南方大雪，寒冬凛冽。当下楼市，年关将至，本该冷冷清清。但最近的几个事件，搅浑了原本平静的房地产中介行业。
前几天，安居客被号称“北京中介联盟”宣布抵制，这个联盟一共只有三家公司分别是链家、我爱我家、麦田，声明中咄咄逼人的背后，可以看出中介的意图：通过裹挟媒体，要求安居客的端口费不得涨价，这是与平台讨价还价的过程。
随后，近来很低调的爱屋吉屋，被朋友圈传为《再见，爱屋吉屋！又一明星企业陨落》《再见，爱屋吉屋》《又一大佬，坠落了！》等等一篇稿件洗出来的标题党文章，爱屋吉屋被吊打，认为爱屋吉屋已经失败了，或者“被”淘汰了，言之凿凿。
隔天，《中国经济周刊》曝出链家在上交所公司债券项目平台申请2018年非公开发行公司债券60亿元。《中国经济周刊》认为这说明链家资金链可能较为紧张。
紧接着，网易发表了一篇独家深度报道《独家对话我爱我家：它走独木桥，我有阳关道》，我爱我家副总裁胡景晖发声，不少观点直怼竞争对手链家。
这一波舆论潮显得特别有节奏和步骤，但是很突然，处处透露着“诡异”。大家不停追问，这背后到底发生了什么？笔者认为，这背后没有无缘无故的恨，也不可能是当事者自己黑自己，唯有想获取利益的背后操纵者在布局。
如果说刚刚开过年会，欢天喜地准备过年的爱屋吉屋突然“被死亡”，那么低调已久的房多多要不要拿来说？乐居、搜房、焦点还要不要批？除了链家、我爱我家之外的其他中介是否也已经“被死亡”了？这些公关舆论战的做法，并不罕见，如果真的归结其原因，还是有人要上位罢了。
追溯根本是2018年的房地产市场发生了巨变，中介行业纷纷寻求解脱之法。叶落知秋，大家在寻求过冬的套路上，走得更早了一些。总结下来：房地产中介行业的洗牌时代，在2018年，拉开了帷幕，市场使然，结局或许早已注定。
不一样的2018，一样焦急的中介行业
2014年到2017年，中国的房地产市场其实经历了一场大牛市，这是众所周知的。但从2016年开始，国家不断出台调控政策，防范系统性金融风险，控制房价上涨，一二线城市和一二线周边热点城市，大多通过“限价、限售、限商、限签”的“四限”方式进行调控，房地产资产价格被锁定，流动性也被锁。
国家对于房地产的调控决心，在短期内看不到松动的迹象，所谓“长效机制”，降低了市场的预期。以上海为例，2017年上海商品住宅开发投资额同比增速为正，而新开工面积在下半年同比增速为负。表明房企拿地意愿依旧强烈，但开发项目节奏放缓，将减缓市场周转速度。开发商的预期在未来，但2018年显然是一二线城市上市量锐减之年。
反而是三四线城市，在2017年让诸多网站感受到了新的热流，三四线反弹主要有两个方面的原因：一是货币化棚改对市场影响非常大，二是随着城市外溢的投资需求，在未来随着特色小镇的落地，三四线城市受到政策影响有限，并且还是存在持续的“去库存”需求。
房地产三级市场受到一二级市场的影响自然巨大，房地产中介行业通常被认为是“靠天吃饭”，在2014年到2017年这拨大的行情中，中介大多赚的盆满钵满。但2017年年底，各个中介开始关店、裁员收缩，市场转冷、交易量下降，都是正常现象，不能因为交易量下跌去指责任何中介的“关门”。
但需要注意的是：目前我们所看到的链家、我爱我家、爱屋吉屋等品牌，并未完全有规模地渗透到三四线城市。尽管未来市场巨大，但市场同样存在变数，如果依靠线下门店的方式布局三四线城市，可能是一种冒进的举措。毕竟当地有不少房地产中介公司，且业务规模发展比较缓慢。
一方面，北京和上海2017年的交易额、交易量显著下降，未来3年～5年长周期范围内可能是只有12万套～15万套的弱市场，肉少狼多。三四线新市场布局偏弱，这正是所有房地产中介的焦急之处，如何应对市场变化，令人意外的是猝不及防的这次口水战。
同行互怼，其实都是钱闹的
链家的“无底薪”这两天被业内拿出来讨论。其实链家的做法也谈不上“无底薪”，链家内部把这种做法称为保障底薪，即员工没有完成业绩，公司会发保障底薪，中途离职，员工无需返还。如果完成了业务，则按照链家的薪资规定，需要抵扣。
