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地产“活下去”往事

地产“活下去”往事

本文来自微信公众号:衣公子的剑(ID:yigongzidejian),作者:衣公子(信托经理、财经作家)。


一、杭州往事


在万科宣布降价后不久,售楼处就被砸了。万科第一时间报的警。


警察很快赶到现场,却在一旁袖手旁观。王石多敞亮的人,一眼就明白了H市政府的态度。


5月,某城市召集开发商开会,作为行业老大的万科没有被邀请。用王石的话来说,会议就八个字:不许降价,远离万科。同时,在多个城市,政府派出调查组,进驻万科查税、查账。


N市物价局给万科开出一张中国房地产史上最大罚单——4000万。


王石也很诧异,一直觉得物价局管的是哄抬物价,房价飞涨的时候不见人,现在降价了怎么反而吃罚单?物价局答复地也是理直气壮,你降价是为了垄断,垄断是为了将来涨价。


那是2008年,万科刚刚完成了业绩三年翻五倍的目标,王石刚刚实现了登顶全球七大洲高峰的愿望,本应是志得意满的一年。


那一年,汶川地震,北京奥运。总理有言:多难兴邦。


时间来到2008年下半段,我国商品房销售面积和销售额出现了自1998年以来的首次负增长,1~8月,商品房销售面积和销售额同比分别下降14.7%和12.7%。


房屋销售下降,房屋供应却在增长。1~8月,全国竣工房屋面积2.34亿平方米,同比增长12.2%,增速同比提高2.1个百分点。


销售下降叠加供给增长,将中国地产带到拐点。2008年8月末全国房屋空置率达到1.3亿平方米,同比增长8.7%。


这一年,恒大为了配合计划中的IPO,开启全国范围内的扩张,结果在资本市场遇上经济危机,在地产市场遇上供给过剩。许老板无奈放弃IPO,转而谋求私募的钱救命。在香港为了赢得信任,许家印每周陪香港地产巨鳄新世界老板郑裕彤吃饭,打锄大地。不会香港话的许老板和不会普通话的郑老板,端着酒杯或捧着牌,连说话带比划,你来我往。


三个月后,许家印以化腐朽为神奇的力量筹集私募资金5亿美元,其中郑裕彤通过其控制的周大福出资1.5亿美元。与此同时,恒大全国18个楼盘全线产品7.5折促销,迅速回笼资金近50亿。恒大地产挺过了最困难时期,这才有了后来的故事。


碧桂园也是同样的际遇,一夜之间工程停工,裁员三成,光各种赔偿就花了几十亿元。股价由年初的14元跌到1元。那段时间财务总监吴建斌常想起的,是11年前年亚洲金融危机,自己在老东家中海集团,见证股价跌去九成,资产损失九成。


境遇变坏的一年前,王石拿到了战投部总经理刘荣先的报告,数据里深圳、上海、北京、成都、武汉等城市都出现了明显的市场下行信号,成交量环比20%~30%地往下走。万科提前判断全局式市场调整要来了。


2007年底,万科确立不拿“地王”的原则,把开工计划调低20%,不久,再次压低23%。配合着开始降价,广州万科金色康苑项目,每平米均价比周边楼盘低3000~4000元。


被媒体反复提及的时刻,是王石参加清华大学“中英低收入人群住房解决方案比较研究的活动”,面对记者提问,“楼市拐点是否出现了?”王石坦然而明确,“我认可你关于‘拐点论’的说法。”各界哗然。


在商言商,在镁光灯下表现一下,怎么了?


