商品房外立面有玄机
2023-08-18 07:36

商品房外立面有玄机

本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:丁文婷,头图来自:视觉中国


“这谁看了,不得说一句高档小区?”苏州奥体板块一名维权业主,指着隔壁小区的照片感叹,“比我们单价低,外墙还都是铝板交付的。我们这种真石漆外立面,如果想在铝板扎堆的板块脱颖而出,简直太难了!”


近期,在上海、苏州、南京等多个城市的新房维权事件中,外立面材质降档成了“重灾区”。


对业主来说,住宅外立面,代表的不仅是商品房的“面子”,还与房价直接挂钩。二手房市场上,区位和配套相似的情况下,住宅品质直接影响房价,而外立面就是住宅品质的最直观表象。“房子外立面,就像人的外表,也讲究‘卖相’。”一位参与维权的上海业主表示,单价5万的房子,可能因外立面显得像3万。


而对开发商来说,外立面用材选涂料、真石漆、铝板还是石材,成本迥异,并最终影响利润,因此,若想节约成本,外立面的材质、比例里存在着巨大调节空间。


一、外立面的价格


现阶段,主流的建筑外立面材料包括涂料、真石漆、铝板、干挂石材、玻璃幕墙、面砖等。


华东地区一位总包人员告诉经济观察网,当前,面砖使用较少,而玻璃幕墙便宜的也在千元每平方米以上,除了一些“顶豪”项目外,很少有住宅项目会使用,“市场上用的比较多的,是涂料、真石漆、铝板和干挂石材的搭配”。


他介绍,铝板价格较贵,通常在500-1000元/平方米,开发商选择500-600元/平方米的较多,干挂石材的价格比铝板略高,一般高端品质住宅会大面积使用。而真石漆作为干挂石材的“平替”,上墙能呈现出石材的效果,价格又较大理石、花岗岩等低,在100元/平方米左右,好点的在200-300元/平方米。


一名上海民企投拓负责人介绍,每家企业的采购价格不同,如涂料的价格在几十元至上百元,真石漆价格在100元-300元/平方米间的较多。“涂料与铝板价格每平方米价差可以达到十几倍”。


“只有安置房才用涂料是一个误区。”上述华东地区总包人员告诉经济观察网,涂料也会在商品房使用,上海这类房价贵的城市用得少,但低能级、房价低的城市,商品房用涂料是很常见的。


“也不能仅看材质就下判断,关键还要看材料的质量和企业的施工水平。”上述民企投拓负责人表示,统一材料的价差也非常大,比如涂料,便宜的30-40元/平方米,但好涂料的价格也可以达到100-200元/平方米。真石漆的价格通常从100-300元/平方米不等,但便宜的可能不到100元/平方米。


二、利润差异


2023年8月初,上海第一轮土拍中,嘉定区南翔一幅住宅土地吸引了17家企业现场竞逐,但该地块也引发了企业间的热议。


“原本这块地经过大概测算,利润率在9%以上,土地出让细则出来后,利润直接降了2个点。”一位央企投资人士表示。


地块的出让细则明确提出了对未来产品的要求,包括建筑设计整体高端大气,外立面材料应采用石材、面砖、铝板等材质。其中特别提到,不可使用涂料、真石漆等建筑材料。


上述央企投资负责人表示,这也是上海少有的在出让文件中对外立面品质做出明确要求的楼盘。


经济观察网注意到,在2022年上海二批次集中供地中,一块桃浦智创城宅地的土地出让合同中,首次对外立面、室内装修、会所、停车、大堂等做出要求,其中对外立面材质,明确要求只能使用石材干挂或铝板。


而此次,南翔地块的出让细则一出,企业们纷纷重新算账。


一家地方国企投资负责人解释,首先从材料本身看,铝板比真石漆贵500-600元/平方米,但铝板自身有厚度,加上铝板需要挂架,相当于外墙变得更厚,容积率更高,这会导致可盖的房屋面积变小,影响销售面积。


他算了一笔账,外立面挂铝板多出来的空腔面积计容,但不算销售面积,这个项目的销售面积折损5000-6000平方米,“4个亿货值就这么没了!”


