万达商管上市遇大麻烦?
2023-07-17 14:46

万达商管上市遇大麻烦?

本文来自微信公众号:财联社 (ID:cailianpress),作者:李洁,原文标题:《万达商管上市遇大麻烦?因10亿财务纠纷万科冻结其19亿股权,涉1200亿净资产!政法大学教授刘纪鹏呼吁王健林与郁亮和解》,头图来自:视觉中国


万达与万科的财务纠纷再次被推上风口浪尖。


近日来,国务院国资委法律顾问、中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏针对“两万纠纷”接连发表视频节目,引发市场热议。7月16日,刘纪鹏教授再度发布视频节目《从万科股改到万达上市——跟郁亮说几句心里话》,劝解万科和万达能尽早和解,并设计出解决方案,视频还公布了万科与万达资金纠纷的明细,以及双方的诉求。


据悉,万达与万科此次纠纷要追溯到6月初。6月5日,大连万达集团持有的大连万达商业管理集团股份有限公司(简称“万达商管”)约19.79亿元股权被冻结,股权冻结期限至2026年6月4日,为期三年。


对于股权被冻结,万达集团表示,万达地产集团和某企业在长春一大型项目有合作,至今双方仍存在约10余亿元财务纠纷。


据悉,申请冻结万达商管股权的正是其曾经的战略合作伙伴万科集团,双方是因为在长春国际影都项目合作中产生的资金纠纷。


“这次两万纠纷,王健林找到我,我最初并不想管,但当我看到法院锁住了大连商管19.8亿股权,我大惊失色。一般人看不懂,但我们这些内行知道,这19.8亿背后的1200亿净资产,是整个万达近1/3的净资产。”刘纪鹏称。


万达方面也表示,2018年万达商管引入投资人时,万达商管45.27亿股权当时估值就已经2430亿元,此估值为公开信息。此次冻结万达商管19亿股权,大幅超过双方财务纠纷金额。


刘纪鹏认为,这笔股权冻结将对珠海万达商管的上市产生影响。“股权冻结首先意味着万达的上市发行REITs基金将被迟滞。”


“这几年万达为了上市,把房地产的重资产都剥离,又组建了珠海万达商管。珠海万达商管在两年多以前,以每股25元的Pre-IPO价格筹集了380亿,战投中仅新加坡PAG一家就180亿,如果到今年12月份珠海万达商管上不了市,按照对赌协议,万达不但要赎回380亿,还要支付12%的利息。”刘纪鹏称。


不仅如此,大连万达商管还有2000多亿的负债,其中很多是来自金融机构,金融机构合同十分苛刻,只要万达旗下资产发生一起被查封冻结的案子,按照协议金融机构就会提前赎回他们的资金。


“这样的连锁反应,对万达来说是致命的。所以这19.8亿股权的查封,可谓一剑封喉,就像自由搏击当中,你已经把王健林紧紧地摔倒在八角笼里,锁住了他的喉咙。”刘纪鹏表示。


至于双方的具体纠纷原因以及诉求,刘纪鹏也进行了详细介绍。


其表示,万科的观点是,万达已支付的52.4亿,本金40亿,12.4亿是对这50亿资金使用大约两年半的利息。本次诉讼,万科再次追索的13.8亿,其中10亿是本金,利息是493万,罚息是3.77亿。


万达的观点则是,50亿的本金使用了两年半,已经全部归还,并支付了2.4亿的收益。之所以没按合同约定的利息支付,是因为两点原因,首先万达单独承担了大约100亿左右的基础设施配套投资;其次,万科取得的68万平方米折合楼面价约为3300元/平方米,而华润集团相邻地块取得的楼面价约为5700元/平方米,因此,万科每平方米便宜了2400元。68万平米乘以2400元,万科享受了16.3亿元万达为其付出的土地成本优惠。


万达认为,2.4亿加上16.3亿就是18.7亿,按照两年半的使用时间,来自于万达投资成本的节省和投资收益的回报,合计为37.4%。如果再支付13.8亿,那两年半万科的收益将达到32.5亿,投资回报率高达65%。因此,万达不认同再支付给万科13.8亿。


“为此,对两万的分歧点,首先是万科不要继续锁喉万达,而是置换万达其他有效资产。”刘纪鹏认为,从万科来说,坚持合同的严肃性无可厚非。从万达来说,没有严格执行合同的条款是有些理亏,但考虑到这三年较差的经济环境,政府对土地开发政策的调整都是双方合作前未曾预料的。同时万科对万达上述理由也应予以考虑,如果双方的战略合作,互相信任,互让一步,很容易解决。


纠纷至今,刘纪鹏认为,“从目前的感觉上看,双方对于这场诉讼金额的差距其实并不大,双方可在此区间内进行协商、谈判。”


对此,刘纪鹏也提出了几种和解方案。“从万科来说,3.77亿的罚息就不要再要了。从万达来说,是给万科提供了16.3亿的楼面价的优惠,鉴于万达邀请万科联合开发,对于所开发基础设施的投资优惠也没有写进合同之中,建议万达放弃。”


“建议双方把这50亿在两年半的收益按6%至10%的区间分成三档选择考虑。扣除已支付的2.4亿,如果按6%的年收益率,万达需再付万科5.1亿;如按8%的年收益率,万达需再付万科7.6亿;如果按10%的年收益率,万达需再付万科10.1亿。”刘纪鹏称。


而万科与万达方面能否接受此和解方案还尚未可知,但留给万达的时间已经不多了。目前珠海万达商管已四度提交了招股书,万达能否尽快解决与万科的资产纠纷,解除股权冻结,并成功上市,仍未可知。


本文来自微信公众号:财联社 (ID:cailianpress),作者:李洁

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