“上海后花园”花桥楼市调查
2020-08-17 19:00

“上海后花园”花桥楼市调查

“花桥不是上海,就在上海。”在号称“上海后花园”的苏州昆山花桥镇,类似的标语随处可见。便捷的交通,较低的房价,让花桥吸收了不少上海外溢的置业需求。本文来自微信公众号:中国经营报(ID:chinabusinessjournal),作者:郭阳琛、张玉


李龙(化名)四年前和父母一起在花桥买了房,在当地从事房屋中介服务至今。他表示,2017年之后,花桥楼市热度就慢慢下来了。一方面,花桥房价早已突破2万元/平方米,相较嘉善、太仓等环沪区域没有价格优势;另一方面,到花桥置业的顾客九成都在来自上海,随着苏州、昆山的限购政策收紧,这些客户正规购房的渠道已被锁死。


《中国经营报》记者调查发现,为了解决楼市降温导致的去化难问题,花桥各大项目花样百出。一是降价促销,最高折扣已突破九折;二是以“设备平台、阳台等可改为房间”作为卖点,以此吸引购房者;三是利用“包装人才”绕过限购,主要为在沪工作的外地人拿到购房资格。


对此,8月13日,昆山市住建局相关负责人向记者表示,今年下半年,住建局、市监局等属地政府部门将在昆山市范围内联合进行专项整治,主要针对捆绑销售、价外加价、虚假宣传等违规现象。


去化之难


为新楼盘开拓客源是李龙的主要任务,为此他一天就得打四五百个推销电话。“现在市场不景气,我们都会到上海接送客户,现在大部分项目带客费也没有了,只有成交了才有提成,很多时候都在倒贴钱。”他讪讪地笑着说。


花桥楼市的遇冷也直接体现在去化之难。连日来,记者走访了绿地象屿德馨嘉苑、天誉名邸、象屿都城怡园、象屿名俊豪庭等项目,发现大多早在2018年就已开盘,有些已经熬成现房,甚至有业主入住,仍未清盘。


位于花桥镇绿地大道花园路交叉口的绿地象屿德馨嘉苑,主要有85、95、115平方米三种户型。


“我们这边在清盘了,房源数量很少,价格也是全花桥优惠最大的。”置业顾问着重向记者推荐3号楼85平方米的一套“特价房”,他表示,该套房原本单价约2.37万元,总价超过205万元。“我们不整虚的,你满足本科人才购房、3天付足30%首付、当天认购3个条件,这套房最低能优惠到180万元。”


值得一提的是,绿地象屿德馨嘉苑并未公示销控表。尽管如此,记者在昆山市房产交易中心查询到,该项目在2018年5月、8月、10月以及2019年3月先后四次拿到预售证,截至8月13日,共批准销售套数1750套,已售套数仅为848套,去化还不到五成。


作为昆山地王项目,天誉名邸自然而然象征着花桥品质和价格的“天花板”。2016年7月,该地块被拍下,楼面价为17480元/平方米,成交总价44.067亿元,至今仍是昆山和花桥的双料地王。


当时,业内普遍认为天誉名邸有望单价“破三”。2017年8月,该项目迎来首开,开盘均价仅为2.71万/平方米。时至今日,天誉名邸共批准房源2582套,仅仅售出1398套,均价也降至2.5万元/平方米。


开盘3个年头,去化将将过半,天誉名邸也不得不“以价换量”。置业顾问告诉记者,项目为毛坯交付,现已基本完工,今年年底便可交付。“如果七天内付款,项目目前整体九七折,15层以上的高楼层还可额外再享受九七折优惠。”


以项目“楼王”17号楼的中间楼层为例,原价约2.66万元/平方米,折扣单价仅约2.5万元/平方米。业内人士分析称,该地块的保守建筑成本在25480元/平米左右,“这种项目基本都是要亏的,2016年的决策没有做对,现在只能慢慢买单”。


此外,位于花桥镇金中路188号的象屿都城怡园项目在九三折基础上,还可免费赠送价值6万元的软装;与上海市一路之隔的象屿名俊豪庭也有九七折优惠。


多项目销售称可“赠送面积”


“这里89平方米的户型能做成小三房,因为我们有大约8平方米的赠送面积。原本得房率75%,在高层产品中已经算很高了,算上赠送面积,得房率甚至能达到80%。”象屿名俊豪庭置业顾问林娜(化名)向记者滔滔不绝地讲道。


