小户型不好卖了
2024-03-23 18:26

小户型不好卖了

本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:丁文婷,题图来源:视觉中国

文章摘要
上海中小套型政策调整给改善型购房群体带来了希望,但市场中小户型供大于求的现象仍存在。

• 💡 上海中小套型政策调整使开发商能够更好地满足改善型购房群体的需求

• 💡 小户型供大于求导致房企希望放宽对中小套型的比例和面积限制,增加大户型产品配比

• 💡 上海楼市中小户型成交占比明显下降,而改善型需求仍然较为稳定


听到上海中小套型政策调整的消息,赵先生一阵欣喜,“不用只盯二手房,可以等一等新房了”。“上海土地市场”官网3月中旬公布了2024年一批次第二轮6幅土地,将中小套型面积最低比例下调至50%,中小套面积也做了相应调升。这个政策让正在换房的赵先生看到了希望。


10年前,赵先生在上海长宁区娄山关路附近购买了一套80平方米的两居室,但随着孩子出生、老人来上海带娃,这套两居室已经无法容纳一家5口人。4年前,他把房子出租,又在附近租下了一套140平方米的三居室。


几年来,赵先生一直想将他的两居室置换成三居室,但看了一圈项目,他发现附近120平方米左右的三居室不少,但140~150平方米的不多。他也考虑过新房,但市区新房供应少,“即便有140平方米以上的大户型,也就几十套,少得可怜”。


在上海,像赵先生这样的改善型购房群体不少,他们苦于市场匹配的房源太少。上海中小套型政策的调整,使得开发商能够规划、设计和推出更多针对改善型需求的住宅,一定程度给他们带来了希望。


一、小户型供大于求


“从2022年开始,我们不断与政府相关部门沟通,希望调整对中小套型的限制”,一家头部房企的上海负责人告诉经济观察报,随着市场供需变化,他们发现,市场需求和产品存在一定错配,经过不断沟通和反映,这一次终于有了结果。


另一家头部央企华东区相关负责人表示,不仅是最新挂出的6宗地块做出了调整,他从政府相关部门得知,从今年开始,上海出让的地块会陆续放宽中小套型限制。


上述头部房企上海负责人表示,从成本上来说,相比大户型,建造中小套型住宅厨房、卫生间的工程成本会增加,但影响并不大,真正受影响的是销售“但凡一些好地段的项目有大户型,都是最先卖光,剩下来的往往是小户型”。


一家地产央企上海营销负责人介绍,开盘选房弃号的客户主要有两种:一种是没有选到心仪楼层的,另一种则是没有“冲”到大户型的。改善型客户本就希望住得舒适,所以不想将就。


比如,上海宝山区环线内的华发四季河滨二期、三期开盘选房后,剩下的主要是74平方米的两房和91平方米的三房。


即便是在楼市火热的2022年,需要77分才能入围的蟠龙府一期,摇号选房后,仍剩余30多套80平方米的小户型;二期选房结束后,也剩下近20套80平方米的小户型,后续才实现清盘。


在嘉定江桥、前滩、大虹桥等热门板块,类似的情况也在频繁发生,有些楼盘的弃号率甚至接近50%。所以,房企都希望能够放宽对中小套型的比例和面积限制,增加大户型产品配比,以匹配市场需求。


近两年,小户型“被弃”,在一定程度上与房地产市场降温有关。


禾略咨询创始人郑永祥介绍,2016年至2021年,上海楼市中,小户型的成交占比一直在上升,因为当时大家对房地产有较强的投资预期,很多刚需购房者会选择“先上车”;投资型客户也愿意投资小户型用于出租,等价格涨了再卖。但近两年,小户型成交占比明显下行,“市场转冷,投资客减少,但改善需求仍比较稳定。”郑永祥表示。


二、大户型供不应求


小户型“不香”也与长期以来供应量占比较大有关。


2006年,原建设部等九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。


这个被俗称为“9070”的政策在各地落实,一直到2016年,各地才开始对“9070”做出调整。上海规定,中心城区中小套型比例不低于70%,郊区不低于60%,轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%。


