为了上市,这家房企啥都敢干
2020-12-04 18:36

为了上市,这家房企啥都敢干

喧嚣的资本市场,是最现实的名利场。投资者真金白银进来,只会为“内劲”十足的企业买单。作者:陶婷,编辑:胡刘继,题图来自:视觉中国


10年前,朱静辞去河南建业副总裁的工作,抵押了自己的房子,只身离开故乡,拖着比“自己还重”的行李箱,来到上海滩,创办了上坤地产。彼时,她不过34岁。


10年后,朱静带领下的上坤地产,不仅进入包括地产开发在内的多个领域,业绩还一度进入上海TOP10,不久前更是撬开了资本市场的大门。


11月17日9时,朱静拿着红色锤子,敲响了港交所里的那面铜锣。锣响之后,朱静难掩激动,接连与身边的嘉宾击掌庆祝。


‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍然而,现实却立刻给了他们一泼冷水:上坤地产盘中一度破发。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


资本市场是一张很好的“晴雨表”。上市首日就盘中破发,资本冷度可见一斑。


截至12月3日收盘,上坤地产股价为2.28港元,较上市首日的开盘价2.28港元,没有一分变化。这距离上坤地产上市,已经过去了两周多时间。


一、谁站在背后?


一直以来,不管房地产市场冷还是暖,很多中小房企穷尽十多年、甚至几十年,才如愿登上他们眼中的“避风港”。


比如中梁控股,虽然成立于1993年,却直到2019年,其创始人杨剑才敲响了港交所大厅的铜锣。走到这一步,杨剑花了将近三十年。


而一些中小房企努力多年,与资本市场的距离,仍如隔楚河汉界。如创立于2003年的奥山控股,2018年、2020年两次递交招股书,均告失败。


反观朱静,自34岁创立上坤地产,到44岁成功登上港交所,只花了十年时间。这其中,固然归功于朱静的个人能力,但更离不开一个站在她背后的人。


这个人就是盈信投资集团创始人林劲峰


11月19日,上坤上市两天后,林劲峰在微博上用了一大段文字,表达他的喜悦之情,其大意是:上坤上市是对我近十一年执着创业,发了一个小小的勋章。


图片来源丨微博截图


林劲峰是如何一步步拿到这枚“勋章”,这还得从他与朱静的相识说起。


2009年,觉得房地产大有可为的林劲峰,急需一位专业地产人士来助力。这一年,他认识了也在中欧国际工商学院进修的美女朱静,此时的朱静尚在胡葆森的河南建业任职。


“她正好出现在准确的时间和准确的地点,还遇到了准确的事情。”林劲峰回忆说,我看好地产行业,需要找一个与我互补的人,而朱静就是我要找的人。


2010年,朱静创立上坤地产。作为在地产领域的二次试水,上坤地产被林劲峰寄于无限厚望。


他不仅在上坤地产持股29.05%,2015年,林劲峰更助力上坤地产从万科和碧桂园嘴边,抢下一宗33.37万平方米的松江佘山地块。


“对方有一个股东是我的潮汕老乡。”按照林劲峰博客的描述,双方仅用了一个晚上的时间,一个占盈信当时净资产20%的项目当即被敲定。他当时还放言,“盈信哪怕减持茅台也要去支持。”


经此一战,上坤地产在上海刷了一波存在感。同年,凭借上海·樾山项目,上坤地产更是在上海佘山打开知名度。


2016年,上坤地产进军苏州市场,启动了全国扩张计划。截至今年2月,上坤地产在全国8个省市的14个城市中,共拥有43个物业项目。


11月17日,在上坤地产上市的当日,站在朱静左手边与她一起敲钟的,正是林劲峰。


林劲峰曾被外界誉为“中国的巴菲特”。不过,他看起来似乎不喜欢这个称呼。因为从目前来看,这位“巴菲特”投资的创业公司屡造滑铁卢,比如荒唐收场的神奇百货、资金打水漂的小时代电商项目等等。


在投资上坤地产之前,林劲峰投资的第一家地产公司是朗诗地产。虽然盈信已收回投资朗诗的成本,但朗诗市值从2019年初开始大幅缩水,从最高47亿元萎缩成目前的30.22亿,股价长期低于1元。


