本文来自：华尔街见闻APP，作者：葛佳明，原文标题：《短短两周，“鲍威尔转向”，美联储知道了什么“市场不知道”的？》，题图来自：视觉中国
市场本以为两周前还“嘴硬”的美联储主席鲍威尔会最后“倔强”一下，结果居然直接“投降了”，释放降息信号。
隔夜美联储决议“放鸽”，点阵图显示过半联储官员预计明年至少降息三次。而一直试图遏制市场“降息预期”的鲍威尔在会后发布会也不再打压，称本次会议讨论了降息的前景，降息“显然是讨论的话题”。
听闻鲍威尔的此番发言，“新美联储通讯社”Nick Timiraos在X上表示“鲍威尔转向”已经开启，仅近两周，态度巨变：
12月1日：“现在猜测何时政策开始宽松……有点太早了。”
12月13日：“降息进入我们的视线，开始讨论降息的问题。”
在这两周时间里，鲍威尔的态度“巨变”，是因为他发现了什么市场忽略的事实？
荷兰国际集团分析认为，鲍威尔或许是看到了“市场没发现的”危机，危机可能存在于商业地产、租房市场或私人信贷这些对高利率过度敏感，容易暴露风险的领域，虽然市场不知道背后的确切原因，但过去的加息造成的后果或许比较严重：
当美联储主席站出来说，他了解长期维持过高利率所带来的危险时，这看起来像是在给市场敲响警钟。
华尔街见闻此前分析指出，就在12月的议息会议之前，美国财长耶伦最新表态称，目前通胀下降意味着，在美联储保持名义利率不变的情况下，经通胀调整后的实际利率正在上升，这似乎也成为美联储未来降息的合理理由。
结合此前纽约联储主席威廉姆斯的表态，通胀下降是降息的条件，如果通胀有所缓解，而美联储不降息，实际利率就会上升，相当于美联储的政策立场变得更具限制性。从耶伦和威廉姆斯的讲话中可以看出，实际利率是美联储利率决策的一个重要影响因素。
一、可能存在危机的领域
今年以来，有关美国商业地产行业的负面消息层出不穷：多处大型房产违约，写字楼入住率下降，利率上升使再融资变得困难。
高利率使得消费者的购房意愿下降，与此同时，银行和金融机构放贷能力有限，同样抑制了购房需求。美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，利率上升已导致抵押贷款申请降至近30年来的最低水平。
与此同时，美国远程办公的需求持续上涨，美国办公空间的空置率已经达到历史高位。麦肯锡警告，最严重的情况下写字楼价格将平均下降42%。
而通胀和失业正打压租房市场需求。
据美国Apartment List全国房租报告，ApartmentList全国房租指数在11月环比下降0.9%（上个月为下降0.7%）至1340美元，为连续四个月环比下降。季节性因素很可能会导致房租在未来的一两个月进一步下跌。
Apartment List数据显示，空置率指数维持6.4%，11月，100个最大的城市中89个城市的房租出现了环比下降；其中68个城市的房租同比增速为负。由于在建公寓数量仍接近历史最高水平，Apartment List预计空置率在明年仍将保持高位。
同时，私人信贷市场的扩张可能导致系统性风险增加，从而影响经济的整体稳定性。
UBS董事会主席Colm Kelleher在11月的一次会议上表示，他对过去十年私人市场的增长感到担忧，认为下一次金融危机很可能发生在影子银行领域。
二、实际利率发挥了作用？
本次会议美联储鸽派转向的背后，实际利率发挥了一定的作用。
尽管9月点阵图中，美联储官员对2024年的基准利率的预测调高了50个基点，但在经济预测总结（SEP） 中，对2024年核心PCE的预测保持不变，维持在2.6%，甚至还下调了对2023年核心PCE中位数的预测至3.7％ （6月预测为3.9%）。
12月公布的SEP，进一步将2023年和2024年的核心PCE预测下调至3.2%和2.4%。从9月到12月的变动来看，美联储虽然没有调整基准利率，但是“悄悄”将未来实际利率的预期提高了50个基点。
9月以来实际利率维持在1.9%~2.5%之间，对于美联储而言，这一水平可能已经足够让经济降温。
本文来自：华尔街见闻APP，作者：葛佳明