潘石屹的京华烟云
2018-03-21 10:50

潘石屹的京华烟云

虎嗅注:本文转载自微信公众号“包邮区”(ID:ibaoyouqu),作者:你包叔。虎嗅获得授权转载。


如果韭菜国里甘肃普通话讲得最好的潘石屹有滑铁卢的话,他在建外SOHO打造的一家餐厅——“三个贵州人”,就是他人生的滑铁卢。

 

时光回到2005年的秋天。老潘做了一个“符号”巡展,把公司过去十年标志性建筑、照片、出版物展览出来。

 

那时你包叔刚来北京不久,在老潘的SOHO小报网写博客,磕着瓜子,慕名去朝外SOHO看巡展,心想这么牛逼的人物,要是能见上一面,也不枉来北京闯荡一回呀。

 

当时人山人海,没能见着这位大人物。

 

彼时的老潘正气势如虹。他那时不是中国地产界最有钱的,但一定是最出名、最会玩票的。他有意满足新兴吃瓜一代找寻偶像的心理,凸现光彩照人的生活方式。

 

他出书、写微博、做慈善、代言广告,还主演了一部票房惨淡、名为《阿司匹林》的电影。这些无一不符合吃瓜一代对中国上流社会的美好想象。

 

吃瓜群众们在朝外看老潘符号展的时候,他们不知道,当时的SOHO中国正处在分裂边缘。“你跟老潘走还是留下来跟张欣?”这是当时SOHO员工打招呼的方式。

 

那年秋天,在“三个贵州人”发生过一场“分家”大会。在场的包括苏鑫、李虹、许洋在内的SOHO中国二十多个核心中高层。

 

吃饭吃到后面,往事涌在心头,老潘突然抱着张欣、闫岩和刘芳三个女人嚎啕大哭。

 

十三年后,2018年的妇女节,和老潘在建外SOHO抱在一起痛哭的SOHO中国总裁闫岩也离职了。当年见证过老潘痛哭流泪的亲密战友,如今都离开了。

 

俱往矣,外部环境和内部环境都发生了巨变,韭菜国的偶像们纷纷走下神坛,SOHO中国也不再是当年那家光彩夺目的公司。3月20日,SOHO发布了2017年年报,营业额19亿多——还不及碧桂园一个项目卖得多。

 

不知道老潘看着碧桂园、恒大、融创这种当年的小公司,朝着万亿销售额奔去,内心深处是否有落差感。时代滚滚向前,曾最会把握社会传播趋势、几十年如一日经营高大上精英朋友圈的老潘,在抖音、快手病毒式传播的时代,也落伍了。

 

 

1986年,天津大学土木工程专业毕业的闫岩来到北京,后来她去了希尔顿酒店工作。

 

闫岩来到北京的第二年,潘石屹辞掉体制内工作,南下深圳寻梦。老潘在深圳学会了砌砖,又跟着牟其中去了海南,在那承包了砖厂,接触了地产,然后和冯仑一起学着借用银行杠杆资金炒地皮。

 

有一天他去政府部门办事,买了5斤桔子贿赂工作人员,看到了海南房地产的核心文件——海口不过30万人,炒地公司却有18000家。小潘当时就震惊了,他回去说服冯仑抛空了所有资产,几个人带着钱逃回北京。

 

回到北京后不久,潘石屹与张欣在北京的第一次见面。老潘穿着紫红色的西装,花领带,白皮鞋,戴眼镜,头发有点儿秃。这个天水农村出来的小个子中年离过两次婚,没出过国,一句英语都不会说。

 

张欣则是典型意义上的“白左”——高盛年轻分析师,拉着行李箱生活在飞机上,觉得国内的东西都很土。

 

即使如此,在两个人认识的第4天,潘就向张求婚了。1994年,张欣成了潘的妻子,也成了其最重要的生意伙伴。第二年,老潘和冯仑闹掰,拿着从万通分家的一百万,和张欣一起开了夫妻店。

 

在老潘创立SOHO中国第二年,和老潘公司合作的闫岩,从希尔顿酒店跳槽,加盟了这家小公司。在两口子在一起超过二十年都很少的时代,闫岩在SOHO中国一干就是22年,从企业拓展、成本预算到全面管理,从首席运营官、财务总裁,一路做到公司总裁的位置。

 

她是唯一一个在潘石屹时代被发现提拔、又被张欣重用的一个高管。她自己也没有想到,多年后她成了这对夫妻档间最重要的润滑剂。

 

