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卖出去的地就像泼出去的水

卖出去的地就像泼出去的水

本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:江大桥


“2002年以前,重庆市政府手中的储备土地几乎归零,政府要用地,要跟开发商去买地。在(上世纪)90年代中后期,开发商拥有土地动辄几千亩,在渝北、江北和城乡接合部,土地十几二十万一亩,全卖出去了。”前重庆市市长黄奇帆曾在接受采访时说,“那时候,政府要造一个位于金紫山的住宅区,要造一幢公安局的楼,要造人大、政协的办公楼,土地都是我当时到重庆后从开发商手里一块一块买回来的。”


黄奇帆在任时建立重庆的土地储备制度,还在重庆本地的新闻联播上说过,土地储备本质上是市财政预算外的资金,动用这个储备就是动用财政,收缩土地就是蚕食市级财力


“现在重庆还有大量的土地储备,我们的财政能力也在不断提升,所以我们在西部十二省区是最轻松的。”


这个道理,看来萧山是不懂的。


最近杭州萧山的美浓小镇被融创以33.4亿价格被拍下。美浓小镇是目前杭州最大的破产资产包,成交价也创下了该类资产最高成交记录。而据钱江在线的消息,另一家争拍这块地的公司是万科。


“北有良渚文化村,南有美浓小镇。”之前就有这样的说法。虽然烂尾了5年并且离杭州市区超过30公里,这块地依然有开发商争夺。


萧山卖地的势头一向是冲在杭州前面的。2017年卖了400多亿元,2018年上半年就超过了去年全年,约等于上海全市的卖地总额。


以萧山南部新城为例,南部新城被认为是“杭州库存重灾区”。去年至今,南部新城板块共出让了10宗地块,总体量约150万方,甚至出现过12盘混战的局面。


而不仅南部新城,萧山市北也有大量库存。据了解,截止2018年底,萧山南部160万方,市北110万方,大江东180万方,萧山科技城80万方,湘湖新城80万方。“市北的问题不是卖完了就可以说明的。而是卖完了还有大量库存,甚至大片规划的住宅。”有人感叹到。


2018年萧山征迁大约8000户,2017年大约是1.2万户,再往前从2006年到2016年,两轮城中村改造,31个城中村腾出了14.65平方公里土地。


再看2019年的供地计划。1月15号的公布的2019年杭州供地计划中,萧山宅地供应的数量和面积超过余杭,达到35宗和1690亩,主城区不过总计2237亩宅地。1690亩地就是近110万平方米,按2.5的容积率和单套100平计算,明年批的地能盖将近2.8万套新房。


但整体并不乐观。根据萧山日报数据,2018年萧山新楼盘总共成交33228套,结束5年连续上涨,第一次出现下跌,总成交同比下跌14.6%,第四季度成交量骤减。而2018年萧山房价在3月跌到低点后,经历了缓慢的爬升,到8月又开始下降,正好对应萧山日报提到的四季度成交骤减。


也许是“退二进三”走得太急,萧山南部板块已经有点“睡城”的迹象。“睡城”主要指大城市周边的大型社区或居民点,虽人口大量入住,但大多是晚上睡觉,白天开车或者乘车往市中心赶着上班。


简单的来说就是没有产业。去年浙江省统计局公布的2018年1月~9月各地区生产总值数据来看,虽然余杭区以微弱优势超越了萧山区,成为第一,但萧山的名义增速为负还是出乎意料之外。而如果只看萧山本级,名义增速放慢得就更加明显了。



事实上,文章开头提到的萧山美浓小镇,如果对应《杭州市萧山分区规划(2017-2020)》可以看到,大概是在临浦小城市的位置,最近的三个产业聚集地分别是闻堰的未来智慧小镇、义桥高端制造园和湘湖智慧健康小镇,再往北就是我们前文提到的蜀山南,即萧山的南部卧城了。



但在2018年半年报数据公布中,义桥和临浦的财政收入分别为6.2亿和5.05亿,闻堰所在的湘湖国家旅游度假区也仅为8.67亿,占整个萧山近250亿财政收入的比例,并不高。


2012年萧山经济实行“退二进三”,五年时间内,近百家企业整体退出,腾出近3.2平方公里。加上之前大江东“独立”和更早的滨江单独成区,萧山的高新科技和制造业都受到极大的影响。


2013年大江东实现规模以上工业销售产值约939亿元。扣除空港经济区指标后,大江东的规上工业销售产值实际约为725亿元,相当于萧山当时百强企业中第二、第三、第四位的荣盛、恒逸、传化销售产值之和。2013年,萧山全区的规上工业销售产值为5235亿元,大江东工业体量占萧山区13.85%。


有数据显示,2018年1月~12月萧山区完成财政总收入474.23亿,比上年增长15.4%。一般公共预算收入270.32亿,比上年同期增长17.32%,但政府性基金收入736.02亿。


似乎是过度依赖土地财政了。土地卖完了,但是医院和学校还没有建好。


2017年开始,萧山预计在三年内新建45所学校,投入80亿。而去年9月学军中学教育集团文渊中学、崇文世纪实验学校、惠灵顿外籍人员子女学校亮相萧山,还有杭二中钱江学校、威雅实验学校等落户萧山。但地方论坛里依然有不少用户,爆料自己在买了萧山的房子之后,因为上学的问题回到了主城区。


2018年6月,有用户在口水论坛发帖说,550分的中考卷,在萧山可以排到全区167名,而杭州拱墅区仅文澜中学,560以上就126人。


一来,师资不是堆积木,不是房子一盖完就能马上匹配,即使从杭州抽调,老师也是有限的,招聘也不是一件容易的事情;二来,靠几所知名学校并不能迅速提升整个地区的教育水平,毕竟不是所有的地区都能排上号。


比如萧山的学军中学附属文渊中学,也就开设了30班,每年每个年级500个学生,并不算多,其位置也是在靠近市区的钱江世纪城。而民办中学,只要是杭州户籍都能参加考试。



再看萧山的新增建设用地区域示意图,你会发现,除了亚运村和萧山科技城,萧山已经很难再有成片的规划用地,尤其是和滨江接壤以及市北的位置。


卖地的时候自然是爽的,尤其是牛市无论多烂都能够被消化,但是一旦地都卖完了,配套没跟上,产业没起来,那就很尴尬了。


缺少产业支撑的“睡城们”,在过去一年普遍过得不太好,尤其是赶上限购。比如北京的燕郊,其房价从4万跌到不足2万。根据一家房产中介机构的成交记录显示,去年11月,燕郊美林湾的2室1厅,不到90平的成交价为155万元,而去年3月同户型、同面积的房子成交价为292万元。


再看深圳边上,因亚运村而火起来的惠州。一个直观的数据显示,截止去年11月底,惠州市住宅存量为102653套,存量面积约1116万平方米。而相比之下,前十个月,北京90平方米以内房源供应量为15733套,仅为惠州的七分之一。


这样来看,每经网用《一轮楼市“爆炒”后,却沦为“睡城”》做标题报道这件事也就不奇怪了,毕竟二手房降价3000元无人问津,50平的住宅半年内凑齐10万首付即可,总价不过30多万。


开头提到的黄奇帆,在重庆市讲过土地供给管理的原则是:坚持生地变熟地后出让;深度规划后出让;开发地块尽量做到控制性详规、形态规划、专业规划全覆盖


这能使土地出让价格提高30%,最多可达一倍以上。


而关于土地储备环节,他的原则是:一步到位储备,细水长流使用。

*文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场
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