本文来自公众号：米宅（ID：MizhaiPlus），作者：大白，题图来自：视觉中国
一
这个大城市是，郑州。
人口千万，GDP万亿，河南单核省会城市，中部中原城市群核心城市，中国国家中心城市，国际陆空交通枢纽，全国城市top20排行榜排13位~15位之间。
不是强二线也绝对是二线。
就是这样一座城市，今年的楼市可以用三个字来形容，太难了！
去年，郑州市场就已经很难了，没想到今年更难。特别是今年冬天，对郑州的开发商来说，雪上加霜。
去年11月一顿狂轰乱降之后，一些项目总算是保住了年终奖，保住了位置，保住了团队。
但今年到了10月底，至少有三个房企的项目总说，今年的销售任务完成率还不到40%。这样的成绩，对于项目部来说，意味着换人。
所以接下来的11月，一定会有一批开发商做最后一搏，促销力度和降价幅度一定是全年之最。
但，经过9月接连出现锤破底价的项目出现，从市场反映看，越来越多的开发商意识到，当下的郑州市场，降价已经不好使了。
现在愁的是没客户。一场声势浩大的降价活动，去化率还不到50%，这对开发商的刺激很大。
这意味着11月会有越来越多的开发商跟进，直接降价、人才补贴、月供补贴、低（零）首付、免息贷等等都会出现。
但，还远远不够。还需要更多足够新奇的促销活动来刺激更多的人走进销售中心。
如1元/㎡买房，买房送茅台，送特斯拉。这让之前买房送床被子，送壶油的业主们情何以堪？
不禁要问，一个市场要惨淡到什么情况，才需要开发商跌破底价+上贝壳分销+送车送茅台？
当下的郑州，只要你有10万，除了富人区北龙湖之外，所有区域你都可以买房房子，且选择很多。
当下的郑州，没钱和没资格已经不成为不买的理由了。只要你走进销售中心，你就买得起房了，且选择很多，关键看你敢不敢了。
所以现在对郑州市场有一个很大的分歧：
一方认为，郑州已经到了抄底捡漏的好时候了，或许不是钻石底，但也足够有价值了。另一方认为，房价反映一个城市的综合实力，郑州跌成这样，纵是有政策的原因，但终究是郑州这个城市不行。
持有第一种看法的，主要是在外地的河南人或者其它一二线城市的投资者，认为郑州这个城市是有价值的，短暂的楼市低迷回调反而是买入好时机；持有第二种看法的主要是郑州本地人，对于外地人的这种想法嗤之以鼻，还是太天真了。郑州市场绝不是短暂的低迷回调。
首先是惨淡。
从2018年开始低迷，直到今年开始惨淡。新房连一个热点行情都没有开出来。
其次是跑量。
从4月就开始跑量了。6月份主城区三环边开始疯狂跑量！
第三是跌破底价。
今年降出新低的价格实在是太多了。中介已经发不及了，买房者也看不及。早上中介发信息说万科捶破绿博底价，6000+不容错过；下午又发12000+买俯瞰北龙湖的小户型；晚上又说港区7000+可以买洋房。
这也是郑州很多买房人面对的实际情况，太多了，多的来不及去看了。
这就是郑州目前的楼市以及房价。
没有更惨淡，只有下月更惨淡。没有价格更低，只有下一个更低。
二
那么在这种情况下，我们该怎样看待郑州房地产市场呢？
我们要清晰地知道郑州这个城市的特性。它不是经济强市，不是全国性也不是区域级中心强市，国家层面也没有大资金、大项目的投入和支持，所以郑州本质上还是一个有很强壁垒的小市场。说的直白一点，就是郑州人自己玩。
你看北京、上海、广州、深圳，这些一看就是全国人民的北上深广，还有杭州、成都、南京等这类强二线城市，也都具备全国市场的特性，对全国资金很有吸引力。
郑州不是这样的城市。不仅郑州如此，中国除了前top10大城市之外，其它的二线城市都和郑州类似。
那么郑州这类城市房地产市场有什么特征呢？有三个特征：
1. 从楼市周期看，他们是跟随型城市。
怎们理解呢？就是它们做不了风向标，不会有独立行情。所以，它一定是在风向标城市启动之后再动的城市。
郑州是北方城市，北方城市的风向标有且只有一个，那就是北京。
郑州市场一定是看北京市场的。北京政策面没有松动，房价没有上涨，郑州就不会。北京今年的小阳春行情又创历史新高度，但政策面和信贷面没有刺激或宽松，所以我们现在对北京市场的一个基本判断是，北京成交量活跃，但上涨动力不足。
那么反映到郑州，就是市场不热，房价阴跌。
为什么呢？因为郑州的城市量级怎们可能和北京比呢？北京是一个中国存量市场最充分的一个城市，自住、改善、置换的需求旺盛，资金量是天量。所以，北京如果只是处在成交量活跃的阶段，郑州就只能是成交惨淡。
