切相关。


回到住房本身,除了基本的居住功能外,住房的价值更体现在因其所处地域和区位而产生的一系列附加价值上,住房的空间信息含纳了包括就业机会、职业发展前景、户籍身份、子女教育以及社会保障等多重机会结构,正是这些附加价值的存在才使得不同地域、不同城市、不同区位的房价出现了较大差异,购房决策中实际上包含了对这一连串事件的考虑和选择。


各种资源、机会以及各项社会保障在一线大城市的聚集使得人们宁愿承受高昂的房价,透支其财富资源也要留在大城市就业和生活。因此,资源和机会的地域性倾斜是影响人口流动以及跨阶层购房决策的重要因素。


其次,婚姻也是促使人们跨越收入阶层购买高价住房的重要影响因素。受我国文化传统影响,安家往往被视为结婚的前提,随着住房资产在家庭财富中所占地位的不断提高,住房资源在婚姻缔结的过程中越来越受到重视,甚至日渐超越了原初的居住功能,被赋予了诸多象征性意义,成为社会经济地位的标志、彩礼的重要组成部分,甚至被视为一种婚姻忠诚的保障。


在这种情形下,婚姻双方尤其是男方只能倾尽其财富资源购买住房,而结婚群体大部分都是处于事业上升期的青年人群体,仅依靠其自身收入积累无法支付高额房款,因而一般通过双方父母资助或贷款来实现跨阶层购房。


此外,随着金融资本主义的兴起,金融文化和投资理念逐渐渗透到家庭和个体[35]房地产行业作为近年来增长最为迅速稳定的行业之一,无疑吸引了众多投资者的目光。而这种投资不仅包括金融理财,即利用房价上涨来实现闲置资产的增值;还包括以薪养贷性质的投资,即自身没有充裕的资产进行投资,但借助贷款或借款等途径筹集资金购房,以期通过这种预支未来收入的投资方式实现财富增长。


大城市房价的持续快速增长一方面抬高了购房门槛,另一方面却也提升了人们对于未来房价增长的预期,稳定了其对房地产市场的信心,让人们觉得只有投资房地产市场才能避免自身财富因通货膨胀而缩水,并实现资产的保值增值,这种不买即亏的投资理念促使着人们跨越自身收入阶层,预支未来收入来购置房产。


与此同时,对房价稳定增长的预期也使人们意识到,越早购房越能抢占房价上涨的红利,以更低的本金获得资产的长足增长,这一认识连同婚姻、落户、子女教育等因素的影响使得大城市购房年龄呈现年轻化趋势。


表1列出了各世代群体购房年龄的分布情况,从购房年龄的集中程度来看,50后大部分都在45岁之后购房,60后主要集中在35~45岁,而70后的购房年龄则主要集中在25~35岁,之所以会呈现这样的分布特征主要与住房制度改革有密切关系,这些世代的群体在各自对应的这三个年龄段中正处于住房制度改革的高潮期,尤其在20世纪90年代末,政府开始采取激进的方式停止福利住房实物分配,全面推进住房的商品化,在此过程中,公房出售政策允许职工以优惠价格购买其原居住的公房,这一政策契机使得大量原单位职工在这一阶段购买了住房。


同时,房改后房地产市场的放开以及住房的商品化也为那些在单位制下无法分配到福利住房但拥有足够财力的群体打开了购房渠道,使其能够通过市场交易完成购房。因此,国家政策制度的转变是20世纪末至21世纪初这一时段集中购房现象出现的重要成因。


而从80后和90后的情况来看,有高达17.50%的80后群体在25~35岁选择了购房,甚至有11.48%的80后和2.59%的90后群体在25岁之前就已经早早购买了住房。90后群体中非自购房比例较高,主要缘于调查之时一大部分90后尚未从原生家庭中独立出去,仍与原生家庭同住,因而所居房产的登记者多为父母或其他长辈。