如今,二次地产投资的上坤地产,能否让林劲峰打一场“巴菲特”的翻身之仗,答案还有待观察。


不过,IPG中国首席经济学家柏文喜告诉市界,上市融资,可以降低真实的负债率,优化企业财务。但越是公开透明规范,上坤地产越是面临不小的业绩压力。


为了上市,上坤地产祭出了不少“大招”。


二、十足的前戏


今年5月,朱静挖来了冯辉明。融资经验丰富的冯辉明,最擅长的是为企业解决“钱”的问题。冯辉明任职三盛集团期间,该公司年销售规模从200亿元,提升到了400亿。


为了表示诚意,朱静给冯辉明送上的,是执行总裁这一职位。在冯明辉加盟前,朱静之外职位最大的就是执行副总裁。


除了冯辉明,新的融资中心总经理周俊,也于5月入职上坤地产。周俊是15年地产老兵,曾供职于万科、龙湖等多家房企,同样专注于财务、投融资等领域。


除了招揽业内精英之外,上坤地产财务数据的变化,使其上市的“前戏”达到高潮,这引得外界大呼“上坤莫不是会玩魔术”?


上市之前上坤地产各种花式降负债,降幅犹如过山车的俯冲。从2017年到2019年,上坤地产净资产负债率从684.9%,断崖式下降至73%,年平均降幅超过30%。



这降幅远远超过房企平均净资产负债水平。2019年,百强房企的净资产负债率,由2018年的116.5%,降到2019年的101.8%,降幅也仅为15%。


对于负债率猛降的原因,上坤地产曾解释称,因保留盈利的增长,使得权益总额不断增加;因计息银行及其他借款减少,今年前4月底负债率大幅下降。


柏文喜告诉市界,上坤地产负债率反常地大幅骤降,不排除其大幅借助少数股东权益这一工具,将本属控股的和本应需要并表的项目子公司,转为只持有少数股东权益进而避免并表的联营与合作开发公司。


这样,在这些负债高企的项目公司全生命周期的大部分时间内,都可以避免因为并表而推高母公司的负债,让母公司的表观负债和负债率大幅下降。


“等到项目进入销售回款阶段,以及结算阶段,再将这些项目子公司转为控股公司,将其销售收入和业绩再合并进母公司,进而增大公司营收规模和增厚公司业绩,让表观业绩表现优异,展现给资本市场和金融机构。”柏文喜说。


另外,上坤地产的少数股东权益也一直在上升,导致上坤地产少数权益总额快速增长,从而实现净负债率下降。


招股书显示,其少数股东权益从2017年的1010.9万,大幅增长至2019年的19.0亿元。


而上坤地产的少数股东权益占权益总额的比例,也由2017年的1.6%,大幅攀升至2019年的68.9%。


上坤地产的少数股东权益占比,也明显高于浙商银行邓水亮、张伟刚等人指出的30%风险线。这一不正常的表现,符合做多少数股东权益的特征。


少数股东权益占比过高,还说明企业合作的项目较多。而上坤地产的确有不少联营、合营的项目,例如上坤地产上海樾山项目,上坤地产间接持股50%。


截至今年4月,该项目净利润达1.58亿,而该项目少数股东所获净利润为1.45亿,约占91.8%,占比超出了常规比例。


截至今年2月底,上坤地产旗下类似上海樾山这样的项目还有13个。而上坤地产对合营企业及联营公司的投资额,从2017年的4190万元,大幅攀升至2019年的2.37亿元。


更玄幻的还在后面。


新华每日电讯曾经报道,不少房企排行榜“猫腻”甚多,不同榜单数据打架,甚至同一家企业在不同榜单的排名相差甚远。


这样的事情也发生在上坤地产身上。中原地产首席分析师张大伟分析过上坤地产在排行榜上的“奇幻漂移”。


2018年6月,上坤地产出现在易居克而瑞公布的200强榜单上,位列第178名,销售流量金额(将项目销售金额计入操盘方的销售业绩)为24.7亿元。而在另一家机构亿翰公布的榜单上,上坤地产连前200名都没进。


