房地产及产业链对GDP影响占比超30%，房地产企业一举一动的背后，都关系到大量的资金。本文来自微信公众号：中欧商业评论（ID：ceibs-cbr），作者：何涧石、曹欣蓓，责编：曹欣蓓，头图来自：视觉中国
9月24日，《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网络上流传，报告中，恒大集团向广东省人民政府请求支持重大资产重组，并提到“如果恒大地产本次重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险。”
但在9月24日当晚，剧情发生了反转。中国恒大发布声明表示：近日，网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。
9月25日晚间，恒大集团再连发三条公告，进一步回应舆情。公司经营情况公告称，公司经营正常健康，财务稳健。恒大集团2020年销售额同比增长11.4%，销售回款人民币同比增长51.3%，账面现金余额超过2000亿元，偿债能力一切正常，且负债水平在逐渐下降，全国866个在建项目均在正常开工建设。公告最后还强调，恒大集团成立24年以来，从未发生任何一起债务逾期。
对于广受关注的拆分物业管理业务上市事项，恒大集团另发公告称，拆分建议已获香港联交所批准。物业管理业务的正式上市申请将在短期内向联交所呈交。此前据彭博社报道，消息人士称，在8月引入战投之后，恒大物业的估值达110亿美元。
第三则公告来自于恒大汽车。公告称恒大汽车拟在科创板上市，发行不超过15.56亿股人民币股份（行使超额配股权前），发售价不低于每股股份25港元，即募资至少389亿港元。
这不是恒大第一次拿起法律的武器。2018年，曾有自媒体编造、发布负面新闻，并紧紧抓住地产商“害怕品牌形象受损、着急删帖的心理”，以有偿删帖的方式，先后对多家房地产企业敲诈勒索。面对不实信息，有的企业选择了息事宁人，宁愿花点钱买断，而恒大则选择了诉诸于法律，最终，该案主犯最高被判处了有期徒刑7年。
为什么与地产公司有关的新闻，往往能引起大规模的关注？
根据中国银河证券研究院数据：2020年上半年度房地产行业总营业收入为9,761.80亿元，增速为1.84%，房地产行业2020年上半年度预收账款为32,920.89亿元，同比增长8.63%，2020年上半年度房地产行业的销售商品、提供劳务收到的现金达12,429.99亿元，同比下降12.08%。房地产行业涉及到社会民生，以及大量的资金，自然更容易引起关注。
我们将以恒大为例，分析一家大型房企所能够拥有的影响力。
一、恒大的业务布局
恒大集团以房地产开发为主业，还重点布局文旅、健康、科技制造等多个业务板块，通过子公司还从事保险、快速消费品、体育等业务，参股控股公司两千多家，企业生态相当多元化。
在房地产开发业务方面，根据恒大集团2019年报，集团累计销售金额约6,010.6亿元。2019年内，集团共计交楼超900个，总金额4,645.7亿元，在售项目1,012个，分布于国内254个城市。
在新能源汽车方面，恒大与其他车企合作打造的“恒驰”品牌全系列新能源汽车将从2021年陆续全面量产。在销售方面，恒大入股了汽车经销商广汇集团。在智慧充电方面，恒大与国家电网成立了合资公司“国网恒大”。
在旅游方面，恒大推出了两大主题乐园——“恒大童世界”和“恒大水世界”，以及文化旅游胜地“海南海花岛”。
在健康方面，恒大健康集团聚焦大健康产业，打造了“恒大养生谷”，与哈佛大学合作成立博鳌恒大国际医院。
由此可见，一家多元化的房地产公司所涉及业务不止于房地产，还包括了更多的行业板块。
来源：公司公告，公司网站，长江证券
二、房地产企业开发各阶段资金来源
房地产企业的业务规模和特性使房企一般都具有巨大的融资需求和多元化的融资渠道，房地产企业的两大融资来源是商业银行和信托公司。
来源：WIND，华西证券
商业银行贷款因其具有的成本优势和规模优势是房地产企业首选的融资渠道。房地产开发贷款和并购贷款是房地产企业最主要的境内银行信贷融资工具。其他银行体系流入房地产企业的贷款还包括经营性物业贷、流动资金贷款、政策性银行贷款和个人住房贷款。
房地产开发贷款是指对于房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。
信托贷款是在筹资活动阶段发生的境内间接非标融资。相较于传统的银行贷款，信托融资融资成本较高。数据显示，2020年上半年集合信托融资成本约为8%，高于同期限银行开发贷款和信用债，但相对于传统商业银行存在风险控制严格、审批流程复杂、地域经营、额度限制等方面，信托贷款交易结构灵活，信托公司发挥其专业的理财优势，可以根据房地产开发商项目的各个阶段设计定制融资方案。
