本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，题图来自：视觉中国
多中心发展，是包括上海在内，所有一线城市的特色。
很多时候，在上海这样的城市里，我们说不上哪个CBD是绝对的市中心。
为什么上海可以做到没有市中心，因为所有郊区的办公、商业、住宅、教育、生活配套都能够撑得起多中心发展。
另一个是，城市疆土的扩大，人们对于交通通勤的容忍度越来越低，都希望寻找能够解决一站式生活的地方去居住。
所以，上海所谓的CBD分布的也非常均衡，可以说是，一个中心挨着另一个中心。
除了新建的虹桥枢纽外，上海的中环内，东西南北都有相对比较成规模的商务中心。
换句话来说，你在上海任何一个地方，都能找到相对比较近的工作地方。
但是很多城市，从本质上是发展不起来多中心的。我也亲眼目睹过，一些二线城市的中心，只是新旧替代，一个中心的衰落，另一个中心的崛起。
甚至，在它们发展多中心的道路上，因为发展多中心，让自己陷入了什么样尴尬的境地。
一
先来看看，全国到底有多少个新区：3500个！
曾经被一个数字，惊到了，根据国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的调查数据显示，目前我国当前全国县及县以上正在建设的新区，竟然有3500个。
数量3500多个，这确实听起来很夸张，中国的县级区划一共才2800多个，这些新区所规划人口总量达到34亿。
也就是说，单是这些规划的新区，就可以装下接近一半的世界总人口了。
3500个新区其实也就意味着很多二线城市，已经在开始进入或者计划进入：多中心发展。
很多人可能会说，新区的规划非常高大上，概念好，配套也不错，房价很容易来个天翻地覆，你现在对新区爱搭不理，以后的新区让你高攀不起。
全国的那些新区，真的能够一遍遍复制前人成功吗？
不知道你现在所处的城市，是否和我亲身经历过的一样，不论是新区、CBD、高铁新城、空港新区、经开区、工业区也好，最后能够起来的，往往只是其中的少数。
今天，我们不说这个城市具体是哪个城市，而是通过我的亲身经历和大家聊一聊：以N市为例，一个省会级的二线城市，它在发展城市多中心格局的时候，走过什么样的弯路，同时让自己陷入什么样比较尴尬的境地。
二
首先，要说的就是在N市，那些死了一次又一次，后来没了下文的“CBD们”。
N市的发展历程，经历了两次新区扩张。一次是向东建设，一次向南发展，一次比一次扩容的面积大。
在城市面积扩张的同时，N市在城市的多个区域，布局了不同类型的CBD，但N市也经历了好几次比较惨痛的CBD建设失败。
大约十年前，当城市大刀阔斧向东发展的时候，一个和N市发展方向背道而驰的XX湖CBD横空出世，变成了开发商口中的“城西新中心”。
根据市政规划，XX湖CBD将打造成集商业、商务、居住、休闲娱乐、五星配套于一体综合性国际化新区，占地面积约为800亩，预计总投资将达到90亿元。
未来将引进世界一流五星级酒店、科技研发中心、购物中心和西南省份最大的图书批发中心、电子数码商城以及影视娱乐中心等综合开发项目。
这个CBD，野心大到什么程度？它要建设中国“西南第一高楼”。
后来，因为规划配套没有落地，这个XX湖CBD消失了，随即，当初规划的第一高楼，从升高到降高，后来，第一高楼主动降低高度，从425米降到200米，可还是建不起来。
以至于连锁反应，这个CBD不仅消失了，旁边扬言打造CBD第一综合体的楼盘也变成了纯住宅和底商。
后来这个CBD，仍旧是一片工地，配套不成熟，商业也很落后，谈CBD何止是天方夜谭。
后来的后来，这里变成了一个环境优美，相当纯粹的环湖居住区。
好了，再也没人提那座第一高楼了，N市西边的CBD是彻底的“死”了，当初扬言要打造三大CBD并驾齐驱的规划，最终沦为泡影。
三
同时，N市作为我国西部对外贸易的重要枢纽，它这些年在大力发展国际物流，外贸，也诞生了一个会展中心的概念。
在城市的西南部，发展一个1500亩的新会展中心！
这个新会展中心不得了，总体规划面积488万平米，超过百万方的商业面积，一共有4个不同的场馆，涵盖了数字贸易、智慧城市、奥特莱斯、特色外贸等等，不同于一般的综合体，可以说是一个链接多种资源，国际化的综合贸易物流城。
2009年开工，几乎是和XX湖CBD同年开始建设，结果却是大为不同。
XX湖CBD是直接消失了，西南部的新会展中心至少建起来好多个场馆，并且定期每年举办5天的大型国际物流会展，
但是，新会展中心除了每年展会喧哗热闹的那5天外，其余时间在N市的存在感极低。
没有发达的交通，没有特色的商业，居民以本地土著居多，除了物流贸易，单靠一个常年打折卖过季商品的奥特莱斯，再也没有任何亮点。
这两年，新会展中心也逐渐淡出了人们的视野，这个中心压根就没发展起来，房价也是跟着一直处在低洼之地，N市西南边的“新中心”也名存实亡。
总结下来，这两个CBD倒下的原因，其实正是因为与N市向南向东发展的方向背道而驰。
这两个诞生在城市发展方向相反的CBD，几乎都吃下了失败的苦果。
