一平米最贵76万,墓地涨价该限制吗?
2023-04-22 11:16

一平米最贵76万,墓地涨价该限制吗?

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝,原文标题:《你说,如果墓地也调控的话…》,头图来自:视觉中国


今天,我们来和大家聊点不太一样的“楼市”。


在全国很多城市,尤其是像上海杭州苏州这样的一线城市,人口聚集的地方‍‍‍‍‍,除了房价,还有一种“房子”的价格,已经远远超过它们城市的房价。那就是:墓地价格‍‍‍‍‍‍‍‍‍。


我们看这几个城市:北京、上海、深圳,就知道墓地价格有多夸张了‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍:



最近上海著名墓园之一的松鹤园,现在的均价,就已经来到了76万/平。这个价格是什么概念?这个价格是上海最贵的房子汤臣一品、翠湖天地的两三倍。


早在 2016 年,上海高端墓地的平均价格就已经超过9万元每座,单价甚至超过了当时上海的内环新房房价‍。


天价墓地不只是上海,看看其他城市,北京、广州的墓地,单价其实也已经超过房价。



而如果我们纯粹用房地产的视角来看墓地,伴随着价格的水涨船高,现在买墓地拼的是钱,而当一个墓地面对多个买家争抢的时候,调控就是最有效的方式了。


某一天,在一线城市买墓地,未来会不会拼的是户口、积分,甚至要摇号才能买?


我们也可以大开脑洞地想想,当我们真的面临着这样的一天,将会是怎样一个神奇的画面。



来先了解一下,墓地到底是怎样一种另类楼市。


说到底,墓地也是房子,但是它们只有一手房,没有二手的概念。墓地也有地段价值,也有产品品质,价格相差得还挺多的。


我们先从上海看起吧,据民政局官网数据统计,目前上海一共有经营性公墓54座,主要分布在浦东郊区、嘉定、青浦等较为偏远的地方,市区已经几乎没有任何经营性的公墓了,所以在上海如果你要为自己买下这个特殊居所,其实可选择性还蛮少的。


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而从数据上看,和你竞争墓地的人却在逐年变多。上海2023年的死亡人数为14.8万人,比前几年增长不少,而目前上海可售的经营性公墓的墓穴却有限。如福寿园,目前一共有30万个墓穴,已售出20万,可售墓穴只有10万个左右。


在上海,经营性墓地的土地供应极其稀缺,这几年几乎都没有“新地”“新盘”。因为无法规模化扩张,因此陷入供不应求的状态‍‍‍‍‍‍‍。


如果再以价格来看,目前上海应该是全国墓地最贵的城市之一了。以大名鼎鼎的松鹤园的墓穴价格为例,从官方公示的单价可以看到,大部分墓穴的价格在20万/个上下,也有价格高达50~70万/个的。按照面积来算,其实已经超过了上海目前所有豪宅的房价:



这是松鹤园的总平面图,大致也和我们的“小区区位图”差不多:



墓地的价格其实和楼盘,有着异曲同工之妙,也是地段决定价格。地段不同的墓园、相同墓园的不同墓区,也有一定的价格差距。


除了位置之外,墓园的艺术墓造型也决定了价格,类似楼市里精装房的概念,装修好的,就贵一些。


墓地一般使用权是70年,需要定期缴纳维护费,手续(中介)费是5%,是不可以流动的商品,不可以转让也不可以转售。


买墓地没办法贷款,但可以分首款和尾款,我上松鹤园的官网查了下,首付需要30%,剩余的70%要在3个月内付清。



无法按揭贷款,也是墓地的特别之处。如果实在需要贷款的,销售会建议你可以用一些消费贷,但同时在使用权上只有40年,需要每十年缴纳一笔管理费,也不贵,大概是600元。


不被认定为无主的墓就是可以一直用下去的,但如果没有定期缴纳管理费,那么会被认定为无主墓,墓地将会被经营者收回。



所以,买墓地,其实也是另外一种购置“房产”的消费行为。


目前上海墓地的购买资格,对户籍还未有限制,也就是说,在上海的外地人,只要有钱是可以购买墓地的‍‍‍‍‍‍‍。


但是对“身份”的要求极严,不是谁都可以买,要出示相关证件。比如,只能为过世的亲人,或者自己有大病重病证明才可以买。如果像一般年纪30多岁的,销售可能会直接给你介绍外地的墓,如浙江等等。