闫岩在业务上没有特别出彩的业绩。不过SOHO部门与部门间,尤其是潘张这两颗双子星间存在很多嫌隙。有条理且温和的闫岩,让他们变成了一个有机体。

 

大部分家族企业,尤其是夫妻档的家族企业,公司管理都不会太好。夫妻间容易把夫妻和合伙人这两层关系弄混淆。当当网的夫妻档就是这样,SOHO夫妻档也是如此。用张欣自己的话来说,就是夫妻不像夫妻,合伙人不像合伙人。

 

过去二十多年,老潘和张欣至少有过三次激烈的交锋。

 

第一次是老潘完胜。1996年老潘盘下大望路红星二锅头酒厂的一块地,但他手里那点钱根本无力支撑47万平米的现代城项目。两人为此公司发展方向发生激烈吵架,一度濒临离婚边缘。

 

张欣在这次交锋中彻底回归家庭,直至第一个孩子出生后才复出。后来两人达成了一种合作模式——老潘负责一切与钱有关的事物,包括拿地、销售与推广;张欣则负责建筑设计。

 

这次交锋一举奠定了SOHO今后的成功基因——快速和分散销售的模式,及充满阳光、纯木空间和简约风格的建筑。前者拜老潘所赐,后者则是张欣所创造——那种西式中产阶级的生活浪潮,令北上广深的年轻一代沉醉。

 

开发完建外SOHO后,这对经常发起各种高大上艺术与建筑沙龙的夫妻档,成了中国最著名的地产商之一。不过,两人的角色平衡在2005年被一次情感危机打破——潘张的二人世界有了第三者闯入者,肇事者是潘。

 

故事六七年前就被媒体讲过。不知情的张欣,还去过医院看望刚生完孩子的第三者。直到一个福二代出身的时尚女主编告诉张欣真相。

 

对于容不得一粒沙子的“白左”来说,这是多么大一场地震。两人很快走到离婚分家当的关口,老潘要被净身出户,朝外SOHO等项目和两个孩子都归张欣。但几乎所有SOHO的骨干都要跟着老潘出走,张欣沦为“光杆司令”。

 

在“三个贵州人”痛哭一场后,老潘这场婚是没有离成,但公司最后被张欣接管了。

 

老潘一度被张欣关在建外SOHO 48层的家里“闭门思过”。整整一个月连家门都没走出去过,连饭都是送进房间去,连闫岩、苏鑫的总经办开会,也是跑去老潘家里开。

 

老潘出关后已经是2005年年底。鉴于这位同志对自己的错误有了深刻反省,觉悟有了质的飞跃,张欣带着老潘去了巴哈伊教圣地以色列海法,以共同皈依巴哈伊教的方式和好。

 

那年年底,老潘把自己持有SOHO接近一半的股份,以馈赠方式转给了张欣。如果韭菜国最会炒房的欧成效有笔失败投资的话,他的婚姻是他最失败的投资。

 

为了获得一纸离婚证和两个孩子,欧成效自称放弃了京沪35套房,代还了4500万房贷,加上1000万现金补偿。

 

欧成效说,离婚原因为前妻是个“白左”。他对她的高学历厌倦透了,两个人从结婚开始就有各种冲突。被自己前夫称为“白左”的朱文倩,是投资人朱啸虎的妹妹。早年学历和欧成效类似,都在复旦毕业。后来她在剑桥留过学,在瑞银做过董事,在通用电气和万达做过投资,和张欣一样,是西化的投资精英。

 

当了十几年老板的老潘,像欧神一样,因为“白左”,一夜回到解放前了。

 


明星公司SOHO中国最终没有分裂。

 

但感情危机的受害者张欣开始强势,并逐步接管了SOHO中国。2007年,在张欣的力主下,SOHO完成了上市。对于主张“像水一样”轻灵,实施无为式管理的老潘而言,上市意味着要做大规模,要流程化。

 

在香港的上市庆功宴上,老潘说:“上市一直是张欣的愿望,对我来说倒是无所谓。”

 

彼时的SOHO是业内最为瞩目的房地产公司。2008年7月,三里屯SOHO开盘,一天卖了41亿,创造了当时中国房地产的单天成交纪录,也成了金融危机下的楼市奇迹。

 

全国各地都向老潘发出热情邀请。很多二线城市都邀请SOHO中国过去投资,拿出最好地段的土地,不管是住宅还是商业地产,什么条件都可以满足。

 