当然有人不干,广厦楼忠福就公开指责万科降价跑路,跑路的人怎么做老大。


听起来热血沸腾的话,往往经不起推敲。本来就是买卖人,凭啥降价就是逃跑,难不成一直涨价就是好汉?利用规则、潜规则闷声发大财的时候自诩天之骄子,遇到行业周期就嚷扰自己在祖先的土地上流浪,可不是英雄的行径。


这和砸万科售楼处的业主是一个逻辑。第一期购房者按原价买,如今万科降价卖第二期,觉得自己亏了,要赔偿。王石执拗,不赔,认定买卖是市场行为。


记得衣公子说过,没有人真的控诉不公,大家愤怒的只是自己在不公的这一边。


宋卫平,可没时间想这些,他烦心的是绿城的资金链,债主追债已经追到了老宋的办公室。


由于房子不好卖,绿城资本负债率由2007年末的88.2%飙升至2008年末的140%。老宋背后的男人寿柏年一算,接下来一年内到期的银行贷款、债券共65.69亿元,而现金存款仅有17.18亿元。


燃眉之急的是,由于财务状况恶化,触发债券回购条件。根据合约,在纽约时间的2009年5月4日,绿城中国应以85%的价格回购于2006年11月发行的一笔4亿美元的高息票据。


百亿生意人发出了普通人一样的感叹,操蛋,银行账户余额已不足。


会议上,老宋已经和市主要领导交心,政府再不救市,下次开会就见不到宋卫平了。


都说美林时钟在中国摇成了电风扇。两年前绿城意气风发的模样,犹在眼前。


2006年绿城港股上市给老宋备下了不少弹药。


2006年,绿城联合滨江集团以36亿元得杭汽发地块;13.2亿元夺义乌黄金地块;33亿元纳温州“地王”。


2007年,联手葛洲坝、杭州康居掷34亿元于杭州城东;12.6亿元揽上海新江湾城地块;10.95亿入局绍兴。


2008年,先耗资9.8亿元和4.18亿元拿下台州和象山的两个地块,再凭21亿元在杭州奋勇夺地。


以上多项创造相关市场“地王”记录。2006年7月绿城中国上市之初,土地储备为800多万平方米,至2008年底土地储备已增加至2520万平方米,其中在2008年当年,新增土地储备达430万平方米。


在绿城最危险的时候,杭城王书记说出了脍炙人口的名言,“房价下跌,损失最大的是老百姓。”随后杭州领全国之先,率先政策转向,由“调控房市”变为“救助房市”。


面对绿城有待支付的60亿土地出让金,杭州市政府大笔一挥,缓缴半年。


同时为了维护百姓利益,加大对地产工地的检查,所有工地都被检查出了这个那个问题,因此拿不到预售证,无法交易。整个城市几乎没有了新房供应。哼,看你们怎么损害老百姓利益。


在努力的不光是杭州。几个月后,总理在电视中伸出四根手指。四万亿没有直接流入地产,但是带来的货币宽松、投资高涨和市场信心,彻底拯救了中国的地产商们。


市场瞬间的反转令人措手不及。原本被存货压倒快窒息的绿城,突然成了最大的赢家。2009年第四季度主打高端住宅的绿城卖出了229亿,全年销售额迅速拉升至513亿元。年初还濒临破产边缘的绿城,一举超越保利、金地、招商等,仅次万科,荣登榜眼。


人生的大起大落真是太刺激了。


二、老宋的抱负


09年的老宋并没有劫后重生的庆幸,更没有刀剑入库,马放南山的退让。


老宋被繁荣的假象迷惑了,觉得好的房子会依旧很好卖。后来老宋也坦言,自己大概是被惯坏了。


他年轻时看过山本五十六的传记,钟情于山本五十六将一个赌场赌垮的故事。


就在资金链危机过去不久后的2009年9月,绿城初入苏州,老宋一天之内豪掷61亿,连续拍下两个“地王”。一时威震武林。


绿城副总经理冯雨峰曾经说过,“宋卫平的血液中,连50%的商人都不是。有时候,他觉得一块地好,甚至会不惜代价去拿地,就是怕别人做失败了。”


