三道红线一周年,房地产行业有哪些变化?
2021-08-17 15:16

三道红线一周年,房地产行业有哪些变化?

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳、林振兴、张文静,原文标题:《三道红线“周岁”》,头图来自:视觉中国


“旧世界的太阳正在西坠,虽日华灿灿,但已奄奄一息,行将一去不复返了。” 巴巴拉·塔奇曼在《八月炮火》里面写下的这句话,正符合地产行业当下的情形。


“三道红线”的调控政策,是在去年八月出台的。


它像一支响箭破空而出,以量化的指标,重新构建着行业格局;又如一道“惊雷”,炸醒了激进房企。于是,孙宏斌感叹底层逻辑变了,林中也预判未来出现“黑马”的几率很小,房企正在告别“加杠杆”的时代。


“红线”带来的,是全方面、持续性的监管,在供应与需求两端同时发力。楼市限购限贷、集中供地、购地金额限制等,给开发商提出了更高的要求。


这一年,企业的掌舵者们热火朝天地降负债、引资金。有人废寝忘食地推进项目复工、思索战投方案;有人忙着卖项目、分拆物业上市;有人拿地又退地,奔波而焦虑……


不过,在监管层、房企付出了努力之后,行业也逐渐沉淀了下来,向着理性健康的方向行进。


一、“瘦身”大作战


在如履薄冰的步调中,“降档”成为了房企规避风险的头等大事。


开发商们时刻盯着附着在身上的“色调”,红橙黄绿,关系到它们今后的生存状态,因此马虎不得。唯瘦身方能见筋骨,减负势在必行。


据统计,2020年100家上市房企中,40家成功实现降档,降档率达到40%,其中10家房企下降2档、1家房企下降3档、零踩线的房数量从2019年17家跃升至2020年的29家。


在波诡云谲的市场环境中,仅仅在4个月内,房企就取得这样的成绩,其应变能力令人惊叹。


降档最为彻底的要属金辉,它自去年年底就由红档突进为绿档。今年年中,其净负债率为75.9%、现金短债比为1.5、剔除预收款项后的资产负债率为68.3%,仍然维持着绿档的状态。


除此之外,融创由红转黄,降了两档;佳兆业、奥园、弘阳、宝龙等,也获得了不同程度的指标优化。


在调控的基调下,为了应对时艰,改善财务结构,房企们使尽了浑身解数,各种降负债“组合拳”随处可见。


它们心里十分明白,行业内再无“黑马”,以往规模竞速、短跑超车的模式,已经不合时宜,必须换之以降速的长跑与沉淀,保证细水能够长流。


眼下,已经没有房企动不动就喊出30%至40%的增长率,规模房企目标设定延续谨慎预期,10%~20%是行业主流。即使中小型房企保留一定的规模诉求,其增长率大多也只是高于20%而已。


为了维持手上的现金流,“强回款、控投资”就必须两手抓。因此,除了打折销售产品之外,对于扩储事宜,企业也变得战战兢兢,一些昔日的拿地“明星”,甚至已逐渐消失在百强拿地榜中。


但在旭辉林峰看来,如果企业近六个月的买地量极少,是非常值得关注的情况”“如果不买地,说明业务已经在高度收缩,或是资金链承压较大。


今年上半年,在集中供地之下,卓越集团、越秀地产的拿地销售比超过90%,建发地产超过70%,绿城、中骏、中交、华润置地等也超过50%。但这毕竟只是少数,更多房企的拿地销售比,都仍处于40%的界限之下。


融资收紧的年景,迫使企业加大合作拿地的规模,以节省现金。但若是实在周转不过来,买地变成了奢望,反倒还需“割肉”,将部分资产出售变现,换取运营空间。


这样的例子数不胜数。既有蓝光、华夏幸福卖项目给万科,又有新湖中宝、泛海控股卖项目给融创。


另一种绝地求生的方式,则是引入战投,获取金主的驰援。比如,去年协信远创就以43.9亿元,将51.01%股权出让给丰隆集团旗下的CDL。而目前泰禾、华夏幸福的战投计划,也在持续推进。


