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万科的那句话,你当真了么

万科的那句话,你当真了么

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:卢俊。


万科对外说:“活下去。”


然后,你当真了么?


要不要当真,来看看过去这十五年,万科每次对外发出重磅信号之后,自己都做了什么。


01


让我们把时间轴拉长,回到十五年前。


那个时候的万科,周刊系占据主导,对于行业重大趋势,依然会聘用外部脑库做行业支撑。


2003年的万科,聘请锡恩管理顾问公司的对“房地产业天花板”问题做专题研究。这个研究一做就做了一年,到了2004年,姜汝祥做了《美国房地产行业的演化与PulteHomes公司的战略选择》的专题演讲。


报告分析指出:


2002年美国住宅市场规模是中国的20倍,而根据中国的人口基数,中国房地产大有可为。


紧随其后,万科财务总监王文金发言说:


如果每年按照30%的复合增长率增长,到2014年时,万科的销售额将达到1000亿。


而这一年,万科的销售仅仅为63.8亿,所以王石一听到这个数据,非常生气:“年轻人,你们不要这么心浮气躁,这是在搞大跃进。”


后来,前万科周刊的主编全忠又做了一次研究,这一次研究的对象不是别人,是刚刚挑战万科而失败的顺驰,王石曾经因为老孙的一句话不悦,但是万科并没有研究顺驰为什么失败,研究的重点在于:如何快周转。


研究发现,顺驰之所以可以那么快,是因为将现金流玩到极致,一块钱在公司体制内合理运转可以激活无限的能量。


外部趋势很好,内在动力也够,万科正式发布了《10年中长期发展规划》,这是万科发展历史上第一份正式的战略规划。


明确表明,万科要在十年内做到一千亿,这是万科第一次对外告昭自己的野心,也是如今看来最坦诚的一次告白。


事实告诉我们,野心不论如何的大,只要站在了风口,人人都在天上飞。


2010年,距离自己的十年计划刚刚过了一半,万科就完成了千亿指标,全年销售金额是1081.6亿。


地产业内开始弥漫一句口号:人有多大胆,地有多大产


万科的这份计划几乎让所有房企都打上了鸡血,这一股鸡血几乎就是从那时候一直贯穿至今,小公司三年过千亿,中型公司千亿起跳,大公司呵呵一笑,悄无声息的把自己的规模做到了五千亿。


数字在房企老板里仿佛就是探囊取物。


但是实践告诉我们,做大做强在这个时候是对的,放弃对规模的追求在这个阶段毫无疑问是浪费时代对你的馈赠。


这是万科第一次对外散发信号,正是因为这个信号异常之精准,所以很多房企养成了,以万科为标杆,以万科马首是瞻。


02


但是下一次的信号弹释放,似乎就有点不一样。


时间点来到了2012年,这一次郁亮抛出的是白银时代论,过往房地产在快周转的带动下,确实是黄金时代,赚钱是一件不太难的事情。


相比较黄金的白银,很显然万科在强调,市场会比以前要更加艰难。


郁亮指出:“住宅市场不可能永远增长下去,不出10年,我们会看到行业的天花板。”


当时给的依据是中国城镇户均套数约为1套,所以这个行业不会无休止的发展下去。这个数据被郁亮一直在使用,直到前阵子郁亮的对内讲话,这个数字变成了1.5,似乎中国房地产将要走到了尽头。


当然,也有人真的为白银时代这个观点买单,著名的地产网红潘石屹,也差不多在这个时候开始,企业开启快速的收缩战略,soho中国也真的很久没有在地产这个舞台上跳舞了。


但是当我们还在咀嚼白银时代到底是什么意思的时候,很多人似乎忘了万科内部对外释放的一个数据。


2012年,万科董秘谭华杰牵头又做了一个研究报告,很有意思的提出了一个概念叫“居民部门利息保障倍数”,认为只要这个数字高于1.5,那么房价就不存在下跌的可能性。


什么意思,就是老百姓的储蓄值,只要高于房贷待还利息总和的1.5倍,房价就不会跌,注意,这里指的仅仅是利息。


在2015年的时候,万科测算了一个数字,这个数字已经不仅仅是高于1.5了,这个数字是10.4,换句话来说,哪怕每年房价按照20%的增长,到了2025年也不会超过安全边际的1.5。


而这个观点就沉在万科自己的体系内,完全没有对外传播。


不过有趣的是,就在喊出了白银时代这个口号,似乎像2004年的千亿计划一样引起的轰动效应,那时候大家打鸡血,这时候大家开始焦虑。


但是悄然间,万科为自己储备了足够的现金,2014年万科的年报上现金高达627亿之多。


这么多现金干嘛用的,那时候拿地还不需要用自有资金,如果没猜错的话,应该是做好准备,随时出手收购那些被吓瘫了的企业。  


嘴上说不要,身体还是很诚实的。


只是稍微不凑巧的是,提出白银时代后的2015年,楼市刚好迎来了大年,信贷宽松,土地出让踊跃,恒大、碧桂园、融创也在这股浪潮里快速的崛起。


恒大碧桂园分别坐过老大的位置,融创也对外说着,这不是白银时代,而是钻石时代。


而万科放在账上的资金,没有收购太多的房企,后来在2016年和2017年分别收购了印力和普洛斯。


这也算机缘巧合,商业和物流两个板块里的铺设,万科真正意义上开始了多元化的战略,热带雨林也好,八爪鱼战略也好,万科真正意义上开始转型,白银时代后,万科提出了万亿市值。


