这些二线城市为何开始降容积率了?
2020-10-19 10:57

这些二线城市为何开始降容积率了?

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝,原文标题:《注意,这些二线城市开始降容积率了》,题图来自:视觉中国


大家有没有过和我一样的感受:有时候走在不同城市的街道,会发现那里的房子明显地和别处不同。


就拿我最近去到的两个城市来说,武汉,长沙。


抬头望着这两座城市住宅区的天际线,感受到了不同城市因为建筑容积率不同,带来的不一样的城市轮廓。


还有一定程度的因住宅太高,视觉产生的压抑感。



更让我印象深刻的一件事是,售楼处的置业顾问和我这样介绍:“这个项目的整体容积率是2.95,不到3.0,是这个片区内非常稀缺的低密小区。”


你是不是和我一样有点震惊,容积率2.9竟然可以算是相对低密的小区。


要知道,现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率会根据建筑形态有所差异,具体表现如下:



容积率2.5以上,未来小区大概会是20层~30层的高层社区,这……还算是低密吗?



其实,我们不能说这完全是错误的。


因为出让土地规划的不同,在有些城市里,平均的新建住宅容积率可能接近4左右,因此在不同的地方,关于“低密小区”就有可能会出现不一样的标准。


而在我的印象中,长三角不管是上海,杭州,苏州的房子给我们的印象都是相对比较低低矮矮的,而如果再往南边走,尤其是深圳,广州,重庆则是以魔幻高耸的天际线而闻名全国。



贝壳研究院的一份数据,也证实了这样的差异存在。


在这份《新一线城市居住报告》中,以19座一线和新一线城市为代表和研究对象,对于不同城市的小区环境,做了几个维度的比较,包括平均绿化率,容积率,和车位配比。


其中我们单看容积率,毫无意外地,深圳、西安和长沙住宅小区平均容积率最高,分别达到3.4、3.3、3.1;天津、苏州、上海的容积率最低,分别达1.6、1.7和1.8。


(数据来源:贝壳研究院)


每个城市都有自己不同的规划,对于建筑容积率的标准,导致了不同的地方,房子和社区就不一样。


所以,容积率为3,很可能是一座城市相对低密的小区,而放在另一座城市,那就是妥妥高容积率的社区。



高容积率城市,最典型的该从深圳说起。


我们印象中住宅最多可以盖到多少层?多少米?


大部分城市,住宅普遍建在100米以下,超过100米以上的住宅全国其实都比较稀有,更别说200米以上。


超过100米的建筑,就属于超高层住宅,而超高层住宅的建筑安全审批非常严格,特别是消防验收标准是大幅度的提高,必须设置避难层。


这样一来,首先是成本的大幅提高,公摊面积的大幅增加,导致了房率低,同时超高层的房子,居住起来不会很舒适,比较难卖。


深圳曾经刷新了全国的纪录,在2019年,罗湖区发布关于布心村水围村城市更新单元的专规草案,规划图显示将有5栋77F超高层住宅。


住宅最高竟然可以盖到77层,如果以每层3米来计算,也要超过230米,甚至比很多办公楼更高。


这是就是深圳的高度。



不仅如此,曾经最高住宅的记录也是由深圳保持,69层高度达到293米。


为什么,有些城市的容积率会特别高呢?



因为这些城市的土地,真的太珍贵了。


大量的人口又在不断的聚集,在城市面积没办法扩张的情况下,提高容积率是必然的选择。


深圳的常住人口基数是在1300万左右,上海的常住人口在2500万左右,上海的常住人口虽然是深圳的1.92倍,相对的,深圳的土地面积真的是太小了,大概是2000平方公里,上海的土地面积是6300平方公里。