中国商业界的大佬,尤其是地产业的大佬,大体上有三种类型,一种是活成了面子,一种是活成了里子。还有一种,里子和面子都想要,这种人大多活进号子里去了。

 

活成面子的典型是王石和任志强。王石口口声声说自己只要名,不要利,因为自古名利难两全。可到了晚年,庸招不断,不管是名还是利,都没有落着。

 

对于“白左”们来说,面子肯定是最重要的,所以广袤的农村即使有钱挣,他们也是不愿意去的。所以国际范的张欣在高管会上,给SOHO中国制定了一个精英型的发展战略:坚持做商业地产,只在北上广深一线城市发展。


SOHO中国把住宅和中国二线城市广袤的市场,都给放弃掉了。

 

2008年迅速走向二线城市的,是万达和恒大。万达在那一年冲进了福建、合肥、天津、石家庄、武汉、长春等地,拿了上千万平米的土地;恒大在那几年土地储备甚至迅速膨胀至5000万平米。

 

万达和恒大在二线城市的加杠杆、高举高打,和SOHO中国的保守形成了鲜明的对比。于是,王健林和许家印们和保守的老潘张欣们,自此分道扬镳。

 

负责拿地的老潘,保守是出了名的。大概从海南的死人堆里爬出来的经历,给他的记忆太深了,他后来再也不敢大踏步地前进。

 

2002年广渠门外东五厂地块拍卖,富力以31.6亿拿下,楼面地价6000块钱一平米,老潘当时就说泡沫太严重了。2009年,老潘竞拍广渠门15号地,被当时名不见经传的方兴地产击败。从招拍挂市场走出来后,他开始咬定,北京楼市有泡沫了。

 

如果给老潘一次穿越时空的机会,他一定会穿越回去,做两件事情。第一件就是做一家没有家人参与的公司;第二件就是不管加多少钱,把那两块地拿下来。

  

当然,SOHO中国当时的形势也是一片大好。建外SOHO、三里屯SOHO的成功,以及香港资本市场的追捧,给了张欣一种错觉。她觉得自己在几年内能够超越万科,成为中国房地产行业的老大。

 

2010年是SOHO中国最高光的一年。销售额达到了创历史的238亿元,一个银河SOHO的销售额就是146亿元。在部门中层会议上,张欣提出:

  

SOHO中国要在5年内超越万科。当时SOHO中国的存货周转率,的确比万科还高。不过没几年,SOHO中国员工再提到张欣这句话时,只能“呵呵”。

 

王健林和许家印豪赌的东西,并没有让他们等待很久。王健林2015年超越李嘉诚成了华人首富,许家印在2017年也以2900亿身价登顶胡润百富榜。

 

而张欣却发现,她赖以生存的一线城市,已拿不到可以散售的商业用地了。进入拿地艰难期的SOHO中国,开启了第二个阶段——抄外资的底,先后收购了朝阳门SOHO、北京公馆、中关村SOHO、上海东海广场一系列烂尾楼,改造升级后,贴上SOHO的标牌卖出去。

 

这是张欣式的国际私募基金之路。这阶段的SOHO中国,也充满了张欣式矛盾。2004年有几个月,SOHO项目有一些青黄不接。一个地产商因资金紧张想把即将封盘的某项目转给SOHO中国,SOHO只要注入些资金,项目将回来几个亿利润。可由于项目规划无法更改,张欣嫌弃这项目太平庸了,SOHO中国最终选择了放弃。

 

但后来她收购的朝阳门SOHO、北京公馆、中关村SOHO几个项目,无一不是主体已经完工,改无可改。SOHO中国国际范的标签已渐渐的褪色,内和外都失去了原来的魔力。

 

2015年,SOHO中国经历了最后一次转型,杀入共享办公空间。卖了上海SOHO海伦广场、静安广场、外滩地王股权后,老潘将轻资产的筹码全部压在了SOHO 3Q身上。

 

终于,张欣又不再管公司了,五十五岁的老潘又可以全身心做自己的事业了。去年你包叔有次去望京SOHO找朋友,赶上老潘化身为外卖员,给白领送火烧,替自己的3Q项目赚吆喝。

 

你包叔当年的偶像,脸笑得拧得跟朵花儿似的。这位甘肃天水农村走出来的生意人,还停留在原地,用力表演着上个世纪的节目,台下却没多少观众了。

 

他原本可以建立一个属于自己的地产王国的。

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。

未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP
赞赏
关闭赞赏 开启赞赏

支持一下   修改

确定

相关推荐

回顶部
收藏
评论17
点赞41