白花花的中介费都不要了?大房鸭凭什么革链家的命?
2020-10-10 08:29

白花花的中介费都不要了?大房鸭凭什么革链家的命?

热闹的广告宣传,低价的佣金,没有线下门店的模式……大房鸭来势汹汹地闯入上海房地产,令人联想到当年的爱屋吉屋,如今市场上已经没有爱屋吉屋的名字,大房鸭会成为下一个爱屋吉屋,还是贝壳找房?只收1.99万元服务费,但退押金还要有条件。社区顾问代替中介,超四成房源来自网络,大房鸭真的能撬动传统中介吗?


本文来自微信公众号:IT时报(ID:vittimes),作者:孙鹏飞、李丹琦,题图来自:视觉中国


“我的房子在大房鸭上挂了两年,他们只对接了一个买家,相比较而言,链家等中介带看次数就多到记不清。”上海房东徐先生发现,近来大房鸭的广告铺进了上海地铁,他接到的大房鸭打来的电话也越来越频繁。


一张黑色的背景、印有黄色的Logo的海报出现在地铁口的墙面和电梯广告屏上,打出广告的是“大房鸭”,称“交易直连房东,不按点数抽佣”“买房仅固定服务费1.99万,卖房免费!连续五年安全交易。”


热闹的广告宣传,低价的佣金,没有线下门店的模式……一幕幕似曾相识。遥想2014年,中国“互联网+房产”元年,爱屋吉屋开始攻城略地,一年半完成5轮融资,曾一度挤进国内房产中介市场占有率前五。同一时期,还诞生了平安好房网,2014年5月举办“5·20购房节”,相当火爆,达成近10亿元成交量。


不过,盛极而衰是第一波“互联网+房产”浪潮中大部分企业的命运。2019年1月,平安好房告别房屋买卖业务,一个月后,爱屋吉屋停止运营。两大巨头落幕。


如今,互联网二手房交易市场再度热闹起来。除了在魔都来势汹汹的大房鸭,还有不久前登陆资本市场的贝壳,9月中旬天猫和易居联合推出“天猫好房”。《IT时报》记者发现,在天猫好房页面中,也出现大房鸭的身影。


也许,第二波互联网+房产浪潮即将来临。那么,这一次有何不同?大房鸭能否走出与爱屋吉屋和平安好房不同的道路?


一、大房鸭的“配方”


1. 低佣金扩张:只收1.99万元服务费


同样的佣金配方,同样的味道。


6年前,爱屋吉屋喊着“二手房居间佣金1%”的口号进入市场,烧钱扩张,但此后资金压力增长。2015年11月底时,爱屋吉屋宣布增加0.5%担保服务费,意味着将每笔二手房交易佣金提升至1.5%,这为此后爱屋吉屋客户流失埋下伏笔。


如今,大房鸭的佣金收费政策更为激进:买房服务费固定为1.99万元,无论二手房售价是100万元还是1000万元,更低或者更高。这对魔都买房一族而言,颇具诱惑。以一套售价500万元的房子为例,如果买家寻求线下中介,通常需要支付1%~2%的中介费,对应中介费用也要5万至10万元。对比下来,通过大房鸭买房可以省去3~8万元。


大房鸭投放的广告


而且,一位卖家告诉《IT时报》记者,大房鸭平台不向卖方收取中介费。“我这套房子售价830万,多数中介往往要求卖家支付1%佣金,我要多支出8.3万元。”


那低价攻夺市场的大房鸭未来会如何发展呢?


一位大房鸭内部人士告诉《IT时报》记者,目前大房鸭仍在负债运营,“但今年公司仍要扩大规模,计划再租一层楼面安置客服人员。”


据《IT时报》记者了解,大房鸭所在大楼日租金为5.5元/平方米。该内部人士提及的楼层如今有大约200平方米的空间空闲。照此计算,为了扩张,大房鸭每年需多支出大约40万元租金。


尽管40万元看似并不是一笔大开销,但《IT时报》记者查阅天眼查后发现,今年2月份,大房鸭所在的上海舍汇信息技术有限公司有10条股权被出质,涉及大房鸭的所有股东。


图源/天眼查


此外,天眼查显示,目前大房鸭经历4次融资。值得一提的是,东方网及东方网传媒分别参与大房鸭天使轮和最新一轮的融资。而2017年7月,阿里巴巴合伙人胡晓明以个人投资者身份参与Pre-A轮。


“我们的股东有东方网,有国资背景。同时我们也在淘宝个人二手房上线,不用担心。”前述内部人士称。


大房鸭平台的低价服务费会持续多久?未来大房鸭会提升佣金吗?大房鸭会如何避免与爱屋吉屋同样烧钱导致资金不足的情况?记者曾联系大房鸭方面,但截至发稿对方仍未回复。


2. 去中介化:平台派单、社区顾问抢单


“轻中介”曾是爱屋吉屋提出的模式,用户在平台上找房、预约,而爱屋吉屋通过高出行业平均薪资组建线下经纪人团队带看、撮合交易。


大房鸭则采取“去中介化”,看房、交易的不是传统经纪人,而是“社区顾问”,即房源附近小区的志愿者。这和外卖众包模式颇为类似,社区顾问属于大房鸭的编外人员,在平台上可以通过派单、抢单的方式工作。



据《IT时报》记者了解,目前大房鸭在上海有近2000名社区顾问,年龄在30岁~60岁,多数人听得懂上海话。此外,有个人买房经历、有产权住房并居住不少于两年是成为社区顾问的其他条件。


