“认房不认贷”等待“限购放开”接力
2023-09-08 21:34

“认房不认贷”等待“限购放开”接力

本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:丁文婷,题图来自:视觉中国

文章摘要
上海的“认房不认贷”政策出台后,新房市场迎来了热销的局面,成交量和来访量都有大幅增长。然而,二手房市场尚未明显感受到市场温度的提升。房企担心新政释放的购买力只能持续2-3个月,接下来市场需要新的购房群体入场。

• 上海新房市场在“认房不认贷”政策下成交量和来访量大幅增长

• 原本观望的购房者和因首付限制而无法购房的客户成为新政后的购房主力

• 二手房市场虽有一部分置换需求被挖掘出来,但整体市场行情并不好,购买二手房的流程较为复杂

作为一家央企开发商的上海营销负责人,王蕊仍然对那个特别的周五记忆犹新。


9月1日,上海“认房不认贷”政策傍晚出台,当晚,王蕊公司旗下在上海的3个项目就开启了夜场成交模式。“当晚就有客户来项目下单,成交了好几套”,王蕊连夜通知还未正式开售的其他项目支援即将到来的周末。


王蕊公司旗下一个均价不到7万元/平方米的项目,在新政出台后的周末销了70多套,来访量和成交量均较此前翻倍。


有类似感知的还有另一家头部央企开发商的上海营销负责人张晴,新政后,旗下一个均价在8万元/平方米的项目,此前一个月的成交只有个位数,新政出台后,周末两天成交了十几套,到访量是此前的3倍。


“成交突破5亿元”。


“单项目两日成交1.8亿元”。


一张张房企热销红底亿元战报显示着新政的威力,至今热度仍在延续,王蕊发现,周末过去,周中的成交量虽不及周末,但较以往也在翻倍增长。


不过,新政的效力并未能传导到上海房地产市场的各个层面,二手房市场从业者们尚未明显感知到市场温度。


即使身处热潮中,多位房企上海营销负责人仍然表现出“担忧”,此次新房释放出的置换改善群体的购买力预计持续一个置换周期,即2~3个月,下一波购买力从何而来,市场又该由谁来接力?


一、激起新房“千层浪”


“根据我们对上海新房项目的监测,新政放开后的首个周末,上海新盘来访人数普遍比此前增加了50%~100%。”王蕊介绍,但项目之间成交量分化较大,环线不同,市场反应也不太一样。


五大新城一些配套还不错的项目,销售提升较明显,但外郊环,比较偏远且周边配套不太好的项目,成交则没有明显回转。


比如嘉定区的几个新盘,成交量普遍提升了80%~100%,临港的几个新盘成交量也提升了60%左右。也有少数如松江、奉贤等远郊原本销售不佳的项目,虽然来访上涨,仍然零成交。


多位房企上海营销负责人告诉经济观察报,当下这一波下单的购房者主要分两种:


第一类是原本就持币看房的购房者,此前观望市场和政策导向,政策落地后,不再犹豫,选择出手。


另一类则是因为有过贷款记录,被7成首付限住,现在首付门槛降低,获得购房能力。


在上海交了10年社保的李先生,在认筹倒计时最后一天赶到上海青浦区的国贸虹桥璟上项目看房,他告诉经济观察报,自己在外地有房无贷款,但有过贷款记录,以前7成首付,在上海买房比较困难,但孩子已经到了要上小学的年纪,“现在算首套,我就有机会在上海买房,结束一家人的租房生活”。


像李先生这样在外地有贷款记录上海无房的刚需客户并不多,改善客户群体还是占了绝对的比重。


一名项目销售人员告诉经济观察报,新政出台后的周末,售楼处接待量明显增加,周末两日到访200多组客户,大多数是置换客户,“都是听到消息,觉得有机会置换来看房,没有这么快能买。”该销售人员表示,这也导致新政后,其所在项目到访客户增多,但真正认筹客户数量并未超出原本预估,并未触发积分摇号。“我们项目没有置换周期,一些置换客户来不及,转而选择了有置换周期的盘”。