说老宋是商人,不如说他是从中国古典文化里走出来的士大夫,那些年他给绿城应聘者出的考题是,谈谈对《论语》“春服既成,冠者五六人,童子六七人。”的理解。


绿城对于品质的执着堪称苛刻,想到宋卫平要来现场检查,绿城的项目负责人哪有不头疼的。因为颜色和尺寸上毫微的差异,整个区域打掉重做,在绿城是常有的事。复星郭广昌在参观绿城之后,和寿柏年说:“客户认为好的房子就是好房子,你们这么精打细磨的,把时间全给浪费了。”在最浮华的地产行业里,绿城代表了一种罕见的价值观。谈起品质和细节,不是针对谁,老宋说过,“2008年以前,万科是我们的一个学习榜样,但现在不是了。我们去看过杭州万科的房子,我们要是造出万科那么粗糙的房子,我们的项目经理要跳楼自杀N次!”


绿城的房子真是好,但是绿城的房子交付真是慢啊。精打细作的品质,代价是建设周期长,回款慢。


地产商资金链压力最大的两样,一是归还金融机构借款本息,二是按时缴纳土地款。地产商的资金来源主要也是两样,一是经营回款,而是金融机构借款。前者囿于模式回款慢,后者常被宏观调控卡的紧。每每到转账时刻,寿柏年真是煎熬。


2010年的房地产调控堪称史上最严,在政策管制下绿城2011年仅仅录得353亿元销售额,远远低于540亿元的目标。绿城资金周转再次吃紧,2011年末资本负债率飙升至148.7%,命悬一线。


开始卖项目了。为了把上海外滩地王项目50%股权转给SOHO,寿柏年忍着牙疼,带着合同赶来,支支吾吾地对潘石屹说:“你再不签,我就要死了。”就在第二天绿城有一笔5亿的款项必须支付。


开始卖股权了。香港九龙仓以51亿港元出资持股24.6%,成为绿城第二大股东。绿城像沙漏一样从老宋老寿手里一点点流失。


那些年最困难的时候,绿城也不曾降过价。马云想帮帮这位老大哥,在阿里巴巴内部搞个团购,老宋就给了个92折。不降价,老宋觉得,艺术品怎么可以降价呢。他是在用实力证明,自己连50%的商人都算不上。


生意做到这个地步。衣公子也只能说,我们的故事,爱就爱的值得,错也错得值得。


三、接班人


差一点,真的就差那么一点点,孙宏斌就坐稳了绿城的主帅。


在此之前老宋没有小孩,寿柏年的小孩不想接班,绿城内部培养的接班人也全部失败。


2007年,孙宏斌到北京绿城御园看房子,第一次遇见宋卫平。那时候顺驰刚刚被卖掉,宋卫平拍拍孙宏斌的肩膀,说了些鼓励的话。


老宋肯定在小孙身上看到了自己的影子。


26岁就被柳传志相中,作为接班人培养,却又因在联想“拥兵自重”,被柳传志亲手送进了监狱。31岁,出狱后的孙宏斌请柳传志吃饭,在新世纪饭店楼顶上一家川菜馆,两人冰释前嫌。小孙拿到柳老的50万投资,启程天津,创立顺驰,重新开始。


和老宋一样,顺驰的孙宏斌也以超越万科,勇争第一为目标。2003年,在万科执牛耳的中城房网论坛,孙宏斌轻描淡写地说,“顺驰今年销售额要达到40亿,中长期战略是要做全国第一。”说完侧脸看了看坐在一旁神情阴晴难辨的王石,接着悠悠地说,“也就是要超越在座的诸位,包括王总。”那一年,万科销售63亿,顺驰销售45亿,这个山西年轻人一鸣惊人。


同样和老宋一样,顺驰的孙宏斌体验了资金流极限运动的激情和可怕。


柳传志说过,人有三种,第一种,自己能干成事的。第二,能带着一群人干成事的,第三,能审时度势的,一眼看到底。最后这种人很少,小孙是其中之一。


孙宏斌把地产行业看穿了,炼成三字心诀——高周转。


有关高周转,详细的可以看衣公子一篇文章《重温危机,亲历次贷》中提及的杜邦方程式,简单点可以看下面这个例子。


假使某地产公司有资金50亿,正好够做一个项目,一年后房屋售价60亿,利润10亿。现在进入高周转模式,年初投入50亿,半年后即开盘销售,回款60亿,利润10亿;再立刻把60亿投入到下一个项目,半年后销售72亿,利润12亿。年底结算,高周转模式下,该地产公司一年销售132亿,利润22亿。对比普通模式下销售60亿,利润10亿,性感多了。