信托资金使用相对便利，选择面广、数量巨大、目前是地产公司较为依赖的融资手段。
房地产信托的操作流程一般为：房地产企业和信托公司初步沟通项目合作方案，信托公司之后安排项目负责人现场尽调，收集相关基础资料，并撰写项目立项报告。在立项和审计通过后，则将签订信托合同。信托公司对信托计划进行发售，并向融资人放款，融资人按照合同支付利息，并在到期后归还本金。
近年来随着银行对房企授信收紧，信托成为房企最为倚重的融资渠道之一，房地产也是信托业务的重要部分。据业内人士透露，信托公司极有可能同时向多家房企提供融资，如果其中一家房企无法到期偿还融资，且涉及金额较大，则可能对其他房企的后续融资造成影响。
三、房地产产业链分析
房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。
房地产产业链庞大，房地产企业处于产业中游的关键位置，其上游包括了工程机械、建材、有色&钢铁等行业，下游包括了物业、家电、家居、房产经纪、大数据及系统提供商等行业。
来源：招商证券
房地产项目所需的原材料主要是建筑材料及设备，包括钢材、水泥、墙体材料、电梯、电气设备等。房企直接从生产企业采购电梯等设备，其他建筑材料及设备通过总承包合同委托总承包商采购。
以恒大为例，公司主要主体建筑承包商均为国内知名的大型建筑承包商，供应商集中度较低，前五位占比合计不超过20%。
表：恒大前五大供应商
如果某家房企出现资金链断裂，可能影响到对供应商的付款，甚至可能导致供应商倒闭，从而影响到供应商的其他在建工程。据业内人士透露，假设建材商B和建筑施工方C共同为房企A的供应商，若房企A由于资金链断裂，无法按期向供应商支付款项，甚至引发供应商B和C破产，那么B和C所参与的工程也会受到影响。
对于房产企业而言，材料类的供应商相对容易找到替代者，但建筑类的供应商更换难度更大，尤其是已经进入建设周期的工程项目，想要中途更换建筑供应商难度极大。
对房企的上游行业而言，通常包含水电改造、土木工程、泥瓦工程、油漆工程、瓷砖地板等多个环节，基本覆盖了防水、管材、五金、涂料、陶瓷、厨柜、板材等产业链绝大多数子行业，跟据华创证券的统计，上游建筑装饰行业的总市场规模已超过4万亿元。
来源：装酷网，华创证券
对房企的下游行业而言，物业管理是重要的组成部分。根据中国物业管理协会的数据，截至2018年，物管行业总经营收入已超过7,000亿元，物管企业数量近13万家，从业人员近1,000万人，预计到2022年全国物业管理市场规模将超过1万亿元。
其他重要的房地产下游行业还包括家居行业和家电行业，据招商证券的分类统计，家居行业中橱柜精装预计市场空间448亿元，木门精装预计市场空间437亿元，地板精装预计市场空间316亿元，瓷砖精装预计市场空间336亿元，整装卫浴预计市场空间194亿元，合计市场空间超过1,700亿元。
家电行业也是与房地产行业紧密关联的下游产业，据中国电子信息产业发展研究院的《2019年中国家电市场报告》，我国家电市场零售额规模已达到8,910亿元。
由上述分析可得，一家大型房企对于整体经济具有相当的影响力，其上下游产业链市场规模庞大。根据华创证券的估算，房地产及产业链对我国GDP影响占比超30%，其中房地产占比约11%，相关产业链占比超20%。因此，对于房地产企业成长过程中存在的潜在风险需要给予关注。
2020年8月，住建部提出房地产行业融资管理新规，设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。
西部证券报告分析，新规下，房企的行为可分为三类：
（1）停止负债，加快销售实现预收款和货币资金比例提升。
（2）快周转策略，即回款增速快于负债增速。
（3）增加所有者权益，主要有引进战略投资、合作开发土地、“明股实债”等表外融资方式。
融资新规更多的是调节房企的行为模式，重点打击以加大财务杠杆扩张的方式，引导房企更多采取提升经营能力和权益投资来进行发展，预防房地产行业潜在偿债风险。
中国过往的房地产企业发展以融资驱动为主，但在未来，简单粗暴地依靠财务杠杆发展的方式将难以为继，这份融资新规的出台在为房地产企业发展设立更多约束的同时，也能够进一步降低潜在风险，有助于房产企业稳健成长。
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