由此可见,在房价收入比如此高涨的大城市,仍有一大部分青年群体只要有能力支付房款,不管这种能力是来自父代家庭的资助还是来自各种渠道的融资,便会选择尽早购房。无论是跨阶层购房现象,还是购房年龄的年轻化趋势都不仅反映了市场化时期住房资产的金融化转变以及投资理念的变革,还折射出人们在房价虚高、通胀严重的经济社会中渴望抓住切实之物,来抵御风险,获得保障的普遍社会心态。



2. 青年群体住房资源占有情况呈现两极分化趋势


80后、90后青年群体作为住房市场化改革后成长起来的新生代群体,没有经历过福利住房分配及住房制度改革阶段,较少地受到房改售房等政策的直接影响,于这部分青年群体而言,住房资源的分配已然回归到了市场和家庭领域,市场经济能力与家庭背景因素成为影响其住房资源获得的决定性力量;与此同时,住房市场化的推进也使得这一代青年群体正在经历着前所未有的房价高涨时期。


一方面,大多数青年群体都尚处于事业起步期或成长期,财富收入积累不足;另一方面,青年群体又处于极为关键的人生阶段,就业、婚姻、生育、子女教育等一系列与购房选择相关的重要事件都集中在这一时段亟待解决,也由此构成了青年群体购房需求增长的内在动因,大城市高昂的房价无疑加剧了其所面临的住房困境,而房价的持续上涨也将进一步催化该群体内部的住房与财富分化。



表2列出了各年龄层群体现居住房是否为家庭自有的情况,表3则显示了各年龄层群体的家庭住房资源占有情况,由数据可知,在各个年龄层中,80后和90后群体现居住房的房产拥有率是最低的,近一半的80后和90后群体现所居住的住所都非家庭自有住房,这一数据结果一方面源于与其他世代相比,在大城市生活的青年群体拥有较少的住房资源,只能通过租住或借住等其他方式来解决居住问题;另一方面也反映了迫于工作需求等原因,一部分青年人的临时居所与家庭住房相分离的情况。


同时,从表3的数据来看,80后和90后群体家庭无房产的比例在各世代中最高,但拥有2套及以上房产的比例却并不低(不排除受访者将父代所拥有房产理解为家庭房产的可能性)


由此可见,80后和90后群体家庭住房资源两极分化情况较为严重,一方面,这一群体中的一大部分都不能在所在城市实现购房,只能承受高昂的房租或恶劣的居住环境来解决在大城市的居住问题;另一方面,却仍有不少青年家庭坐拥多套房产,享受着房产增值带来的财富,而无论这些房产是属于青年群体本身还是来源于其父代,都充分反映了青年群体家庭住房资源与财富的内部分化趋势。


对于拥有房产的群体而言,不需要额外的劳动便可坐享房价上涨之利,无论是静待房产增值还是将住房出租收取租金,都使其财富得到了增长与积累;而对于租户而言,高昂的房租无疑在不断地消耗其财富,因而,有房群体与无房群体之间存在一种断裂,断裂的两端分别是房价上涨的受益者和牺牲者,房价越高,这种断裂就越进一步加深。


住房的首付及贷款政策等共同构成了从无房群体向有房群体跃升的门槛,谁能跨越这一门槛,便能实现从牺牲者向受益者的转变。


然而,在住房资源两极分化的青年群体中,房价的上涨不仅在不断拉大有房群体与无房群体之间的财富差距,还进一步抬高了购房的门槛,使得无房群体想要实现社会经济地位的流动变得愈加困难。


3. 父代家庭资助成为青年群体住房资源获得的重要途径


住房作为家庭内部极为重要的财富形式,对于中国家庭来说有着独特意涵,中国传统文化中的养育观念和继承传统使得父代家庭将为子代购房或提供购房资助视为责任和义务,因而购房问题往往不单涉及年轻一代,而是包含了子代与父代家庭的共同决策。而随着北上广等大城市房价的不断上涨,年轻一代越来越难以通过自身收入积累来实现购房,只能借助于父代资源的支持,甚至出现了三个家庭供养一套房的独特购房模式[36]因而,无论是整体的社会文化观念还是房价高涨的现实背景都使得财富与住房资源的代际流动成为影响年轻一代住房分层的重要因素。