从那时开始,“周转还可以更快,资金链还可以绷得更紧。”成了地产圈最诱人也是最致命的咒语。


2002年天津塘沽地块,从进场施工到开盘销售,顺驰用了2个月。2003年,北京大兴黄村地块,相比行业普遍认为至少1年开发周期,顺驰只用了6个月就开盘销售。从此,6个月成了顺驰最迟开盘期限,特别在荆州、榆次等三线城市,顺驰投入几千万购地,4~6个月就开盘收钱,半年左右就收回成本和丰厚利润。


压垮地产商的还是那两样,按时缴纳土地款,按时归还金融机构借款。断臂求生的方式也还是那两样,卖项目,卖股权。


当路劲基建以12.88亿元收购顺驰55%股权,当告别终于来临,孙宏斌笑着恭喜对方买了个便宜货。再醉着哭着去KTV唱《一无所有》。真便宜啊,当时顺驰手中上千万平米的土地转手卖出就能净赚50亿。但就是流动性,资产的价值再高也远水救不了近火。


同样,面对“恒大负债率高”的质疑,许老板自信作答——那是没考虑恒大储备土地的升值,如果把土地重新估值,计算持有这段时间的溢价,恒大的负债率会下降到……——也是远水和近火,把土地卖出好价钱得多久时间运作,但是缴款、还钱就在明天,钱不到帐,司法查封,舆论起哄,断了现金流,换谁都扛不住。所以,还是在全国打折售房,赶紧回笼一波现金要紧。


在绿城迫不得已寻求卖家的时候,宋卫平说“天下本一家,有德者掌之。”身边的融创孙宏斌矜持又腼腆。老宋带着小孙进了自己的办公室。可惜,在孙宏斌尝试接管绿城不久,老宋陆续收到业主、合作伙伴抱怨的短信,再加上反感孙宏斌的公关和管理,最终失去了对孙宏斌的信任。以背弃契约精神为代价,叫停了这场接班。


不妨深究一步,同样是资金链,绿城的失败和顺驰的失败在价值取向上有明显的差异。不同于之前和之后,绿城的“活下去”带着一点浪漫主义的孤勇和骄傲。好比刚愎自用的关公,败走麦城,血染赤兔,单膝跪地,青龙偃月刀挥出最后一斩。


绿城之后,地产“活下去”往事只剩下为了高周转通宵出图、为了赶工期奉贤坍塌、萧山坍塌、六安坍塌和启东起火。从此以后,地产“活下去”往事,没有了和品质、愿景的对话,只剩下和时间的赛跑。


就在和融创签署终止协议的5天后,央企中交以几乎一样的条件入驻绿城,并逐渐成为第一大股东。


四、不是尾声


突然之间,身边人都开始感慨,大时代下,个人命运多么无可奈何。


假期里,老K、老J就着这个主题喝醉了,叹息生不逢时,命运薄情。当他们控诉到“空有射日手,不许挽大弓。”的时候,衣公子终于忍不住打断。


往事重提,2009年,老K看着办公室对面的房地产投资基金遣散关门,心情冰凉,觉得这就是自己的明天,惆怅失业后干什么,头发都白了一半。突然四万亿横空出世,老K不但没有被裁员,还很快加薪升职,随后买房生子,赶上了下一场盛宴,不亦乐乎。