“这一细则要求与今年3月1日起开始实施的《民用建筑通用规范》有关。”一位国企设计院的团队负责人解释,过去,建筑面积的计算只到房屋主体结构,即混凝土浇筑出来的面积,而按照《民用建筑通用规范》,外饰面也要算到建筑面积中了。“外立面刷真石漆,厚度大概在20毫米,而挂铝板的厚度在200毫米,这差别就大了!”


此外,不同材质的外立面,安装工艺的复杂程度也不同,这也会影响到开发成本。


上述民企投拓负责人表示,铝板需要一块块拼扣,不仅付出的人工成本多,安装进度也慢。如果改用真石漆或是涂料,不管时间还是材料成本都省下来了。


外立面直接影响利润,原因在于其在建造成本中的占比不小。


该民企投资负责人以其所在企业做过的一个住宅项目为例:该项目建筑面积10万平方米,外立面含窗的总成本大概在1亿元左右,折合每平方米成本近千元,而项目总的建安成本在6000-7000元/平方米。“外立面部分占到了总成本的六分之一”。


三、成本玄机


外立面设计的一般流程是,设计院接手之初与甲方(开发商)设计部门沟通,设计方案出来后,送至甲方成本部门计算审批,之后再优化方案。


上述国企设计院的团队负责人告诉经济观察网,外墙材料的选择与地理区位没有直接关系,而与项目定位和房价直接挂钩。如上海许多改善型项目都会采用一定量的铝板,因为房价较高,利润空间较大,但三四线城市的项目许多时候一块铝板都不会用。“利润空间大的城市,在材料方面相对不会那么苛刻”。


“从业十几年,遇到的大部分开发商都要求缩减成本。”上述设计院团队负责人表示,设计院一般在初始方案阶段,都会从设计角度帮甲方控造价,比如在外立面的设计上,10米的“近人尺度”内,会设置一些石材,而3楼以上则采用真石漆。


甲方成本部门测算过设计方案后,大部分都会要求更换一些材料。


上述设计院团队负责人对在湖南做的一个别墅项目印象深刻,原本外立面用的是干挂石材,开发商要求全部换成真石漆,上墙后,发现效果不好,影响销售,又在预售阶段要求改成石材外立面。


许多大企业根据项目产品线不同,都已经设立了一套产品体系标准,包括外立面用材标准、内装要求、施工标准等。上述设计院团队负责人介绍,比如某家央企的社区型产品线对应的C档,选择的材料是真石漆。


“但在细节上,仍然会做一些调整和改动以压缩成本。”比如一些企业,公示时,房屋外立面有装饰线条,实际交付就缩减了,“墙面上的花纹效果需要工人手绘,耗人耗时间,砍掉!金属条装饰成本过高,也砍掉!最后就成了大白墙。”上述总包人员表示。


一位为多家房企做成本优化的人士告诉经济观察网,室内工序很难进行优化,室内项目的成本优化空间不大,而外立面是最容易把钱省出来的部分。


他展示了一家开发商在上海远郊的项目成本优化方案,南立面与北立面的材料原本是铝板一体板,做过成本优化后,替换为保温材料+真石漆的组合。成本由500元/平方米降至200元/平方米,仅这一项节省成本便超过1600万元。


除了成本优化的空间大,房企选择压缩外立面还在于风险小。该名成本优化人士表示,外立面主要影响的是美观,对房屋质量和居住体验并没有特别大的影响。“在消费者能近距离接触到的地方做成本优化是不容易的,但外立面用了多少铝板,消费者其实不会那么敏感。”


此外,外墙保温材料也是经常被开发商要求优化的项目,他提到,保温材料的种类很多,各种价位的都有,且都在幕墙里,故而经常成为要求替换的对象。


本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:丁文婷

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