“欢迎来到投资天堂”。本文来自微信公众号：界面新闻（ID：wowjiemian），作者：张子怡，头图来自：视觉中国
周五晚上十点，从深圳开往大亚湾的路段，粤B车辆排着长队，鸣笛声间或响起,车里的人正在赶回惠州的家。
这些人平时在深圳工作，在惠州买房，又在无数个夜晚与清晨，从城市边界穿梭而过，开启两地生活。
残酷的现实是，时至今日，深惠高铁、地铁都未建设完全，两地生活的人不得不承受至少两个钟来回车程。最终，惠州大亚湾那些被深圳人买走的房子，很少能够亮灯。
惠州源源不断的新房供应量，又平抑了当地房价涨幅。
从2013年到现在，大亚湾区域的新房均价从3000/平方米到2020年的1.4万元/平方米，七年时间近4倍的涨幅，这又让在惠州买房的深圳人大呼被“套牢”。
新的情况又发生了。
从6月开始，不断传出深圳扩容将纳入莞惠的消息，无论真假，深惠的中介纷纷高呼：“大亚湾要卖爆了。”
深圳、东莞相继被限购，再次影响惠州市场，没有房票的购房者把目光投向大亚湾。
白天，购房者涌入惠州，营销中心挤满人，销售接待一波又一波客人，还在加推的楼盘，每开盘一次就涨价1000元。开发商们连夜加班研究推盘策略，中介追车揽客、四处分发名片。
夜晚，大亚湾鳞次栉比的楼盘们隐匿在黑夜里，到处是楼，难得有人。惠州，这座被炒作的投资“天堂”，反复吸引无数人投身其中。
图片来源：惠州当地楼盘，张子怡摄。
“你现在不买，以后就买不到”
“紧急通知，下个月惠州要限购，具体政策还不知道。”
深惠中介圈从8月伊始，疯传惠州将要限购的消息。
惠州中介业内人士告诉界面新闻：“这个事情主要根据经验推测，因为今年年中惠州实在太热，热到超出常理的地步。惠州是全国新房供应量最密集的区域，现在竟然卖到快新房供应量都快不足的地步了。”
在惠州大亚湾，营销中心比街上更热闹。
工作日下午三点，星河丹堤营销中心现场，一小时内，接连有三批客户刷卡砸金蛋、签订购房意向合同。
现场销售带看样板间过程中说：“现在只有14楼和18楼可以选，房源很少，你看中就抓紧买，不然买不到。等下期开盘，不可能再是这个价格。”
“抓紧买、会涨价”成为大亚湾销售最爱挂在嘴边的话。
锦绣壹号的营销中心现场，人潮攒动，不少购房者拖家带口看房，有看房者坐在沙发上不住打哈欠，也有看房者则拿起手机不停计算价格。
某楼盘营销中心现场。张子怡摄
“我跟你说实话，你现在不买真的会后悔，8月底可能要出新政，扩容或者扩权都有可能，到时候想买不一定能买得到”，锦绣壹号的销售说道。
成交量数据也能佐证惠州楼市当下的火爆情况。
据惠州官方数据发布平台惠民之家数据显示，2020年上半年7月交易量16258套，174.04万平方米，环比涨幅17%和15%，同比涨幅均超三成，成为近3年市场交易的最高位值。
在惠州各城区方面，大亚湾名列交易量第一，单月网签交易4305套，43.76万平方米，环比涨幅四成；仲恺超过惠城、惠阳成为月度交易第二，成交2925套，30.8万平方米，环比涨幅翻一番。
火热的成交量也促使大亚湾房价上涨。
根据中原地产数据显示，2020年五一期间，惠州整体的成交均价为12285元/㎡，同比上升6.2%，如果换算成单价的话，惠州今年五月的房价较去年，涨了717元/㎡。
深圳中原外销中心总经理何瑜告诉界面新闻：
“大亚湾这几年房价一直没太大涨幅，过去政府批备案价都会卡在1.3万元/平方米左右。大概从今年6月开始，备案价批的明显松了，1.6元/平方米的价格都能批下来，甚至有项目毛坯价3万元/平方米都能批下来，这放在以前是不可能的。这使得整个大亚湾的房价都涨了起来，购房者对价格的容忍度都提高了。”
有购房者就表示：“我已经在这买房了，现在帮亲戚看房。大亚湾的房价最近几个月涨很快，基本开盘一次涨价一次。”
哄抢大亚湾之后
点燃大亚湾楼市这把火的源于“深圳扩权惠阳”传闻与深莞限购。
6月12日央媒《学习时报》发表的文章称：“三权叠加，扩权赋能，探索建设大深圳统筹合作示范区”。
7月28日，东莞发布了滨海湾新区暂停各类建设行为的通告；7月29日，惠州发布了废止惠阳12个相关建设用地规划控制的通告。
上述两则通告，不少媒体解读称：滨海湾新区和惠阳，极有可能是籍深圳四十周年之际，实现扩权不扩容构想的试点工程。
