土地价格凉了,房价呢?
2018-09-06 12:10

土地价格凉了,房价呢?

来源:真话财经(ID:zhenhuacaijing)

作者:马继鹏


8月10日,山西太原举行了一场备受关注的土地拍卖会,不料爆出大冷门。地处南内环西街的8宗地块全部流拍。


山西本地媒体用“拍卖会的结果震惊了全城地产界人士和到场媒体记者”来形容,要知道,这个地块周边都是名盘,二手房售价超过1.2万/平米。


在此之前,太原土地拍卖一般都是“逢拍必抢”,所以有人预计,8月10日的拍卖可能会拍出今年的最高楼面地价、土地单价地王。


可谁能想到,土地市场竟然凉得这么快。


易居研究院最近发布的数据显示,8月份40个典型城市土地成交溢价率 17.3%,这一数字创下39个月来的新低,与去年同期相比下降20.9个百分点。


在房地产市场,土地和房子的关系就像面粉和面包的关系,土地市场退烧持续,房价会不会加速下跌呢?


 01 


中国指数研究院数据显示,8月,全国 300个城市共成交土地面积7322万平方米,同比微增1%。土地出让金总额则为3516亿元,同比小幅增加4%,数据涨幅收窄明显。


更能说明问题的是土地的溢价率在持续下降。8月,全国300个城市土地平均溢价率为9%,较上月减少5个百分点,较去年同期下降21个百分点。


易居研究院研究员沈昕表示,1月~8月,40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅扩大,累计土地出让金收入增幅持续收窄,成交均价也连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低。


土地卖不上价主要和政府调控有关,现在仍然看不到地产调控放松的迹象,长周期的高压调控,一方面让房价看不到希望,更主要的是房企资金链越来越紧张。


所以,房企既没有信心也没有钱,拿地热情就大打折扣。


中国指数研究院的数据显示,1-8月,全国受其监测的300城市土地出让金总额为26949亿元,同比增加约21%,比上月的23%有微幅下调。


从当月数据来看,增幅收窄则更为明显。8月,300城整体出让金总额为3516亿元,同比上涨4%,这一涨幅比7月的9%有较大幅度下降。


另外,从土地成交价格、溢价率等关键价格指标来看,房企拿地态度更加理性谨慎。


数据显示,在土地流拍增多与三线城市土地成交比重增加的影响下,8月份受其监测的40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米,环比下跌 2.9%。这已是土地出让均价连续5个月同比下跌。


 02 


8月10日太原土地拍卖会有一个细节,8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司和金茂投资管理(天津)有限公司报名,最后都因出价不达拍卖底价,没有交易成功。其余6宗地无人报名。


山西晚报援引一位不愿透露姓名的业内人士的话称,8块土地集体流派,归根结底还是在限购、限贷的调控背景下,太原楼市前景不明,土地价格高过房企对市场售价的预期值。


关于这一点,融创中国执行董事、行政总裁汪孟德说的更明白,他在最近的发布会上说:“现在核心城市的地价已经在很高水平了,特别是经过2016年、2017年的涨幅,不少城市大体已经到顶。从未来趋势来看,很多城市的地价还是会往下走的。”


易居房地产研究院副院长杨红旭也表达了类似的观点,他认为,总体上全国一二线城市土地市场降温比楼市降温还要早,主要是这一轮全国地价涨幅远超房价涨幅,所以地价泡沫比房价泡沫还要大


前几年,很多城市的房价大涨,主要是城市的地王太多,也就是面粉太贵,房地产商为了赚钱,会把房价卖的更高,再加上货币放水推波助澜,房价涨幅就更大了。


现在,情况似乎发生了根本性的变化,不仅没有地王了,一般的土地拍卖都没人要了。杨红旭认为,当地价下跌的时候也会传递到房价上,就是说地价下跌会拖累房价,促使房价下跌。


 03 


过去很多年,中国楼市的房价很大程度上由地价决定,“面粉贵过面包”,“面包”再提价屡屡上演。


国家税务总局税科所研究员付广军曾提出,一线城市的土地成本,像北京土地成本占房价的60%,降房价首先降地价。


在六月初的文章《房价上涨!谁在说谎?》中,我们得出一个基本结论:过去几年房价上涨一个重要推手就是地方政府惜售土地。


数据显示,国内购置土地面积最高点出现在2011年,当时是44327.44万平方米,之后一直呈下降趋势,尤其是2013年开始,下降幅度较大。


到2015年和2016年,房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%,2016年只有22025.25万平方米。


2017年,房地产开发企业土地购置面积上升到25508万平方米,比2016年增长15.8%,但是和2013年之前相比,还是处于低位。


与以上两个数据形成鲜明对比的是,房地产企业土地购置费用近10年一直在增长,2007年为4873.25亿元,2016年已经上涨到18778.68亿元,整整翻了3.85倍。


所以,房价上涨很重要的原因是因为地价上涨,现在地价便宜了,是不是以后就能以更便宜的价格买到房子?


深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件,但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。


以香港为例,早些年,有些开发商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市场,楼价全面下跌,开发商的楼盘也因时而调整。


还有人认为,房价主要是由市场供需决定的,而不是成本(土地是成本之一),所以即便开发商现在低价拿地,如果以后买房的人很多,房价还是会高涨。


如果按照这个说法,我们只能把房价下降寄托到地产商的仁慈之上了。但如果地价不下降,地产商要想仁慈连基本的条件都没有。

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