事实上,上海许多改善盘已经推出首付分期政策。“二手房市场流动太差了,不得已出的。”在张晴看来,只有首付分期才能帮助置换客们下单。


二、二手房泛“小涟漪”


作为一家从业近20年,在上海管理着6家门店的上海某连锁中介区域负责人,乔青将网上一些“二手房火爆”的鼓吹视为“纯粹在造势”。


“只能说政策出来后,客户的活跃度比以前提升,以前观望的客户开始预约看房。”他介绍,新政出台前,一部分客户担心购房后价格下跌,政策出台后,已经基本定心。


其所在区域的6家门店在新政出台后,带看量比过去增加70%~80%,而网传的业主跳价是极少数,大部分都没有涨价,但很明显的是信心增强了,谈价空间小了。


成交上,二手房的反应势必没有新房那么快。”在乔青看来,购买二手房流程较新房更为复杂,且一房一价,从看房到谈价成交需要一个过程,但确实有一部分置换需求被挖掘出来,以前,不少客户看着看着就没下文了,因为在上海首付7成的情况下,想置换一个比原来面积大、品质好的房子是比较难的,现在有机会了。


这一部分需求也反应在二手房挂牌量上,一家闵行区连锁中介经纪人告诉经济观察报,后台显示,新政出台后两小时,系统新增房源达到了700多套。


其门店此前周末带看量仅有1~2组,新政出台后周末每日3~4组带看,目前较少进入谈价环节。他表示,除非有看准要参与摇号的新盘,客户普遍想等一个合适的时机和价格,现在二手房的市场行情并不好。


乔青表示,很重要的一点在于,不同于2014年上海实行“认房不认贷”后楼市迎来一波疯狂的上涨期,当下,大家对未来房价上涨没有预期,不会着急交易。


“希望二手房能卖快点!”一位TOP3房企上海营销负责人表示,即使目前新盘热度提升,但激发的都是原来市场的存量——一部分观望好久只差“临门一脚”的群体和一部分首付降低的客户。但接下来,二手房成交才是关键,只有置换客户被释放出来,才有购买力。  


三、亟待新政接力


浦东外环外一位新房项目营销负责人有些焦虑,目前看来,认房不认贷的政策效力仍“余波未至”。8月最后的一个周末,其所在项目到访80多组客户,新政落地后9月的第一个周末,项目来访量增加至90多组,相比于市区一些改善盘,增长并不明显。


该项目均价在4.8万元/平方米,根据户型不同,面积从90~130平方米不等,总价在360万~500万元居多。“我们已经算不上纯改善的楼盘了,但根据前期蓄客摸排来看,我们项目超过5成的客户需要卖掉旧房子,才能购置新房”。


新政出台后一周,区域内来看房的客户中,改善置换群体占了大头,乔青表示,“这一波置换群体的购买力将在9~12月内持续释放。”一般而言,房子从挂牌、意向客户看中、签约、贷款审批、全款到账,需要两三个月的时间。


“我们预计,这一轮认房不认贷的政策效果持续期为2~3个月,刚好一轮置换周期。”上述TOP3房企的营销负责人也做出同样判断。改善群体消化完后,市场亟需新的购房群体入场。


他表示,上海现在在限购方面没有进一步的动作,“购房的仍然是原来一些客群,政策只是激活了存量购买需求,没有新增需求,刚需购房客户可能总共就那么多。


一位接近政府人士告诉经济观察报,9月初,在五大新城专题研讨会议上,政府方面表示,因为五大新城人口呈现负增长,考虑进一步放开落户政策。


9月7日,上海临港新片区发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策相关工作提示的通知》,再次优化人才住房政策。通知显示,临港新片区重点支持单位工作的人才购房,工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。


本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:丁文婷

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