但不同于爱屋吉屋中介高出行业一倍的工资,一名社区顾问完成一单带看,只能赚取50元,而如果买卖双方交易成功,可从中获取5000元。与此对比的是,促成一单1000万元二手房交易,经纪人可获得佣金在3~10万元。


大房鸭走的是低服务费、低经纪人佣金路线,《大房鸭个人房产交易操作指南》(以下简称《操作指南》)显示,相比传统中介佣金制,固定服务费模式能够避免经纪人为获得更高佣金而提升二手房价格的行为,平均每单相比传统中介费用节省约80%。


不过,由于社区顾问并非专业的房产经纪人,当面临房地产调控以及复杂场景时,难免他们对政策、复杂交易情况的敏感度不及专业经纪人。


“选择大房鸭的人都是蛮前卫的。”一名社区顾问表示。


《操作指南》指出,无门店模式省去了经纪人底薪与提成和门店租金,目前大房鸭主要成本在于网络平台的研发和运营维护以及各项专业服务成本。


二、“挑战者”的挑战


1. 超四成房源来自网络


当爱屋吉屋入场时,它在上海的竞争对手被认为是链家、中原地产。而如今,大房鸭试图也与这两家平台争夺客户。在大房鸭总部,记者发现屏幕显示红黄绿三色数据,红绿分别指的是中原地产和链家房源数据。


大房鸭总部屏幕上显示着对手中原、链家的房源数据


9月23日,大房鸭App页面显示,平台在上海范围内有58494套在售房源。而同一时间中原地产、链家的上海房源数据分别为61066套和56789套。


尽管三者房源数看似颇为接近,其实不然。记者发现,大房鸭App上有多个房源被标注为网络房源,多数房源图片上还留着链家水印,而且用户无法在平台上直接预约看这些房源。



去除网络房源,大房鸭实际认证的房源数量约3.3万套,这意味着目前平台上超过四成房源未被大房鸭认证。


房源数量有限,也反映在社区顾问一端。“普陀区单子不多,一周可能只有一单。浦东、宝山的单子会略多一些。”一位社区顾问说,如果在链家、中原等平台看到合适的房源,最好记下具体楼层和房间号,通过她联系平台安排专门运营上门与房东谈判。


大房鸭与链家、中原争夺房源的野心,并不遮掩。


2. 退押金或泄露隐私


目前,大房鸭新注册用户只能免费看房1次。如果通过了支付宝芝麻信用认证(分数不少于700分),用户还可以额外获得5次机会。



有数据显示,购买第一套二手房时,用户需要同时看大约10套房子才能够最终拍板决定。


想要获得更多看房机会,用户需要支付折后价149元的押金(原价499元),购买10次看房预约服务。此后,每次看房收费50元。


根据大房鸭的规则,如果在平台完成房屋交易,押金可用于抵扣服务费。如果在其他途径购房,支付押金6个月内可以退还。但问题是,退押金时用户需要提供身份证和房产网签合同等凭证。


大房鸭二手房交易过户流程


多位大房鸭用户担心自己的隐私被泄露,也有用户始终未能理解,为何要给大房鸭提交自己和其他平台间签订的合同。


尽管有用户表示,这一条例有霸王条款的嫌疑,遗憾的是,对此大房鸭方面没有对记者做出回应。


后记:不能忘了前车之鉴


万亿市场分上一杯羹,是大多数互联网房产中介的野望。


根据CIC报告显示,综合新房和二手房买卖与租赁市场, 2024年住房经纪衍生业务GTV有望达到15万亿、经纪业务渗透率有望达到62%。


中国住房市场交易额,图源:贝壳找房招股书


但在这片江湖中,有沉寂的爱屋吉屋,也有不久前上市的贝壳。而后者,目前拥有自营链家门店7700家,经纪人13.42万人,另有加盟品牌和其他合作品牌门店34547家、经纪人32.18万人。尽管受疫情影响,今年上半年贝壳依旧实现营收273亿元,净利润16亿元,主要归功于线下门店的驱动。


背靠阿里系的流量,似乎是大房鸭的一大优势。但初入房产交易市场的阿里系会如何发展,又能为大房鸭引导多少流量,仍是未知数。


对于大房鸭的模式,知名地产分析师严跃进告诉《IT时报》记者:“房地产交易不能用纯粹的互联网方式来解决。”在他看来,理想状况下,合适的卖家、买家以及热心的社区带看工作人员,再结合与之匹配的房源,大房鸭的二手房销售模式的问题就不大。但问题是,二手房的交易容易扯皮。


一个促成二手房买卖交易,收入只有5000元的社区顾问与一单至少收入三四万的职业中介仍有不少差距。


而头豹研究院披露的2019年中国互联网房地产经纪行业研究报告指出,互联网作为销售渠道,为交易锦上添花,并不会增加交易需求。


这预示着要想在赛道中胜出,除了有线上平台,大房鸭还需线下门店和专业经纪人加持。曾经在低佣金、高中介工资的爱屋吉屋也曾开设线下门店,但这只每月净亏损最高8170万元的独角兽最终倒下。


如今,低佣金、低中介工资支出的大房鸭又会走出怎样的道路不得而知,但未来开设线下门店,或将成为一种可能。只是,在疯狂烧钱扩张路上,爱屋吉屋已是警示。


“赶快考虑吧,可能过几天这套房就被抢走了,现在上海调整了核定价格,房产市场火热。”一位大房鸭内部人士表示。


当房市从增量市场走到存量市场,二手房交易升温。但这一波热度会持续多久?


本文来自微信公众号:IT时报(ID:vittimes),作者:孙鹏飞、李丹琦

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