2. 从市场角度看，没有热点。
怎们理解呢？直白一点就是土拍，没有热点。
截止到9月底，郑州约有102块住宅土地出让，其中只有6块是微弱的溢价成交，其它的都是底价成交或者流拍。
房地产市场的冷热和土拍是直接相关的。
试想一下，如果郑州2020年连着拍几个地王出来或者几块高溢价地块出来，现在的市场会怎样？没有，一个地王也没有。仅有的一个“地王”，也仅比去年同区域成交地块楼面价多26块钱的。26块钱？仅这一个数字说明郑州土拍有多平静了。
市场没有情绪，市场就会低迷。这是不可避免的。
3. 从全国市场看郑州，双淡叠加。
郑州不具备风向标的特性，所以大周期内是跟随一线。小周期内就是遵循楼市基本淡旺季规律。楼市淡旺季规律就是上半年会有一个传统的旺季，下半年特别是到年底会有传统的淡季。
所以，目前郑州市场基本面是：新房成交很差，开发商开盘很小心，基本上都是低开；二手房议价空间普遍10%，部分虚高房源高达15%。
说到这里，其实大家心知肚明一件事，郑州是有机会的。
无论你是想再等等，还是最近就要下场，你都不能否认郑州作为二线城市中明星城市，作为一亿河南人的牵挂，它一定是有价值。
三
当下的郑州正值破鼓万人捶的高冷时刻。有人伺机抄底，有人打心眼儿里嫌弃，有人摇摆不定。
那么郑州的机会适合谁呢？
从全国市场看，如果你是外地人跨城买房，郑州不是你当下的好选择。有更好的城市可以选。跨城选择的基本原则之一是买入时机。上面我们说了，郑州是跟随城市，没有独立行情。参看北京市场，大概率明年郑州也不会有明显行情。
而当下的中国楼市“轮流涨”的趋势已明，路径也逐渐清晰可循。郑州还远没排上队。
所以对于跨城买房还是建议选择当下趋势更明确的城市，如没有资金实力的限制，广州、上海、珠海、重庆、武汉、杭州等，都各有各的购买逻辑。
单纯看郑州市场，如果你是本地刚需、改善置换需求，当下的个别区域可以看看了，比如白沙。在这一轮市场回调中，白沙是最先、也是回调最到位的区域，没有之一。
经过两年的市场横盘，新房选择有限，二手房的价格基本上已经坐实了，想选到合适的房源很难，但不是没可能。
另外一个值得关注的区域是滨河国际新城，这个片区的缺点就是贵。但是在这一轮新区价格回调中，滨河回调幅度是非常明显的，2000+是有的。我还是之前的观点滨河15000以下的房子是值得的，但也看项目，看小区。
还有我之前一直DISS的杨金和鸿园片区。特别是杨金这个片区就是典型的什么都很差，唯一不差的就是价格贵。但如果目前在售的项目能回调3000+，或能精装变毛坯，来一批特价房15000，好品牌可以再加1000，接下来大家可以期待一下，注意选择开发商。
对于没什么地域限制购房者可重点看东区，无论新房、二手还是法拍，都可能是某些人进入东区的最好机会。
对于专注低价捡漏的可以关注几个开发商在郑的项目，融创、金科、荣盛、华侨城、阳光城，以及正商、建业、永威等名企的项目。
四
好，我们来总结一下：
1. 从楼市周期角度看，郑州没有独立的上涨行情，它是跟随型城市。
2. 从市场角度看，没有楼市热点。特别是土拍市场。
3. 遵循楼市小周期，今年只有越来越惨。明年会有回暖，但基本面大概率不变。
以上三点就是郑州房地产市场的特性。
认清这三点之后，那么对于在郑州的买房人，你需要明白3点：
1. 在郑州，除非买到大涨前，否则不会买了就涨很多。如何买在大涨前，郑州主要看北京就行，北京启动9个~12个月之后，大概率郑州就会跟上。
2. 因为存在楼市小周期，所以淡季和旺季的时候，同一套房源的价格是有波动的。一套房子在高峰期和市场低迷期有10%~15%价格波动是正常现象。
3. 把郑州房价放在全国的房价体系中看，郑州目前的房价体系是匹配郑州这个城市的量级的，是合理的。长沙、重庆的房价因为某些原因是低于这个城市价值的。但郑州不是。
4. 从全国市场看，郑州对外地跨城购房者来说还不是好的买入时机，当下还有更好的城市。
你能明白这4点，你就该知道，在郑州买房，你的心态一定要放平。特别是郑州本地人应该庆幸，每一次调整都给你一个低价位买入的机会。
因为行情差，房价本身就在低估；如果买在低估，再选择对房源，即使没淘笋，也能达到淘笋的效果；行情差，楼市处在低估，无论新房二手价格都好谈，特别是新房，开发商为了能让你多看它一眼，真的是诚意满满。
本文来自公众号：米宅（ID：MizhaiPlus），作者：大白