贺喻认为：“深圳扩容、直辖这种消息每年都会传一次，但是‘扩权’传闻是出口转内销，加上今年是深圳经济特区成立四十周年，又有深汕合作区做先例，大家会对‘扩权’的消息更相信，如果真的扩权了，大亚湾的房价就是深圳概念，很多深圳人会觉得现在不买就是错过。”
深圳、东莞于7月中旬相继出台限购政策，两地住宅成交量、带看量各有不同程度的下降趋势。
以深圳为例，“715”新政出台满一个月，市场反响持续发酵。乐有家研究中心数据显示，08.03~08.09深圳一手住宅网签1036套，环比上涨24.4%；二手住宅过户2705套，环比下滑13.6%。预计接下来二手过户量整体仍会呈现下滑态势。
不少深圳地产中介都在推销惠州楼盘，有中介告诉界面新闻：“新政后，深圳的住宅基本卖不动，公寓也不行，惠州还好卖些。”
一直以来，大亚湾的买房主力人群主要来自于深圳。
星河丹堤的销售表示：“星河这个盘可以说是给深圳人开发的，惠州本地人基本不会在这买房。我们的购房客户至少60%都是深圳人。”
界面新闻走访大亚湾楼盘的过程中也发现，停车场里，一大半的车辆都来自粤B。在深圳的购物中心与地铁站里，都能看到不少惠州楼盘的宣传广告。
源源不断的深圳客在大亚湾投资，惠州及大亚湾更有源源不断的新房供应。
惠民之家的数据显示，惠州市2020年7月份供应新房17429套，169.19万平方米，环比分别增长17%、9%。去年同期相比，供应套数和面积分别上涨45%、31%。供应前三的大亚湾区、惠阳区和仲恺区。其中大亚湾供应量暴涨，以4124套、39.13万㎡排名第一，占比23.7%，环比涨幅高达205%、186%。
行走于大亚湾也能发现，街头遍地是房，行人却少，各种楼盘拔地而起、鳞次栉比。到了夜晚，街道两旁的楼盘鲜少亮灯。
夜晚十点，此为大亚湾当地亮灯率较高的楼盘。张子怡摄
大亚湾当地没有太多产业与公司，或者说：产业以”住宅开发“和”推售楼盘“为主。这使得当地中介与中介的竞争十分激烈，野生中介会追车揽客，营销中心的中介也会堵在停车场门口防止被他人”翘客“。
其中，星河丹堤作为超级大盘，在惠阳已开发售卖9年，配套商业、学校，内部居住氛围十分浓厚。即便如此，星河丹堤小区里的中介人员告诉界面新闻：“整个小区目前也就7000多家有人入住，整体入住率不到六七成。”
“套牢”成为不少在大亚湾买房的人的自嘲。
有数据统计显示，惠州的新房均价由2011年的6486元/㎡上涨至2019年9月的11465元/㎡，涨幅为77%；平均每套总价由2011年的75 万元涨至2019年9月的121 万元，涨幅61%。
而2008年深圳的房价为13631元/㎡， 到2019年9月份房价为54862元/㎡， 累计涨幅为302.49%，翻4倍多。该价格涨幅在四大一线城市中排在榜首。
尹华提起在大亚湾买房显得后悔不迭，“2017年以总价100万买了卓越蔚蓝海岸的房子，空置了两年，现在租出去每个月租金1300元，三年了这房每平方米涨了7000元，卖也赚不了多少，租也没意义，我也不去住，不知道当初干嘛买。”
据惠州中原战略研究数据统计显示，2020年上半年惠州新房住宅成交55781套，同比下滑8.02%，成交面积为584.91万㎡，环比下跌5.93%。二手房累计过户4917套，同比回落21.53%，过户面积54.84万m，环比下跌23.89%。
界面新闻走访当地中介门店发现，在大亚湾卖房的业主挂牌时间多则3年，最少则需要3个月。
贺喻认为：“惠州楼市火热的情况可能只能短期内维持，如果真的深圳扩权到惠阳，或者惠阳有大的产业项目落地的消息，那会夯实这个房价基础，但如果没有这些，之后房价肯定会出现回落。”
据惠州市官方发布的《2019年惠州国民经济和社会发展统计公报》内容显示：在去年全年，惠州房地产开发投资1149.94亿元，增长16.9%；商品房施工面积9105.16万平方米，增长16.9%；商品房竣工面积704.76万平方米，增长40.7%；商品房销售面积1724.71万平方米，增长3.7%。
可以发现，去年全年商品房施工面积有9105.16万平方米，商品房销售面积只有1724.71万平方米。
惠州短期内不会愁没房可卖，只有在此地买房、以投资为主的人需要考虑：未来会不会发愁有房难卖。
本文来自微信公众号：界面新闻（ID：wowjiemian），作者：张子怡