除了上海,这些年各个城市墓地的价格不断高涨,所以限购这件事,早就有其他城市开始做了。



苏州打响全国墓地限购第一枪,在2014年。原因是苏州16年的墓地价格已经水涨船高。



在苏州西山金庭镇的某墓园1.43平的墓,价格高达16.8万,算下来,每平米的均价达到了11.7万/平。要知道苏州房价最高的园区,当年3月的均价也只有2.6万/平,这个墓地是园区房价的4.5倍。


某种程度上,苏州也算是开创了所有城市先河。


但实际上,苏州的墓地限购是从2014年开始的,只是在2017年的时候,在苏州市政府清明工作会议上再次强调,主要针对三个方面:户籍、身份、面积。


第一,非苏州本地户籍,不能在苏州买墓地。


第二,禁止为尚未死亡人员购置墓穴,除非要有《病危通知书》。


第三,新建墓穴控制面积,以此加大供应量,单穴不超0.7平方米,双穴不超1平方米。


也有数据统计过,苏州有一定比例的墓地实际上是被上海人买走了。这其中原因有上海墓地更贵,苏州价格相对亲民。


同时,很多人买墓地看“性价比”之外,也讲究风水。对比上海郊区,苏州自然风景更优质,且有部分上海人的祖籍来自苏州,所以选择死后安葬在老家的风土人情中。


当苏州的墓地被外地涌进来的客户争抢后,于是在2014年开始实行限购。


在唯一一个实行限购的城市苏州身上,我们其实更多看到的是这样一种趋势:伴随着大城市人口的激增,且人口结构的不断老龄化,每一年的死亡总人数都在变多,但是大部分城市的墓地都未能同步扩张。


那么有一天,如果连墓地都开始限购了,那会怎样?



所以,如果有一天墓地越来越少,价格越来越高‍,开始采取限购,我们不妨来想象一下,会发生什么呢‍‍‍‍‍‍‍?


首先调控肯定也会像房地产市场一样,从一线城市开始,层层传递‍‍‍‍‍‍‍‍‍。


所以,从北上广深杭苏是有可能的,毕竟随着城市人口的分化,大城市的人只会越来越多,所以一线新一线城市的墓地会越来越稀缺。


政策端的变化,我们可以参考苏州,大概率是从户籍开始调控。


本地人只能买本地的墓,这其实也很合理,中国人讲究落叶归根,墓地只能在所在户籍城市买,也合理。那么,对于那些外地移民比较多的大城市,上海北京等,就得考虑回老家买墓地了。


当户籍限制了之后,还是很多人抢,怎么办,会不会开始摇号?


可能还要像新房市场摇号一样,用积分来选入围者,按照1:1.3的比例摇号,建个墓地售楼处,还分认大筹小筹,那画面太美我不敢看……


《非诚勿扰》


至于买墓地的积分怎么算嘛,这里就不好推测了,社保?我们大概都是差不多年纪嗝屁的,大家其实社保都差不多,单身或已婚?更加没谱。


所以,墓地实际上限购的话,个人猜想限制到户籍,基本上就可以缓解到供需紧张的问题了。


还有一点,是价格的调控。


或者现在墓地这么贵,限价也是有可能的。政府限制一个合理涨幅,就和我们的新房市场一样,比如一年只能涨5%左右。


那么价格得到控制之后,墓地价格就不能随便涨了,毕竟还是要“房住不炒”嘛。


最后,说说产品端,目前大部分墓地都是“独栋、联排、双拼”的产品,容积率巨低。毕竟谁也不想自己未来的人生后花园,还要关进“格子间”里,上面再“住”着个陌生人。


所以我在想,政策端的调控,也会带来产品的迭代,会不会以后有可能提高容积率,诞生墓地“高层”产品?



至于接受度嘛,就像房子那样,谁不想住个独栋别墅呢,奈何价格不允许啊。


今天这篇文写到这里,我想这大概也是来自一个地产从业者的习惯性焦虑。


好了,不说了各位,趁价格还没有涨得太离谱,我先去看墓去了‍‍‍‍‍‍‍‍‍。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

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