上海住宅用地出让文件均规定了中小套型的标准和比例,十几年来,上海有大量小户型产品入市。


根据中指研究院数据,2013年~2022年,上海市新房供应主要以120平方米以下的三房和两房为主,占比约70%,其中90~120平方米占比46%,120平方米以上占比仅24%。


“从我们观察和调研的情况看,一二线城市的新房市场,最有支付意愿和能力的群体,不是首次置业的刚需,而是改善型客户”,上述头部房企上海负责人表示。“我们做过统计,上海已建成的商品房有800多万套,以一户2~3人计算,可以覆盖2000多万人口”,郑永祥表示,民众对住房的需求,从有没有变为好不好,新房市场已经进入改善阶段。目前存量市场有大量中小套型商品房,可以满足首次置业的需求,公租房和保障房也能解决一部分刚需群体的住房需求,但改善型供应则严重不足。


三、产品变化


此次上海新政对部分户型面积也做出调整。


此前,中小套型标准是,多层住宅建筑面积不大于90平方米,小高层住宅不大于95平方米,高层住宅不大于100平方米。这一次调整为,多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米,高层不大于120平方米。“目前主流需求仍是三室两卫,按照过去的规定,高层建筑里按照100平方米设计三房,算上公摊,企业发挥空间很小,基本收纳都做不到”,上述头部房企上海负责人表示,中小套型面积提升后,三房两卫户型增加一些面积,可以把收纳需求更好地设计出来。


前几年,同一个楼盘的大户型定价通常高于中小套型,这也是因为改善型需求没有得到充分满足。他提到,以前基本上被“卡死”了,大量100平方米左右的中小套型产品紧凑、同质化;政策调整后,企业可以根据不同地段进行不同的产品配置。“小户型比例减少后,大户型供应就会上去,定位也会更精细”,他提到,小户型外,剩下50%的套数可以再拆分成几个不同面积的产品,比如高层的中小套型面积从100平方米放宽到120平方米后,就可以做成4室2厅,产品排列组合更多了,“以前营销是在做计算题,现在可以做更符合市场需求的产品”。


在郑永祥看来,小三房的优势在于,可以用较少的资金获得完整的居住功能,但很多使用空间比较局促。比如,90平方米的三房,除了主卧外,另外两个房间都不适合做正常卧室。“一般标准是能放一张1.5米宽的床、两个床头柜再加衣柜,现在基本上放不下两个床头柜,衣柜需要定制”,郑永祥表示,如果按照新房78%的得房率计算,调整后,中小套型的室内面积可以增加7~15平方米左右,只增加7平方米也能让卧室成为普通房间,做两个卫生间,解决马桶不足的问题。


四、不能一味做大


虽然土地供应端政策逐步放宽,允许企业建造更多大户型住宅,但这并不意味着上海新房供应结构将彻底转变。


前述头部央企华东区域负责人认为,90~100平方米的三房两卫仍然是未来市场主力户型,“大的做太多,购买力也不一定能跟得上”,市中心小户型可以控制总价,有些改善型群体宁愿住紧凑一点,也愿意改善到较好的地段。


他表示,在上海市中心,因为单价和总价较高,小户型仍然“吃香”。尤其是内环内,高品质、面积紧凑的小三室新房不愁卖。


中小套型比例要求降低后,企业在产品上必然会增加大户型比例,但需要结合地块特点具体考虑,并不能一味做大。


上述头部房企上海负责人表示,上海属于多层次客群城市,不同区域的改善型需求不一样,新城和市中心的需求区别很大。市中心的改善型需求大致分两类:一类是高端住宅,比如近期入市单价在17万元/平方米以上的项目,要做到300平方米以上才能符合需求;一类是普通住宅,上海中内环10万元/平方米的项目,面积做到140~180平方米基本上就能满足这部分改善型群体的需求。


在郊区,五大新城的改善型群体也分为本地客和外溢客群,外溢到五大新城的客群,改善型需求可能在140~150平方米,本地客群的需求则会更大一些,因为原来住的房子面积就比较大。不过,大部分改善需求可能还是集中在200平方米以下。


本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:丁文婷

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