四
皇上也只能挑选一人专宠，N市也终于想清楚了，自己的实力和精力有限，东南西北多中心，摊大饼的模式目前是发展不起来的，
不如集全市之力，只发展一个新中心，打造一个超级新区。
找准方向后，N市终于停下了一昧追求多中心发展的脚步，一次最大的新区建设开始了。
如果一个城市刚开始就集中全力发展一个新区，从很长的周期看，如果上层力度足够，是有很大可能把一个新区发展好的。
这个新区的面积，几乎和原来N市的面积一样大，大有“再造一个新N市”的势头。
这个新区，入住了未来N市最多的政要机关办公单位，艺术文化场馆。甚至比N市其他老城区通地铁的速度更快，同时线路更多，有着全市最多的摩天大楼，它仅用了不到十年的时间，迅速建设成一个都市CBD的模样。
N市对这个新区的投入，是空前的，不计成本的。
即便这样政府投入成本极大的新区，也陷入了长时间的空城状态，最被寄予厚望的多个大型商业，半路夭折了，有些延期开业了，有些直接从商业体变成了公寓。
在区域内已经通了两条地铁的情况下，规划了那么多的大型商业，仍旧没有一个能够如期开业，陷入集体沉默。与此同时，高居不下的写字楼空置率，写字楼天际线高度也让N市频频上榜全国前列。
我们拆解背后的逻辑，不难发现，当大量住宅建设走在配套建设前面，但人口导入又不够的时候，即便通了地铁，还是没有人来到新区生活和工作，没有人，所以商业肯定起不来。
说到人，注定离不开办公和住宅，为什么没有大量的人涌入新区，居住或者办公呢？
目前的困境就是人口导入不够，N市这个新区计划人口为150万，但是整个N市中心城区实际居住人口，大约300万~400万左右，几乎是要把一半的居住人口，搬到新区。
如果老城区的人，都不搬到新区去住，就如同浦东新区一样，就需要大量的外来人口来填充。
如果没有新上海人，单靠上海土著，能否发展起来一个浦东新区呢？或者说，是否会有一半的人口，会从浦西转移到浦东新区呢？我想这是很难的。
可是，对于N市来说，大部分人口导入，还是在于周边县市的人口进入省会，而这样的人口结构变化，刚开始很迅猛，城镇化到一定程度后，后续人口的增长很容易会陷入瓶颈。
N市很多年轻人毕业后会选择周边一线城市就业，而非回家乡。在这样的情况下，N市后续的人口规模如何再往上升，其实变成了一大难题。
与此同时，N市和上海不同，本地人也非常愿意投资新区房产，在当地，受到追捧一个投资逻辑是：老城区住一套，XX新区投资一套，毕竟肉眼可见的利好一个个落地，房价也翻了好几倍。
XX新区的买入者，要不是周边县市的外地人，或者已经在老城区有一套的本地人，还有就是投资客。
所以目前实际居住的人口并不多，再加上即便是一些人目前已经开始陆续来到新区上班就业，但是大部分人到了晚上，还是要回到老城区去居住，
这个新区最大的困难，是还没有实现真正的产住一体。
五
但比起当初相继倒下的CBD，它的前景无疑是最光明的，只是需要一定的时间。
好在，N市未来的高端产业，几乎都规划聚集在这个新区，大数据，云计算，包括自贸区也落地在这个新区内。
高端产业的走向，几乎决定了未来人口的走向。
所谓的产业和人口，就是指这个城市的产业会朝着哪个方向布局，如果产业朝着东面布局，东部的新区会比西部更有希望。
未来它是否能够发展成为一个多中心城市，就在于这座新区的产业，落地的程度有几分，如果还是纸上谈兵，或是难以推进，还是无法让更多人来到N市就业，生活，定居。
那么，即便是集全市之力发展的新区，也是很危险的。
更别提多中心发展了，这样的城市，另一个中心的崛起，会导致其他中心的衰落，很难一下子百花齐放。
六
所以在这样的城市买房，你就要注意了。
首先，我们要搞清楚，什么样的城市能够发展多中心呢？
当一个城市的级别足够高，财力强，新区又特别少，这个新区又恰恰符合发展的距离、方向，并且产业是朝着优质产业、高科技产业和年轻化人口发展的，那么这个城市多中心建设发展的成功概率就会大很多。
在中国，能够达到以上级别的城市，并不多。
如果不是以上级别的城市，非常值得警惕的一点是：如果想让很多个新区同时发展起来，一个城市的新区越多，建成的可能性就越小。
多中心城市大概率很难在短时间发展起来的，所以现有的中心，一定是分层的。不同级别的中心，它的房价天花板也不一样。
产业成为多中心发展城市里，决定这个新中心能不能成的最重要因素。
城市的发展跟着产业走，未来这个城市最先进，前沿的产业，到底会朝着城市的哪个方向布局很重要。
当然这里的产业，不是传统产业，而是那些政府特意引进的高端产业。有了产业，才有人口，才能够产住结合，未来能够一站式解决你的工作和生活所需的，才是有可能发展成为下一个中心。
很多城市其实都会经历N市这样的发展路径，甚至有些城市一下规划了12个新城，与其如此，还不如像N市那样，好好去打造建设一个新中心，
以一个超级中心的势能，带动整座城市的发展，这也许才是未来城市发展多中心的必经之路。
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