表4列出了各个年龄层群体在购房时是否受到父代资助的情况,表5则显示了父代资助比例的具体分布情况。调查表明,随着年龄层的逐渐年轻化,父代家庭对子代的购房资助现象越来越普遍。


其中,69.21%的80后在购房时都接受过父代的资助,而90后群体的这一比例则高达77.22%。北上广三个城市的同年龄层群体相比,北京父代资助子代购房的情况最为普遍,广州次之,而上海父代资助情况相对最少。


进一步分析各年龄层中父代资助金额占所购房产价值的比例,我们发现青年世代购房时父代给予的资助要远多于中老年世代,其中,58.65%的80后购房群体所受父代资助都超过了房产价值的50%,而90后群体的这一比例则高达73.06%,甚至有超过半数的90后在购房时资金的75%以上都来自父代资助。


因此,在青年群体中,父代给予子代购房资助的现象不仅更加普遍,且资助的比例也更高。对于父代拥有较多社会经济资源的青年群体而言,父代的资助是其实现跨阶层购房的重要途径,正是由于父代以实物或资金的形式为子代提供住房资助,子代才得以在财富积累不足的青年阶段实现购房;而对于父代经济资源薄弱的青年而言,则只能靠自身积累来克服这种先赋性的住房资源劣势。


当父代财富和住房资源通过继承及购房资助等途径传递给子代时,实际上也完成了父代财富资源不平等的传递与积累,并构成了子代先赋性的财富和住房资源差异,这种差异在财富扩大效应的催化下不断增长和凸显,不仅进一步加剧了年轻一代住房资源与财富的不平等,也使得社会阶层的固化更为严重。


四、结论


基于住房市场化过程中我国城镇住房分层机制的新变化,本研究从大城市青年群体的住房资源状况入手,利用“特大城市居民生活状况调查”数据,对北上广三地青年群体的住房分层现状特征及其发展趋势展开了分析与讨论,并尝试对其背后分层秩序的变动逻辑进行探讨。


分析结果发现,首先,北上广等一线大城市房价收入比畸高,而住房市场却依然火热,众多居民都跨越其本身所处的收入阶层和支付水平,在高房价地区完成购房,大城市居民跨阶层购房现象十分突出。


究其原因,基于住房区位在就业机会、职业发展前景、户籍身份、子女教育以及社会保障等方面附加价值的考量,婚姻以及投资意识等多方面因素都是这一现象出现的重要驱动力。


同时,对房价稳定增长的预期也使人们意识到,越早购房越能抢占房价上涨的红利,这一认识连同婚姻、落户、子女教育等因素的影响使得大城市购房年龄呈现出年轻化趋势。


其次,在各年龄层中,青年群体所面临的住房问题最为严峻,住房需求和购房压力并存,在这种情况下,青年群体在住房资源的占有上呈现出两极分化趋势,一大部分青年人无力在所居城市购房,只能通过租住或借住等方式来解决在大城市的居住问题;而另有不少青年家庭却拥有多套房产,随着房价的持续上涨,青年群体住房资源分化趋势将在市场效应的催化下进一步加剧。


此外,在青年群体中,父代家庭对子代的购房资助现象已非常普遍,且青年群体购房时父代给予的资助要远高于其他群体,可见无论是跨阶层购房还是跨越首付门槛,其实现都离不开父代资助,父代的社会经济资源是青年群体实现跨阶层购房的重要支持力量。而父代资助水平的不同则塑造了子代在住房上的先赋性资源差异,父代的社会经济地位直接影响到子代在住房分层上的位置,且将对社会流动产生深远影响。


[基金项目:本文系国家社会科学基金重大项目“代际社会学视野下中国新生代的价值观念与行为模式研究”(项目编号:19ZDA146)的阶段性成果]


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本文来自微信公众号:中国青年研究(ID:china-youth-study),作者:范一鸣(中国社会科学院研究生院博士研究生)

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