其实，这样的做法是中国房地产中介行业的缩影，众所周知的流动性大。以上海链家为例，尽管2017年11月和12月份是链家与德祐合并后业绩最好的月份，为此左晖在元月2号特地飞上海给团队颁奖，不过由于北京的绩效考核与上海链家的考核统一了，之前的大规模人员流动并非传言。
作为竞争对手，与北京媒体关系非常“铁”的胡景晖自然不会放弃“怼”的机会，他认为类似链家的这种“闪婚式”并购存在较大风险，往往会出现资和人不和。要经过消化、阵痛和磨合，才能好起来。大并购消化起来慢，五到八年后才能分出胜负，现在还没有到分出胜负的时候。
加上刚刚完成40亿融资的链家“自如”，如果对标“相寓”，自如的优势在于有统一的团队、规划、装修、管理，而“相寓”更像是转租。2018年将会是长租公寓的热门年份，包括房地产开发商、互联网公司都会杀入，各种厮杀不会仅仅由中介公司来做代表。
对于抵制端口费涨价，胡景晖认为端口网站依旧还会是我爱我家的客源补充渠道，至于为什么撕逼，他也毫不回避地表示：“比如采集到一个有效客户信息，可能2000块是个临界点，你要1999块钱，我也就忍了。可你如果偏要2500块，那咱们就撕逼吧，没有办法。”
说白了，就是钱闹的呗。而从全国的二手房规模体量和资本估值上来看，我爱我家落后了链家很多，如果采用 “稳健”方式追赶对手，略显温柔。
想成为互联网公司，并不容易
链家把自己定位为互联网公司，而我爱我家则希望自我定位是“上市的互联网公司”。链家在2008年把赚的钱几乎都给了IBM，用以打造“楼盘字典”，这么多年之后“楼盘字典”成为了中国最大的二手房房源数据库。后来链家又做了链家网，开启了自己的“互联网公司”的历程。我爱我家在今年1月份，才姗姗来迟，做出了一个与链家APP界面、功能和真房源度高度同质化的“互联网平台”。
按照我爱我家的看法，未来这个平台将会成为买房者重要的入口资源。相比链家晚了数年，尽管如此，两家的目的都很明显，通过自建数据库，模仿美国MLS和Zillow模式。
Zillow获得了美国很多地区MLS数据库的使用资格，Multiple listing System是美国房地产中介共用的买卖数据库，凭借经纪人自主更新和第三方数据整合，完成持续更新。而Zillow用自己的算法和用户、社区中的信息完善数据，根据市场和历史交易价格，预估房产的价格。
胡景晖认为我爱我家会成为“上市的互联网公司”，这种优越感或许来自于使用了支付宝作为支付工具、爱空间有营销合作、不花钱做广告等等，笔者只想弱弱地问下胡总是否对互联网公司的定义有误解。
如果从互联网角度来理解，笔者认为任何一家公司自己建立的平台系统，仅仅是一个B2C系统，并不能完全与美国的MLS和Zillow相比，并不具备真正的S2B2C的实力，因为数据还是封闭的。从交易模式上看，美国的经纪人交易是卖方承担中介费用，交易由买卖双方的经纪人相互撮合。这与国内“羊毛出在羊身上”，卖方处于优势地位，各类中介潜规则乱象完全不同。
通俗意义上理解，链家网和我爱我家的APP背后，还是企业自己的数据库，在部分城市具有一定优势，但并没有普遍意义，也不是真正的互联网开放平台。两家公司的互怼，从根本上看还是因为在业务竞争上有重合。
所以，双方“房地产中介公司”的身份未变，思维未变，都不能成为互联网公司，只能说是进行了互联网化改造的传统房地产中介公司。可能请的技术团队很专业，但并不能说就完全互联网化了。一般来说，传统行业的公司被资本看中，可能是公司身上有了一定的互联网因素，但笔者认为一方面是稳健的行业趋势使然，另外一方面，资本的确没有太多更好的选择，矮子里面拔将军。
说白了，房地产中介行业的门槛很低，受到市场因素影响很大。如果仅仅是构建自己的行业护城河，通过规模和垄断去应对市场，笔者认为这并不是明智的选择。年底了，用公关手法把水搅浑，为自己唱唱赞歌，并不会阻止市场的剧烈变化，该来的市场寒冬终究会来，中介行业应该用更加开放的心态去面对行业的变化。不要把传统肉搏战玩法带到互联网领域，或者用自己朴素的方式去理解“互联网化”，这很容易迷失。
笔者更愿意看到，在房地产市场发展的敏感阶段，大家都在探索中国房地产互联网交易平台的发展方式，不管成功与否，开放的心态远比撕逼更重要。那么谁最先能达到这一目标？如果以现有的格局心态来看，这批房地产中介公司暂时都很难做到。