眼下,影子银行资金流入房地产市场的现象,已得到整治;商票被纳入监管范畴;美元债也只限于借新还旧……融资渠道的规范,迫使房企只能另谋他路,而物管、商管的分拆上市潮,给它们提供了又一条思路。


乐居财经查阅港交所数据获悉,今年前7月,在港交所上市的公司有66家,其中有13家为物管公司,占比19.7%。有了IPO募来的资金,房企或许能在“红线”的重压下缓口气。


除了上述几种方式外,业内有些房企也擅于运用永续债、债务出表、减少并表等“杀敌一万自损八千”手段,去调节财务报告。


但这终究不是长久之计,“三道红线”并不仅仅局限于几个财务指标,而是对房企全口径债务,进行全方面的监管。在调控下提质增效,才是发展的硬道理。


二、“暴雷”声此起彼伏


自“三道红线”以来,金融层面调控也进入深水区,房企头上的“金箍圈”越来越紧。这一年来,银行分级管控、购房者按揭、地方政府的举债和出让金归口,从表内到表外,从境内到境外,从贷款到商票,无死角地把融资通道堵上。


据克而瑞统计,2021年上半年,100家典型房企的累计融资额为6090亿元,同比下降34%。在行业资金紧缩的背景之下,房企融不到资、债务到期,接着就是债务违约,甚至赖账暴雷。


起初,传来债务违约、“暴雷”消息的,都是一些鲜有听闻的中小型房企。它们的经营姿态、企业战略不一样,对资金的需求、获取能力也不尽相同,若对市场判断失误,就会因失衡而跌倒。


但今年以来,趋势蔓延开来,部分百强房企、千亿房企也出现了不同的危机,那些耳熟能详的名字,如蓝光、协信、彰泰、泰禾、华夏幸福等,犹如深水炸弹,引人深思。


三道红线下,没有任何企业敢拍胸脯说自己就拿着“免死金牌”,甚至连7000亿以上的规模房企资金铺排方面也出了问题。也印证了那句老话——企业只有好而不倒,没有大而不倒。


陷入资金链危机的房企们,大多是因为冲规模,过度使用了财务杠杆,普遍存在高融资、高负债、高杠杆、高周转等“四高型”通病。


它们忽视了流动性稳健与现金流安全问题,遇到监管的急刹车,容易翻车,倒在了房地产强周期、强政策性的行业特征之下。这也是为何在中小房企之外,千亿房企也开始暴雷。


金融界高层人士预估,“如果金融政策的收紧维持到年底,可能百强地产企业会有十家以上会遇到资金困境,如果有黑天鹅事件出现,可能这个比例数会更高。”


牵一发动全身,特别是大型房企如果倒下了,后面随之的还有上下游供应商、银行金融机构,以及千千万万无房可收的购房者。


比如,某建筑企业2020年至今违约事件不断,由于未决诉讼较多且金额较大等原因被多家评级机构下调评级至“负面”。究其原因,这家建筑企业的主要客户之一是房企,因为房企端的资金流动性紧张,从而带来建筑项目存在资金回收压力。


所以,仍有一些房企心存侥幸地认为,政府不会让大公司破产,一定会出手来救,否则体量大的公司产生蝴蝶效应,容易引发社会问题。


但恒隆集团董事长陈启宗认为,房地产公司破产了,对社会影响最小,因为土地还在,只是拥有权变了。这一家破产,另一家收购了,土地还在,房子还在,员工也不需要辞退。


暴雷之外,房企间的收并购动作频繁,行业“大鱼吃大鱼”的故事也在接连上演。先是年初融创以91.7亿元从旭辉口中抢来“广西一哥”彰泰,而后是远洋40亿元收购百强红星地产。


陷入困境房企通过卖项目或寻求股权合作,以此来稳定资金链、盘活自身现金流以及降负债,也是自身“活下去”的不得已之举。另一方面,对于绿档房企而言,通过战略并购小房企,可以低价承接友商的好土地,打开发展天花板。


据统计,2020年上市房企的收并购数据达到200次,涉及金额约1716亿元;而2021年上半年收并购数量达到105次,涉及约金额1505亿元,金额占比去年全年的88%,预计2021年房企间收并购市场规模将超2000亿。


三、谁的又一春?