回望白银时代这个口号下万科的尝试,有猜对的,也有猜错的,也有机缘巧合的。


但是这一轮后,依然有人追求万科的脚步,后面陆陆续续大量房企也开启多元化的生存模式,除了房地产开始布局其他产业,前阵子大家集体的改名也暗合了这样的规则。


起码在资本市场领域来说,单纯的房地产显然没有多元化战略来的讨巧。


当然真的吃亏的,还是那些放弃房地产的这些企业。


03


前两天,万科那句活下去,很醒目,很直接,红底白字,贴在上面都有股无声的力量。


这句口号在朋友圈引起了共振,说实话这句话的力量比2014年的白银时代更加直接也更加让人焦虑。


如今这个时代里,确实太多的房企看不到出路看不到未来,活下去这个词让人感慨,万科都要活不下去了,我们是不是死定了。


嗯,一样的,看口号之后我们依然再看万科具体做了什么。


万科的账上现金,2018年中报已经飙升到了1598亿了,不仅如此,之前郁亮的内部说话,回款目标是第一指标,要求的回款是6300亿。


毫无疑问,万科一定不会活不下去,某种程度上,万科还可以活的很精彩。


活下去这个词,更像是万科对别人说的:“如果活不下去,我可以接盘。”


这样的话更像是我小学时候特别讨厌的同桌,每次考试结束后都会和我说:完了完了完了,这次我死定了,只考了98分。


看他这样你能怎么办,还不是买点零食给他,让他给我抄点答案。


其实如今这个世道里,焦虑到处都在弥漫,行业依然很是艰难,万科这个老大哥如今对外说出这样的话,对于旁观者需要做三个决定。


面对活下去这样三个字,你可以像2012年时候的恒大碧桂园融创,不理万科依然保持高速发展的战略,追求你的千亿万亿目标,也可以像2014年时候的龙湖,也开启自己集团多元化的脚步,更可以像潘石屹一样悲观绝望,然后尽快的离开市场。


对一句话,你读到什么,其实是你自己的事情,和万科无关,也和任何人无关。


自己做决定,以及决定后结果怎么样,一切都需要时间过后去回望。


唯一可以确定的是,如果真的被吓到了,可以尝试着让万科恒大碧桂园融创他们收购,这并不是什么丢人的事情。


世道不好是客观事实,而通常来说世道不好的行业里,大公司吃掉小公司,小公司拿钱去度假,都是各取所需。


04


我刚进入公司的时候,我的同事和我说,每个人都有三副面孔,第一幅是自己想要成为的那个人设,第二个是别人眼里的人设,第三个是真实的自我。我们每次的言行,都在构建这三个人设,但是很奇怪这三个人设都是完全不同的样子。


万科的这句活下去,更多的在我眼里是构建别人眼里的人设,世道很惨我要活下去,让其他房企都小心。


万科能说出活下去这句话,本质上是来自于坦然,真正看透市场的人,会根据市场做出对自己有利的判断,对内储备粮草,对外释放人设。


哦,对了,关于那个居民部门利息保障倍数,在2018年也确实下滑了,变成了多少各位知道么?


3.87。


下滑了很多,但依然距离1.5有很长的距离,现在再来测算,扛到2025年依然没有问题。而且这个储蓄值尚未计算一个家庭的其他资产。


房地产这个行当就是这么奇怪,每当我们以为他不行了,但是熬一阵子后回头看,自己遍体鳞伤之后,别人多半活的还好好的。


别人为什么可以活的很好,因为别人总是比你更好的做出判断。


所以写到这里,大家应该会想起一个很有趣的段子,三个人坐电梯,一个在电梯里高抬腿,一个在电梯里用头撞墙,一个在电梯里做俯卧撑,出了电梯后别人问他们怎么上来的,他们都说自己是跑步上来的,用头撞墙上来的,做俯卧撑上来的,没有一个说自己是坐电梯上来的。


而这三个人,就是三种开发商,高抬腿的就是快周转的,用头撞墙的是多元化的,做俯卧撑的是做产品的,他们在对外诉说自己成功经验的时候,都忘了自己装在中国城镇化这个大电梯里。


如果不能清晰地认知当下,也就不能清晰地认知自己,好时代的时候舆论混杂没人发现,差时代的时候活不下去,这其实一点都不冤。


不论如何,真正在一个行当的高手,总是会在当下这个时代里做些事情,让企业可以基业长青。


郁亮有一句话说的无比真诚:


没有伟大的企业,只有伟大的时代。


最后贴一张图:



本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:卢俊。

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