链家左晖:房地产服务行业的互联网化是“重模式”

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链家左晖:房地产服务行业的互联网化是“重模式”
特别策划

12月4日,链家集团董事长左晖受邀参加了第四届世界互联网大会,在下午“分享经济:创新与治理”的分论坛中,以“租赁时代的分享经济”为主题发表了演讲,并对未来中国住房市场的变化进行了预测:


“首先,中国人口正快速的向大城市聚集,北京、上海这种一线城市每年大概有30万-40万新增外来人口,甚至城市的外来人口总量会逐步超过原著人口,但市场上每年只有新增100万-200万平米投入到出租型物业中,这导致了我国人口的聚集和今天住宅供给不匹配,市场上可供租赁的供应量存在着很大的缺口。”


“其次,未来自己做房主的人会相对减少,而用别人的房子来解决自己居住问题的人将逐渐增多。今天,中国22%的城市人口选择租房,我们估计未来五到十年里这个比例将提高到35%。”


“最后,我们认为全产业链的价值创造能力会越来越重要,需要通过专业化的机构去创造出一个比较美好且可支付、可体验的居住产品,来满足租客的品质化租赁需求。这也是六年前我们创建租赁品牌‘自如’的初衷。”


如今的自如,已经在9个城市管理着50万间房源,服务过100万的自如客,通过O2O的方式,服务大城市的租房者。


在左晖看来,自今年7月住建部等9部委将京沪等12个城市列入租赁市场试点城市之后,房屋租赁市场的市场变革大幕就已经拉开。作为“住”的服务提供者,不管是老牌房产服务机构,还是在不动产布局的互联网新秀,谁满足了百姓对房屋的美好需求,谁就能在租赁市场中充当重要的角色。



线上线下融合的“重生意”


很多大城市的存量房都有老旧化的现象,以北京和上海为例,有30%以上的房子房龄超过20年,北京大概有200万套以上房子的房龄超过20年,这些房子位置都还不错,但某种程度上来说居住功能已经弱化了。


因此,作为典型的O2O业务模式的自如,线下的运营变的很重,每个月从业主手中收到1万多套委托房源,然后再改造成客户需要的产品,装修、家具、家电、家居用品的配置,是个多工种、复杂琐碎的过程。房子交付后,还要配备相应数量的服务人员进行日常的运营和管理。自如目前有近万名的管家、配置工程师、客服、保洁阿姨、装修师傅、维修师傅和搬家师傅,去解决各种各样的用户需求。


线上,从客户和业主的全过程服务,到后台一桌一椅的管理,自如已经可以达到单均价超过3万、年订单量超过50万的高客单价、中批量个性业务的100%互联网化。正是有了互联网技术的依托,如今的自如才能实现在App、PC、微信全渠道的租房、服务、社区的O2O闭环,省去了传统租房模式所有中间冗余环节,并逐渐成为中国最大的O2O青年居住社区。


既要考虑效率,更要考虑品质,O2O的两个O并重使得这个生意的前期投入很大、回报期较长,这个市场有着先天的高进入门槛。但类似自如这样的服务机构越来越多的时候,租本身的稳定性才能提高。目前,北京市场平均一个租赁合同是240天左右,而自如是415天。只有租赁关系稳定了,才有可能让租房子成为一种好的体验,成为新城市人的生活方式。

 

行业升级的秘密


线下做的很重,结合线上的赋能去改变行业原有的规则,这不仅是自如,似乎也是整个链家的逻辑。全国32个城市拥有约8000家门店,15万经纪人,链家同时也有一支千人左右的互联网团队,这些程序员、产品经理、架构师和数据专家们主要来自于BAT等一线互联网公司。在计算机专业出身的左晖看来,链家就是要成为一家以数据驱动的全价值链房产服务平台。


早在2010年,链家还只是一家主要在北京地区运营的“小公司”的时候,就开始布局线上平台,7年过去,如今已经有相当比例的用户通过链家的APP和网站来寻找房源、与经纪人沟通和获取服务,到最终成交。


300万的DAU(日活跃用户量),后台服务器接收内部需求1亿次/天、检索服务调用次数10亿次/天、用户信息服务调用次数4亿次/天、处理字段300亿字段/天。这些数字的背后是互联网技术对用户消费行为的改变。


左晖说:“从链家的数据看,每一笔交易背后是12000个页面浏览量,而北京链家到了17000个,这不仅意味着链家培养或聚集了第一批线上房地产重度用户,更意味着消费者正在往线上迁移,迁移后消费者的行为方式会发生非常大的变化。”


数据是链家一直引以为豪的重要资产,这个数据包括了房屋数据、客户数据和交易数据。拿一个场景举例,一个客户通过APP或者网站去搜索房源,系统就可以通过分析客户找房期间的高频交互数据,呈现客户交易行为的特征与偏好,帮助客户具象化其需求,建立客户与房源的关系图谱,实现精准匹配,进而剔除并重构交易场景中冗余、复杂的流程,实现用户体验和作业效率的双提升。据链家统计,通过应用技术方式与用户增强交互,可将成交周期大幅缩短,从此前的6个月,最低可以减少到 24.4 天,整体的成交效率提升了将近1倍。


拥有在36个城市的8000万套房屋数据的“楼盘字典”,是链家经常对外去讲的一个数据资产。这项从2008年就开始的、耗资数亿的工作,到如今已经成为这家公司的重要竞争优势。楼盘字典目前已经成为中国最大的楼盘数据库,数据容量达到了1200T,收录了包括房源房间门牌号、标准户型图、属性信息、配套设施信息、历史业务数据等多维度信息。楼盘字典的重要价值和意义在于,从房源录入的第一步便能智能判别真实房源,确保房源100%真实性。经历过买卖租赁房子的人可能都知道,房源的真实性是这个行业的长期痛点和顽疾。


在链家管理层的眼中,经纪人不仅仅是自己的员工,更像是客户,多年积累的大数据和产品技术能力,不仅仅是服务于消费者,也同时为经纪人这个群体服务和赋能,让优秀的经纪人在技术的支持下,变的更强,职业满足感更好,更愿意在这个行业深耕下去。房屋智能评估系统、交易流程可视化、房屋迁徙系统、VR看房以及作业工具LINK等等这些链家所拥有的互联网信息化产品,也都会在提升经纪人作业效率的同时,去提升消费者的体验,进而给这个行业带来一些改变。


在十九大报告中,习近平主席强调了要推动互联网、大数据和实体经济的深入融合,去培育新增长点、形成新动能。对于传统行业来说,互联网带来的是开放、共享和效率。从左晖最近的几次内外部演讲中看出,作为房产服务行业的领跑者链家,也在思考如何将自己的数据和技术能力开放给整个行业,如何创造一个开放共享的平台,去推动整个行业的升级和发展。在消费者对于品质化居住越来越在意的今天,这个可能很重要。


热闹的世界互联网大会即将结束,不知道在明年的乌镇,链家会讲出一个什么样的互联网故事?

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