上海的土地面积是深圳的3倍,如果换算成人均,深圳常住人口所拥有的土地面积仅仅是上海的0.68倍。


所以这样的深圳,未来的容积率还有更高的可能。


去年,深圳就出台《深圳市城市规划标准与准则》,重点有两个信息:一个是取消商服和工业用地的容积率上限,一个是提升居住地块的基准容积率,最高为6。



土地的稀缺,和人口的不断聚集,深圳可以预见地,未来一定会更多地往纵向伸展。


说白了,就是要朝着香港模式发展,不仅修建更多的商业摩天大楼,同时住宅也会越来越高,现在的深圳恐怕还不够高,相比香港动辄8到10的容积率,只是小巫见大巫罢了。


比如一座城市不得不提,魔幻的重庆。


重庆市面积为8.24万平方公里,为北京、天津、上海三个直辖市总面积的2.39倍,是全国面积最大的一个直辖市,几乎快有江苏一个省那么大了。



但是,重庆山地面积占市域面积比重为75%,大部分都是山,重庆这样山地多的城市,土地来之不易,所以需要在很小面积的土地上,承载更多的住房需求。



除了城市土地的稀缺程度不同,还有南北差异也普遍是存在的。


如果经常坐火车高铁来往南北方城市你会发现:南方多高楼,北方多平房。


一方面和地理因素有关,南方城市山地多,平地少,建设用地十分紧缺,建超高层是客观的紧急需求,比如香港,重庆,深圳,广州其实都有这样的原因。


而平地多的长三角,东北城市,相对的容积率就会低一些,因为用地面积是充足的。



另外其实也和气候,日照有一定关系。而对于南方城市来说,纬度低,日照是足够的,对于间距和采光不那么敏感,北方城市纬度高,楼宇间距必须要大一些,才不影响日照。


这也是为什么越往南方容积率越高的原因。



很多城市,也开始走上降容之路。


随着我国城市的大都市圈发展,形成多中心格局,加上发达的交通轨道建设,


一个明显的趋势,当旧改大势已去之后,高容积率的时代以已经将要过去,很多城市开始采取拉大城市骨架,发展外围新区,同时降低城市中心密度的规划手段。


比如,武汉最近发布《关于进一步加强武汉居住咏用地建设强度管理的规定》,未来主城区最高容积率不得超过3.0,新(副)城容积率不得超过2.5。



重庆:2018年之后,重庆几乎没有出让过4.0以上容积率的地块,主流地块的容积率都控制在1~1.5之间。




成都:2017年也开始全面下调城市住宅容积率,主城核心区住宅容积率限定在2.5以内,一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下。


西安:2018年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》,正式步入住宅“容积率小于3”的时代。


相比而言,上海对于容积率的限制就要严格很多。


早在2005年,上海就已经出台规定住宅容积率上限不得超过2.5,同步启动的城市还有北京,杭州,南京,苏州,宁波等。


到今天为止,上海绝大多数住宅的容积率都在2.5以下,更多的是2以下,建筑形态上多以板式小高层为主。


所以,当你站在城市的视角去看待容积率,会得出全然不同的结论。



一直以来,其实都存在这样的矛盾。


高容积率的城市,大家希望容积率能够降低一些,提高居住品质。



低容积率的城市,也有认为土地资源没有充分利用,太过于奢侈了的言论。



一方面,很多人认为高密度的立体城市,才能体现大都市的特色,实现人口快速向中心聚集,和土地的高效利用,例如深圳。


容积率从土地供应的角度是可以理解的,可以确定的是,很多城市的高容积率带来了大量的住房供应和刚需产品,让城市迅速增长的人口得以相对比较低廉的价格买到房子,以更多的住宅供应满足需求,同时控制房价。


同时,高容积率的地方,人口聚集得越多,解决了更多人的居住问题,也让整座城市更有所谓的烟火气。


另一方面,容积率本质上决定了一个板块未来的人口聚集程度。


在过去十年,大部分城市旧改狂飙猛进,因为拆迁成本问题,其实很多城市的旧改项目出让土地的容积率是非常高的,甚至达到5.0以上。


大量的旧改产品,高容积率产品,满足城市某一阶段的刚需居住需求,这是毋庸置疑的。


但是交通的压力,以及原有的市政设施、基础设施是否能应对产业空间提高?人口导入之后是否能够提供所需要的服务和支撑能力?学位、教育资源能不能跟得上?也是高容积率的环境下,一个需要考虑和平衡的问题。


这也是很多城市近几年开始降低容积率的最主要原因。


鱼和熊掌本来就不可兼得,城市的高速发展有时候必然会舍弃一些东西,没有绝对的好与不好,只有在发展中找到相对的平衡。


一座城市的未来需要的不仅仅是摩天大楼,还要保持住宅的舒适性,保证住户的品质以及产品的长线发展。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP
赞赏
关闭赞赏 开启赞赏

支持一下   修改

确定