卖不出去的二手房,我差点成了接盘侠
2020-09-04 09:23

卖不出去的二手房,我差点成了接盘侠

本文来自微信公众号:大胡子说房(ID:dahuzishuofang),头图来自:视觉中国


上半年的楼市,局部热度不断,这边万人排队摇号,那边千万豪宅秒光。


新房市场一波未平,一波又起,火热的氛围不断传递着:买到就是赚到!


确实,楼市火了这么多年,全国各地的房子都涨了不少。房价上涨自然是好事,但大家往往会忽略一个问题:


你买的房子,好卖吗?


狂热过后,调控杀至,下半场的慢牛行情尘埃落定。楼市的歌舞升平逐步褪去,二手市场到底谁在裸泳?


有价无市,难以变现,可能是许多热盘的宿命。流动性差,再贵的房价也只是过眼云烟,纸上富贵。


其实流动性,才是买房前最需要考虑的问题!


今天就来跟大家聊一聊,从流动性出发,哪些城市的投资价值高。



不久前,贝壳找房在《新一线居住报告》中,给出19个重点城市二手房流通指数排名。



贝壳也是当前中介二手交易市场中的龙头,其数据还是有一些参考价值。如图所见,流动性指数越高,就代表了二手房越好卖,反之亦然。


深圳排名第一,将近100%的流动性,毫无悬念。


深圳基本处在存量房的市场。整个7月,深圳共成交3478套新房住宅,环比增加4%。二手住宅成交13407套,环比增加26.6%,二手成交量为一手成交量的3.85倍。


并且,深圳楼市整体供需紧张。当前深圳商品房总量在189万套左右,而实际管理人口约为2200万人,以户均3人计算,还有1633万人无房。


截止5月,住建局公布深圳下半年计划入市住宅50618套,目前库存也仅有33727套住宅,与实际管理人口相比,新房的供应缺口还是很大。


二手市场的流动性毋庸置疑。



西南双子星,为何成都高居全国第二,而重庆却排名倒数?


进入8月,重庆二手放盘数将近16万套,排在全国第一位。成都放盘量近13万,排在全国第三。


但两者二手房流动性指数表现截然不同。在贝壳的排名中,成都二手流转性指数排在第二,高达80%。重庆二手流转指数在19城中倒数第五,还未超过40%。



二手房价也是相应的,重庆不温不火,均价至今未破1.2w/平。而隔壁成都,二手均价已经到达1.8w/平。


同样是西部明星城市,为何差距如此大?


根本原因还是:重庆天量的土地供应。


统计近6年两个城市的土地供应,重庆的住宅土地供应远远高于成都。在2014年和2016年,重庆的住宅土地供应甚至为成都的3倍。


仅这6年的住宅供地,重庆已是成都的两倍,足以看出重庆的存量房市场有多大。


数据来源于中指研究院      制图|大胡子说房


盘子大了,价格就很难起来,这也是为什么我们一直不建议大家去投资重庆。即使重庆这两年开始减供应去库存,但住宅土地供应还是比成都多,也比全国大多数城市多。


在存量市场已经如此庞大的情况下,土地供应依旧很猛。可以预见,在未来很长一段时间内,重庆买房,无论是一手还是二手,市场选择很多,而二手房他凭什么香呢?这还真怪不了重庆市民的新房癌。


重庆在未来很长一段时间,还将处于一手市场,二手流转性十分堪忧。


想要在重庆投资的,还是趁早打消念头。


相比于重庆,成都盘子更小,流通性更高,显然是更好的投资选择。



上海为何那么低?难道和近三年楼市横盘低迷有关?


自2016年11月,沪九条颁布,社保五年、非户籍单身限购以及二套7成首付,将上海购房门槛瞬间拔高,上海楼市也进入长达三年多横盘期,房价一直没有动静。



但今年上半年,上海楼市回暖信号明显。7月,二手房房价较去年同期上涨10.43%。土拍市场各项指标也创下三年新高,房企拿地热情较高,楼市信心逐步回归。


既然楼市复苏,那为何上海二手流通性为如此低呢?


实际问题可能出现在贝壳数据上。从其他平台数据来看,上半年,上海的二手房交易活跃度还是不错的。


上半年,尽管有疫情的影响,上海还是连续4个月,二手房交易套数过2万,七月甚至成交量近3万,创46个月新高,上海二手房的流动性这么看真不低!


并且,以7月的成交数据来看,新房成交量为0.76万套,二手成交量为2.9万套,上海也是以二手成交为主的城市,二手房流动性更不应该如此低了。



现在可能是上海楼市的最好的机会。在经过两年多的横盘期后,上海未赶上上半年这波涨幅,但是土拍市场已经暗示了今年上海的不平凡。


今年上半年上海住宅供地增加,不少都是好地段地块。截止6月,今年的纯住宅用地供应已经超过2018年纯住宅出让地总额。


土地溢价率节节攀升,虹口区北外滩钻石级纯宅地,溢价率高达31.7%。


预售的新房价格也随之变高,中环价格直逼内环。


可以,下半年的上海楼市,土拍的火热也会传导到楼市上,价格体系有望重塑。


当下,上海是最该买的一线城市了。



沈阳近几年楼市很火,但二手房流动性那么低,这不应该啊?


从6千涨到1.2万,沈阳的涨幅高达64%,但是二手流动性指数却倒数第二,流动性指数不到30%。为何二手流动性如低?



首要原因就是人口支撑匮乏。沈阳的自然增长率仅只有0.04%,人口净流入数量也少的可怜,2019年净流入9000人,18年增加2.2万人,2017年增加2000人,三年加起来3.3万人,人口增涨十分缓慢。


没有人口支撑,二手房卖给谁呢?本地人在棚改与货币化安置之下,大多有自己的房子,对于二手市场基本没有需求。


其次就是,偏爱新房,新房供应量大。截止8月26号,沈阳已经提供了8.5万套新房,并且还有近13万的二手盘放量。这3.3万人口增量,新房就够住了,谁还会想挑二手呢?二手市场压根就是有价无市。


所以,千万别被火热的一手市场给迷惑了,沈阳也不建议投资。所以李老师为什么经常和大家讲,投资不过山海关,房产投资建议大家一定要跳出东北。



因为限购的严厉,长沙房价不高,应该具备很大的投资价值,但二手房流动性那么低,真的有投资价值吗?


确实,长沙作为长江中部都市圈的副中心与强省会城市,上半年GDP增速全国第一,城市定位与综合实力都不错。并且在限购的政策之下,长沙的房价与其他二线城市相比也是格外低,被称为是最幸福的城市。



但长沙也的的确确不适合投资。长沙虽然没有重庆那么天量的供地,但其住宅供地也不少,人均住房面积,一直走在全国前列,2012年人均居住面积32平方米,位居全国首位。


长沙一边加强供地,同时也将购房门槛提高,限购限售。一手供应充足,准入变慢,二手库存丰富,还面临一手限价新房的竞争,流转也十分有限。


调控让这座城市里,变得只有刚需,只需要低房价,处在这样的房价洼地里,看着朋友的资产增值,不知道幸福的长沙人是喜是忧。



流转性其实是一个城市是否具有投资价值的试金石。


当你怀疑一个城市能否投资的时候,不如就去看看他的二手市场,比如目前火热倒挂的杭州,当这种差价消失,在全国供地第一的城市里,未来供给端的爆炸,它的楼市还能火吗?


一切的源头,都是供需。


本文来自微信公众号:大胡子说房(ID:dahuzishuofang)

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