房租普降,一线城市跌幅更大?
2024-01-26 14:40

房租普降,一线城市跌幅更大?

本文来自微信公众号:新浪财经 (ID:sinacaijing),作者:徐苑蕾,原文标题:《房租普降潮:一线城市跌幅更大,自如开始拒收“差房源”》,题图来自:视觉中国

文章摘要
本文介绍了全国多个城市房租下跌的趋势,其中一线城市的跌幅更大。一线城市房租下跌的原因包括二手房业主转租意愿上升和一线城市外来常住人口减少。此外,房源供应增加和租客选择增多也导致房租下跌。

• 💰 一线城市房租跌幅比二线城市更大

• 📉 供应量增加导致房源“由售转租”

• 🏢 一线城市外来常住人口减少,影响租赁需求增速

在“衣食住行”中,住房成本往往占据了打工人工资的大头。自2022年开始,全国多个城市普遍出现房租下跌的趋势,有机构数据还指出,一线城市房租跌幅比二线城市更高。


向来坚挺的一线城市房租,为何跳水了?有房产中介人士表示,在当下二手房交易承压的行情之下,不少二手房业主出现惜售情绪,并将房源“由售转租”,导致供应量大增。与此同时,近些年一线城市外来常住人口减少,并流向了新一线和二线城市,或许也是导致一线城市房租跌幅巨大的原因。


“市场供应充足下,房东如果想尽快成交,只能主动调低租金。租客选择也更多了,往往要货比三家。”前述中介人士说道。


一、部分地区自如暂停新房源委托申请


广州业主陈明(化名)的房子已经出租超过10年,但是却从来没遇到过像如今这般惨淡的行情。陈明的房子是个约50平方米的一居室,地处老城区核心位置和地铁上盖,附近商业配套完善,用陈明的话来说,“从来都不愁租不出去,一般上一任租客刚走,下一任租客就能接上。”


陈明的房子每个月租金约3300元,在疫情前,陈明还曾经涨过几次房租。“之前几个租客都比较稳定,一住就是两三年,换租的时候我就会涨一次租金,每次提价100、200元,大概是房租的5%左右。”


然而在去年8月,因为公司业务收缩,陈明当时的租客突然就退租了,“合同期还没结束,退租相当于主动放弃一个月押金。”租客搬走后,陈明重新通过附近的房产中介“放盘”,但是这一次房源闲置了几个月才最终找到新租客,而且房租不仅没涨反而还降了。“大概降到疫情前的水平,3000元左右,不降价确实很难租出去。”陈明说道。


事实上,从2022年开始,受到新冠疫情以及宏观经济等外部因素的影响,全国多个城市普遍出现租金下跌的趋势。根据贝壳研究院数据,2023年三季度全国重点40城月度租金水平为36.6元/平方米,同比稳中有跌。


尤其是一线城市,租金同比跌幅高于二线城市。按照往年的经验,每年的3月、7月是返城季和毕业季,属于租房旺季,冬天则是淡季。然而,贝壳研究院数据显示,去年三季度,上海各月租金指数同比跌幅均在0.6%以内,北京、深圳均在1.5%以内。


一位广州的房产中介表示,目前市场上的房源主要还是来自个人。整体来说,去年个人房源一居室租金普遍跌幅在个位数水平,两居室租金较为稳定,跌幅最大的是三居室和四居室,跌幅超过10%。


此外,新浪财经了解到,在广州,对于一些供应量较大、入住率较低的楼盘,自如已经暂停了新房源的委托申请。“自如的增益租模式需要一年12个月都得给业主打租金,如果租不出去,自如就处于亏损状态。”一位自如工作人员表示。


值得注意的是,与世界主要城市相比,我国核心城市的租金房价比明显偏低。根据中指研究院监测数据,在全国重点50城中,2023年26个城市租金房价比低于2.0%,深圳、北京、南京、上海等核心一二线城市房价较高,租金房价比也仅约1.5%左右。但是,柏林、新加坡、东京、伦敦、纽约等世界主要城市的租金房价比均高于3%。


陈明算过一笔账,即便房租涨至3500元/月,他的房子的租金回报率也仅约1%。对于陈明来说,过去房租更多是一笔收益低同时风险也低,且长期稳定的收入,但是在当前的行情下,陈明觉得“风险低和长期稳定已经谈不上了”。


二、供需变了,二手房业主由售转租


租金价格变动的根本原因还是供需关系的变化。从供应的角度来看,在当下二手房交易承压的行情之下,由于出售周期拉长,而且售价低于预期,不少二手房业主出现惜售情绪,由售转租的意愿上升,部分挂牌的二手房转向租赁市场。


去年贝壳研究院做过一个不完全统计,截至10月底,一线城市在平台上挂牌“租售房源”的房源量同比高出10%以上。贝壳研究院报告还指出,去年1~10月,深圳房源成交周期达到近2个月,广州超过2个月,上海超过1.5个月,北京接近1.5个月,而在2019年1~10月,四个城市的房源成交周期均在40天内,其中上海房源成交周期在1个月左右。


随着个人业主出租房源显著增加,房源出租速度放缓,现阶段各城市租赁房源成交周期均处于较高位水平。前述房产中介表示,“市场供应充足,房东如果想尽快成交,只能主动调低租金。租客选择也更多了,往往要货比三家,如果是换租的租客则比以前更早开始看房和选房。”


一线城市个人业主房源成交周期 单位:天 数据来源:贝壳研究院


易居研究院研究总监严跃进则表示,当前新的优质的租赁房源也不断增加,包括保障性租赁住房等。随着各个城市保障性租赁住房房源的供应,实际上后续确实会分流一部分租赁需求。而一些长租公寓平台,当前房源也相对多,租客可选择面大,自然会限制租金的上涨。


2021年国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,为保障性租赁住房项目提供了土地、财政、金融等一揽子优惠政策,同年将保障性租赁住房纳入REITs底层资产范围,在此之后保障性租赁住房领域快速发展。


另一方面,从需求的角度来看,一线城市常住人口均呈现减少趋势,北京、上海、深圳外来常住人口显著减少,新一线城市或热门二线城市对新市民、青年人的吸引力增强,使得一线城市租赁需求增速放缓。


根据国民经济和社会发展统计公报数据,北京、上海、广州、深圳2022年常住人口同比分别减少4.3万、13.54万、7.65万、1.98万人;北京、上海和深圳外来常住人口分别减少9.7万人、25.73万人、29.06万人。


其中,北京是全国首个减量发展超大城市,外来常住人口自2016年开始呈现逐年减少,2022年外来常住人口比2015年减少37.4万人。深圳外来常住人口自2021年开始减少,而2015年~2018年深圳常住人口每年保持超过70万人口的增速。


严跃进还指出,当前不少企业经营面临困难较大,因此租赁市场的支撑效应不强。若是过去几年,当进入求职旺季,往往会产生租赁需求,自然也容易带动房租上涨。“如今求职相对难,互联网、金融等行业对于人才需求量减少,也会影响到住房租赁市场。”


对于住宅租赁市场的发展,根据克而瑞的测算,2026年租赁市场规模预计达到1.8万亿元,复合增长率为2%。贝壳研究院分析称,未来1~2年内租金水平上涨动力不足,未来租金水平很难再次出现快速回升,整体租金将保持相对平稳。


本文来自微信公众号:新浪财经 (ID:sinacaijing),作者:徐苑蕾

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