图片来源丨克而瑞200强榜单截图


同年年底,上坤地产突然出现在克而瑞的百强名单里,全年销售流量金额229.5亿元,排名第96位,名次暴涨90多位。这一次,它也没进亿翰的榜单。


图片来源丨克而瑞200强榜单截图


2019年,上坤地产的销售额变成271.8亿元,排行克而瑞榜单的第91位,这次榜单是以全口径销售额(即公司参与过的楼盘总销售金额,合并项目也算)来统计。


今年以来,再次递交招股书、准备冲刺资本市场的上坤地产,在克而瑞1~10月的房企销售排行榜上,以224.3亿元的全口径销售额,升至第88名。


那么,上坤地产实际销售额是多少?上坤地产集团副总裁佟文艳曾在公开场合表示,公司2019年整体销售额约144亿元。


张大伟认为,无论是以哪种口径计算,从2018年11月开始,这家企业排行榜明显被拉高了。


不管如何,一顿猛于虎的操作后,上坤地产已经成功进入资本市场。但这里,可能是最凶险的战场。


三、凶险的战场


在兵家必争的上海滩,上坤地产的日子并不算好过。


2016年起,房企纷纷将总部搬到上海。光2016年这一年,就有9家50强房企入驻上海滩。到2019年,上海已经成为中国最多房企巨头的大都会。


鱼贯而入的外来房企,在搅动上海楼市的一池春水之时,也挤占了上海本地房企的空间。


这是一场人力、物力、财力的综合较量。扎根上海十年的上坤地产,不得不全力以战。


论人力,除了冯辉明等青年才俊加盟外,在上海滩沉淀十年的上坤地产,也不乏优质合作伙伴,比如2018年就有交集的上海易居,今年9月21日开始合作的上海爱家集团等等。


但若论物力和财力,上坤地产就有点力不从心了。


早在多年前,上海的土地供应量便开始减少。2017年上半年时,上海土地供应量创下五年新低,只出让了30幅纯宅地,合计148公顷。土地供应的减少,导致土地争夺加剧,土地成本上升。据不完全统计,仅2015年和2016年,上海就拍出12次“地王”,有些“地王”的楼面价,超过10万元/平方米。


土地成本高企下,上坤地产已经很久没在上海拿地了。市界注意到,上一次上坤地产在沪拿地的新闻,还是2017年。


债务和资金匮乏的乌云,在上坤地产的头顶挥散不去。截至2020年2月,上坤地产计息银行及其他借款总额增至62.74亿元。其中,30.75亿元将在1年内到期,短债占比达49%。上坤地产账面资金仅34.33亿元,受限资金达23.6亿元,可用资金仅10.73亿元。


除此之外,其盈利空间也正在被压缩。2017年~2019年,上坤地产的销售额增速已从345.6%下降至18.43%,收益增速从466.7%降至10.29%。而2019年,上坤地产40.8%的毛利率,也低于2018年的51.5%。


但偏偏上坤地产有单一市场依赖症。2017~2019年,上坤地产物业销售收入来自于上海的占比分别达100%、100%、60%。上坤地产在招股书也承认:我们高度依赖长三角经济地区的房地产市场,尤其是上海。


上坤地产虽然在上海之外也有项目,但整体上并不够多。2019年,上坤地产试图进军火热的大湾区。当年8月,上坤地产在佛山独立拿下了一宗宅地地王。


只是,想靠此改变单一市场依赖症,很难见成效。今年前四个月,上坤地产在上海物业项目销售占比,再次提升至97.4%。


究其原因,一方面,由于创始人朱静在建业的工作经历,使得上坤地产多少受其影响,与建业地产坚持河南“省域化”路线相似。另一方面,在房住不炒、头部效应下,上坤地产如其他中小房企一样,剩下的底牌比如钱、土地等,少之又少。


一年前,朱静曾对媒体说:过去十年间,前30强房企的名单中,仅仅有十家还在坚守,而50到100强房企中,仅仅只剩下十家。


很显然,朱静想做的,是坚守到最后。


然而,喧嚣的资本市场,是最现实的名利场。投资者真金白银进来,只会为“内劲”十足的企业买单。牌面并不太强的上坤地产,还能走多远?

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