人们应该住上大房子

1月24日，重庆市也宣布对当地个人住房房产税进行调整。此次调整可谓重大，涉及应缴税额打7折、统一税率、新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为180平方米。此前，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

重庆房产税政策调整消息公布后，地产股一度集体拉升，重庆当地国资上市房企渝开发盘中触及涨停板，中交地产、光大嘉宝、大龙地产等股跟涨。1月25日早盘，A股地产股、港股内房股也继续走高。

几天之后，广州也有类似动作。1月27日，广州市印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展的政策措施的通知》。通知提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。广州也成为一线城市中首个部分放开中心城区限购的城市。

从技术上来说，近两年广州中心区大户型的供应相对较多，销售也以大户型为主，退出对大户型的限购，有利于释放高端需求，对广州房地产是一个利好。

短期而言，这些政策的刺激作用还有待观察。但看待这类政策不必过于功利，因为这是一件对的事——做对的事，长期肯定是能聚集信心，发展经济的。而只做有利的事，未必能打消疑虑。应该认识到，让人们住上大房子，对人民尊严、生育、消费、经济发展，都是好事。

一、大房子是消费的要素

土地是生产财富的要素，其实也是消费的要素。一般老百姓从电视、电影中看到的普通美国中产家庭，各种物品非常丰富，消费意愿强，其最基础的条件，就是有一个大房子。面积够了，消费自然就大。车库、地下室放的都是买回来的东西。

一个人买回家、拿回家的实体物，比如电视、汽车、手机、玩具、家具、化妆品等等，是对制造业的直接消费。但是，一个家庭除了食物，每天都往家里搬东西，是不可能的。一个有限的家，装不下无限的实物消费。

一个家庭的居住面积小了，想消费也没地方。想要一个健身器、体感游戏机、VR头盔、跑步机；想要很多双鞋；想给孩子买个电动小车；想要一个烤炉、一个蒸箱，想要很多厨房小电器。这些消费，别说展开来用，很多时候家里放都放不下。用不了、放不下，自然消费就下去了。

二、大房子也是生育的要素

年轻夫妻生育二孩之后，长辈会来帮忙带孩子，这意味着需要更大的空间。祖辈需要一间房；两个孩子，长大需要独立空间，一人一间房；夫妻一间；再加个客房或书房，这就是5间房。如果每间房15个平方，外加客厅，算上卫生间与厨房，再计入使用面积与建筑面积、公摊的折损，一般就会达到120个平方。如果是三孩，则还要再多15个平方。这并不是什么奢侈性的需求，只不过是一家三代住在一起，养育两个小孩的基本居住需求，属于“住”的基本生活需求。以前国家分房的原则，也是要能“住得下，分得开”。

年轻夫妻，预算是有限的，而且考虑到上班通勤，不能离市区太远，所以，都是一些小户型的两居室、三居室。开发商为了满足这个需求，客厅、各个房间都设计得很小。在这个家里，围栏能为孩子圈出的地方，往往只有2、3平方。

孩子可是“灵长类”的幼崽，哪里会满足这么狭小的空间，他只能坚持一会，就会觉得被困住了，哇哇大哭，再到后来，他都不愿意再进去，一放进去就哭。家长只有把他抱出来，让他在屋子里活动，在插座、玻璃缸、坚硬的桌角、陶瓷水果盘、爸爸的文件、妈妈的化妆品中探索。家长为了保护孩子的安全，为了保护财物幸免于“灵长类”好奇小手的摧残，只有随时留意孩子。这是一件非常消耗精力的事。即便如此，在如此狭小的居家空间，孩子受伤、物品受损，都是难以避免的。

居住面积，在养育孩子这件事上，是一个非常重要的因素。居住面积越大，照料的劳动强度越小。

一间四面墙都软包起来的房间，如果条件更好，可以是软包的露台，甚至是一个花园，做好安全措施后，孩子放在里面，家长就可以放心地让孩子在里面玩，不担心磕磕碰碰，照料的强度就可以大为减少。妈妈可以坐在院子里，一边与同事视频会议，一边看着孩子与狗玩，甚至都不需要长辈或保姆了。

中国以往的住房政策，都是以独生子女为前提设计的，以抑制生育为前提设计的。但现在已经是三胎时代，是提倡三胎的新时代。

三、大房子，不是什么“非普通”

根据2014年制定的上海市普通住房标准，认定为普通住房需要同时满足以下多重条件：一、五层以上（含五层）的多、高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二、单套建筑面积在140平方米以下；三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。相比非普通住房，普通住房可以享受税费（增值税和个人所得税）的多重优惠政策。

2022年上海两会期间，市人大代表潘晞晨提出了一份“关于调整上海市普通住房和非普通住房界定标准”的建议。她认为，由于该标准自2014年制定起一直沿用，而上海房价却经历了较大幅度的增长，导致的结果是政策与现实情况脱离较为严重，不少内环的老破小也因为总价成了非普通住房。

随后有关部门积极响应，听取意见，事情向好的方向发展，根据环线界定房屋的价格标准取消了。

上海自2023年12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多、高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

但是，住大房子，生二胎、三胎的需求，仍然被视为非普通。单套住房建筑面积只微调了4个平方。

那么，正如前面所说，一对夫妻，生三个孩子，请老人来帮忙带。要住在一起，就往往需要超过140平方。这意味着他们的改善性需求，会被视为“不普通”，要多交税费，一般人当然就负担不起。自然就不生了。

但是，这真的是一个非普通需求吗？

四、地是足够的

很多人会认为，中国人口多，地非常少，所以要节约用地。当我们觉得人多，地少，就会不断出台政策，限制生育，限制对土地的使用。

这其实是一个长期的错误执念。

上海外环内的面积大约664平方公里，人口1140万，人口密度1.71万/平方公里，属于上海的核心区域。与东京最核心区域相比，面积和人口密度都相当接近。

虽然上海外环内的人口密度高于纽约、巴黎和伦敦，但与东京差不多，所以密度不算低，也不算太高。如果不仅指核心区，而将整个行政区包括在内，上海总面积6340.5平方公里，人口2500万，占中国人口总量的1.8%。相比其他国家的大城市，这个比例远远不及。

首尔都市圈的人口总数超过了2500万，这包括了首尔市本身及其周围的京畿道地区的卫星城市，人口占比约为韩国总人口的一半。东京都市圈在13000平方公里的面积上集聚了超过3700万的人口，人口占全国的三分之一。

简言之，上海的人口密度在核心区域相对较高，但在整个行政区范围内并不突出。即便现在，在上海外环外，仍然有非常多的土地，这些土地当然是可以用来住人的。有地就有住大房子的先决条件。

毋庸讳言，中国过去的整个土地政策，乃至经济政策，根本逻辑上，都有着限制人口增长的目标。然而，现在中国人口已经开始减少，出生率已经降到了危险的程度，过去那些限制人口的执念，也在限制着经济发展。

是时候改变这些执念了。

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：刘远举