三道红线是这些靠“四高”崛起房企的夺命锤,但却是那些坚持稳健和长期战略房企的春天。典型者如万科、龙湖。


从王石到郁亮,万科始终保持稳健的经营策略,奉行“现金为王”。如今,随着三道红线、银行分级管控等政策相继出台,房企普遍面临资金承压;但万科却实现经营性净现金流连续12年为正,并于今年一季度末回归绿档。


“优等生”永远比别人更加嗅觉灵敏。七年前,郁亮就指出,房地产已经进入白银时代。然而,却有一批接着一批房企撬动高杠杆、向前冲。


那些年,一批“黑马”崛起,大步迈进千亿;相较之下,万科丢掉了“一哥”位置,其稳健策略还被外界质疑“保守”。


现如今,在多家千亿房企接连“暴雷”后,郁亮再次强调,“不能再靠加杠杆发展、赚金融杠杆的钱了。”这次,没人敢再质疑万科了。


再如“自律生”龙湖。无论在三道红线颁布前后,它始终没有靠加杠杆实现增长。截至2020年末,龙湖的净负债率46.5%,现金短债比4.24倍,剔除预收款后的资产负债率为67%,稳居绿档。


事实上,从2016年至2020年,龙湖集团的净负债率始终保持在54%以下,现金短债比保持在3倍以上,剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下,一直保持绿档水平。


这源于龙湖的长期主义。吴亚军曾多次提及,“长期原则是龙湖的主要原则,短期目标要让位于长期目标。”低杠杆也并未影响龙湖的发展速度,它已连续六年保持了签约金额的两位数增长。


除这些优秀的民企地产商外,大型央企、国企地产商也迎来了春天。


相较于民企的冲劲儿,央企的步伐较为稳当,甚至“保守”。它们始终坚持自己在投资、融资方面的“纪律性”,在“三道红线”中成为逆势生长的种子选手。


中海集团董事长颜建国就曾公开表示,我们不会为规模而做大规模,而是要求有利润地去销售,有质量地增长;我们相信合理控制负债,不盲目加杠杆,公司的规模与利润也能实现较快地增长。


在今年第一轮集中供地中,中海在广州、北京等重点城市颗粒无收。有分析指出,这与中海稳健的作风和敏锐的成本、风险管控意识有关,“中海向来重视利润,在首轮土拍中,大部分地块利润空间很小,投资风险较大。”


截至2020年底,在8家以地产为主业的央企开发商中,除中交地产外,其余均处于“三道红线”绿档。


眼下,一众房企手忙脚乱抓销售回款、降负债,万科等“优等生”和央企、国企却迎来抄底、逆势发展的绝佳时机。


今年以来,恒大、泰禾、富力、蓝光等基本已经很少拿地;相比之下,万科、龙湖、保利、华润、招商蛇口、金地在拿地方面保持自己节奏,力度不减。


根据机构数据显示,2021年上半年,万科拿地金额962亿元,居全行业第一;龙湖拿地金额374亿元,排第11位。而在拿地金额前十的房企中,保利、华润、招商蛇口、金地、中海等央企占了5席。


而在克而瑞发布的2021年1-6月销售榜中,地产10强中同样有5席是央企,占半壁江山。


在同行陷入资金泥潭时,万科已经喊着“帮助一些有困难的企业”了,最直接的方式就是接盘困难房企的项目。今年以来,万科已接盘恒大、蓝光、华夏幸福多个优质项目和旗下公司。表面上是纾困,实质上更是抄底。


近一年来,央企、国企在收并购市场也开始活跃起来,华润、金茂等都开始加入到收并购阵营,通过这种方式获取项目储备。


而“三道红线”推出后,资金扼住了房企的喉咙,它们不得不精打细算,用好手中的每一个铜板。在此背景下,融资优势甚至成为央企弯道超车的一张“王牌”。


据市场研究机构监测,2020年34家典型房企整体融资成本区间为2.2%~12.38%,其中,招商蛇口、保利、金茂、中海等央企地产商,以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在债券融资方面优势突出。


眼下,开发商的容错空间变得更为狭窄,任何布局的偏差,都有可能引发一场雪崩。唯有央企、国企及绿档头部房企一般谨慎经营、防御风险,才能做到“小心驶得万年船”。


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳、林振兴、张文静

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