至于老J,几年前认真研究了国家“控制地产融资,鼓励扶持小微、扶持制造业”的政策。在供职银行亲自操刀创新型项目,给某小微、某制造业放贷,向国家邀功。其实这小微和制造业都是某房企的供应链和关联方,放下去的钱名义是支持小微经济扶持中国制造,其实都流向了房地产。没办法,地产项目收益高,风险也合算。今年适逢监管严查,水落石出。老J遭到严厉批评,可能还要被处罚。但是一边狡辩,一边看看口袋,当年七位数的年终奖,如今陆陆续续大部分已经进了口袋。


两个中年男人嘿嘿尬笑,赘肉间的褶皱藏匿着几分不愿直面的虚妄——我们是这个时代的受难者,也是这个时代的掘墓人。


当年绿城的布局过于集中长三角,其中杭州是重中之重,绿城和老宋基本上是和杭州同呼吸共命运。局外人常有饮恨的,这狗日的杭州楼市,滞涨七年。老宋只要再挺一年,他老乡Jack的阿里爆发,杭州由旅游之都进化为互联网之都;再坚持一年,老书记回杭州举办世界级的盛会,马上杭州楼市将一房难求。


活下去,这个命题那么轻,又那么重。一手缔造的企业,一心铸就的理想,如今已经不再自己手中,问及于此,老宋嘿嘿一笑,也挺好的。


回到中国地产的今天。在供给端,土地流拍频出,同时恒大、碧桂园降价出货,房子资金链紧张;在需求端,三年间居民负债由2014年末的25.7万亿上升到2017年末的45万亿,居民债务占居民收入的比值升至90%,澳门博彩收入下滑……中国百姓还是想要改善居住的,只是最近很长一段时间应该没有子弹了。


如果,地产撤退,大概两条路径。垂直来看,地产涉及的建筑、水泥、家具、装修、家电——几乎整个国民经济收入都会减少,失业率上升。平行来看,地产趋冷,地产商没钱,土地流拍。政府收入的重要来源受阻,而这一边天量的地方政府债务陆续到了还本付息的时候。如果政府手一摊说“sorry,没钱”,那亏损和坏账会波及到银行等金融机构,侵蚀整个经济系统。


以上只是理论推演,时局如何,危情几分,每个人要有自己的思考和布局。国难思良将,一定要说点好的方面。在债务面前被动到崩溃的阿根廷、土耳其都是外债,外债相当于其外汇储备的4倍,相当于其GDP的100%。而中国的主要债务是内债,外债只相当于外汇储备的60%,相当于GDP的15%。既然是内债,那就是人民内部矛盾。2009年5月差点逼死绿城的美元债务回购,是不会发生的。


首先,金融机构要继续学习社会主义核心价值观,做好心理准备,在政府协调下,和融资人商谈。既然到期了肯定还不上本息,大家都要挂。不如有多少先还多少。针对缺口,银行给续贷,最近正好货币宽松了,利率还可以低一点。争取最大程度的平滑债务。


其次,政府也要想办法开源节流。比如惩治某明星案的税务局的所在政府,其隐形债务水平业内周知。针对逃税分子,开展“交钱就行”,是很好的创新。困难时候,希望大家不要苛责,要实事求是,共克时艰。共克时艰。


每一个时代,都会有人心灰意冷地出走,还有人自怨自艾在盘桓中错失,另一些人压上一切继续重仓,逆风奔跑。


窗外,钱塘江畔夕阳西下,华灯初上,回首一段往事。山外青山楼外楼,西湖歌舞几时休。记住,买定离手,愿赌服输。


参考资料:

[1]. 《大道当然:我与万科(2000-2013)》,王石,中信出版社,2014

[2].《王石的自我审判》,《中国新闻周刊》,2014

[3].《大败局Ⅱ》,吴晓波,中信出版社,2013

[4].《成败宋卫平:绿城悲剧是如何发生的》,《中国企业家》杂志 ,2014

[5].《福兮祸所伏,祸兮福所倚——如何客观看待房价下跌与去杠杆?》,姜超等,2018


本文来自微信公众号:衣公子的剑(ID:yigongzidejian),作者:衣公子(信托经理、财经作家)。

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