在实体样板间内,记者看到林娜所说的“赠送面积”,已经被打造成一个精致的次卧。林娜表示,在交付时,这间“次卧”靠近门口有一堵墙,因为没有承重作用业主装修时可以自行敲除。“我们的房子都通过政府验收了,不少客户已经入住了,所以完全不用担心政府会来查处。


“这样的赠送面积在花桥很常见,十个项目中七八个会有类似的做法,说白了就是偷面积。”李龙告诉记者,开发商之所以配置较大面积的赠送部分,归根结底还在于目前花桥房价处于一个较高的位置,以此作为一种吸引购房者的手段。


正如李龙所说,记者走访的5个花桥项目中,有4个项目存在类似情况,赠送面积在5~10平方米不等。


值得一提的是象屿都城怡园项目,65平方米的户型竟能容纳“两室两厅”,这其中究竟有何奥秘?


置业顾问告诉记者,北面的房间原本是设备平台,是全赠送的,大约7平方米,装修时可以在旁边做一扇门。在样板间中,记者注意到,所谓赠送的设备平台位于主卧对面,并未安装门,只有一面向内推开的小窗户,内部则是简单地铺设了地板。


与记者所见所闻相反的是,象屿地产方面表示,象屿都城怡园为毛坯房交付,不论是销售过程中展示的样板房,还是实际交付的户型,均未采用任何形式改造设备平台。


“地王”项目天誉名邸也在这方面动足了脑筋。以86平方米的户型为例,记者发现,户型图标注为设备平台、休息区以及衣帽间、阳台的两部分,在样板间“摇身一变”成为两间卧室,地上则分别画有一道横线。置业顾问介绍,画线处先交付时均是一堵墙,但后期可以敲除,“设备平台是全赠送的,阳台赠送一半面积,所以赠送面积共计9.45平方米,性价比非常高。”


昆山市住建局负责人在接受记者采访时表示,诸如将设备平台改为房间的,我们认为涉及虚假宣传,建议由市监局进行查处;如果业主在拆改过程中,涉嫌改变房屋规划功能的,需要规划局核实认定;若涉嫌改变房屋结构的,我们局的执法部门会联合属地执法部门上门查处。“对于销售人员的说辞,我们在后续查处过程中也会严加规范。”


人才政策“灰色地带”


近年来,长三角地区的“抢人大战”愈演愈烈,号称“最强地级市”的苏州自然也不甘示弱,接连出台人才新政。


公开资料显示,今年5月1日,苏州人才落户新政正式实施,对于人才落户有详细规定。比如,博士研究生、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁;硕士研究生、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁;本科学历人员年龄不超过45周岁。


此外,具有大专学历或国家职业资格(职业技能等级)三级,年龄不超过35周岁,在昆山稳定就业并在申报单位连续缴纳(不含补缴)社会保险6个月以上的人员,在人事档案转入后也可申请办理落户。


7月20日,昆山市继续放宽人才购房政策,此前针对本科及以上人才,社保缴满1个月便可申请人才编码买房,如今放宽至大专学历。


记者调查却发现,本为吸引人才的新政,成了应对限购的“突破口”。绿地象屿德馨嘉苑、天誉名邸、象屿都城怡园、象屿名俊豪庭等项目的工作人员均宣称,开发商与相关外包公司有合作,人才编码费用2万元,人才落户则需1万元。


一名专门做“办证”生意的人士告诉记者,办理人才编码更为方便,只需提交身份证、毕业证、学信网电子备案表、手机号,一周便可办好;落户则需要调档案,本人到场转迁户口,周期需两个月左右。


天誉名邸工作人员还现场向记者展示刚刚“出炉”的10组人才编码。“这些客户基本都是上海的,我们合作的公司做人才编码成功率至少有95%。就算学历达不到大专要求,公司还会挑选三级职业技能证书也可以拿到编码,这些考试很简单包过的。”他说。


李龙认为,正是人才新政的出台,让花桥楼市有了复苏的迹象。目前,上海与昆山的社保还不联网,所以这种利用人才政策绕过限购的方法才得到普及。“有消息说,明年上海与昆山的社保就将联网,这也一定程度上刺激了下半年的花桥购房需求。”


上述昆山市住建局负责人告诉记者,据其了解,人社局对于人才编码的审核也在逐步收紧,未来类似情况会越来越少。


这种行为本质上就是打擦边球。”上海中原地产市场分析师卢文曦分析称,利用人才编码或是落户去绕过限购、限贷的一些调控政策,本身就是为这样的城市投机设立了一道门槛、一个窗口,涉及一些灰色地带。一旦审核锁紧,这种方式就走不通了。


本文来自微信公众号:中国经营报(ID:chinabusinessjournal),作者:郭阳琛、张玉

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