全国首例自筹资金翻建房屋：十年摸出一条路

“房子是50年代省化工研究所盖的，那时候很是时髦，处长级才能住上……搞隧道以后，它就开始沉。”

张玉延将翻建5幢视作自己的伟大梦想，并决定自己来做这个“自下而上”项目的牵头人。“我们50年代出生的人，什么都要自己干。”

而对于邻居们，他只有一个要求：“支持我”。

5幢的“今生前世”

南京市鼓楼区，虎踞北路4号。

与许多老旧小区的风貌一样，这里的住宅低矮、朴素、静谧。大块花花绿绿的床单趁着天晴被支在防盗窗曝晒，一旁悬着红白相间的风干腊肠。密集的电线在头顶将小区的天空分割成块。偶尔有老人独自拄拐出门缓慢散步。

小区周边3公里内，排布着约10余所小学、2家三甲医院、数所高校、机关事业单位，地理位置极为优越。

而从外观看，小区内的5幢与其他楼栋大体相似，只是颜色更“新”一些。如若不提，很难相信全国首个自筹资金翻建房屋案例诞生于此。

建于上世纪50年代的5幢隶属省化工小区，曾是上世纪高级人才、干部子弟才能分到的高端住宅，房内标配的地板、红木沙发也是彼时“洋气”的象征。

但砖木结构在数十年风吹日晒、白蚁侵蚀下逐渐墙皮剥落、楼梯松动，屋顶漏水。

2013年，城西桥改隧工程与省化工小区门口的主干道重叠，施工爆破后，5幢的墙面又多出一些裂痕。

翻建前的虎踞北路4号5幢（图源：张玉延）

六单元住户孙奶奶（化名）回忆道，“毕竟年代久了，有一部分甚至开始下沉……但当时没有政府出来，把它修缮一下。”

面对愈加显著的居住风险，住户们开始筹建解决方案，危房认定和要求赔偿是多数住户最先想到的对策。

在业主的联合努力下，桥改隧工程方请来专业团队为5幢进行危房鉴定。住户回忆，鉴定员站在楼梯上“都能感觉楼梯松松的，在晃”。

2014年，虎踞北路4号5幢正式被鉴定为C级危房。

拿到危房认定后，5幢住户带着鉴定结果向工程方征求赔偿及解决方案。但由于其中的因果关系难以确认，工程方并不承认5幢的墙裂、下沉与自身有关，赔偿问题难以推进。

205住户张玉延站了出来。他提出了和所有人都不同的想法，“即便是获得赔偿，这笔钱也是用于加固改造。”

他认为，眼光应该放长远。

踏上“自筹自建”之路

根据《危险房屋鉴定标准》，危房消险包括加固、翻新和拆除三种方式。而5幢建于上世纪50年代，彼时房屋设计建造标准低，整体框架更采用砖木结构，最多维持50年。即便加固改造，也改变不了5幢衰败的趋势。

张玉延的妻子一脉在这幢小楼已历经五代变迁。他岳母在这里住了60年，“那时候房子很差，天天吵架。”

后来，岳母去世，他和妻子依然在205居住、生活。张玉延一直想，一定把房子弄好，让妻子看看。

有过农村自建房翻新经验的张，开始翻阅各种政策材料，终于在《南京市房屋安全管理办法》中找到了农村房屋翻建的政策依据。“我们老家私房能盖，这房子不也是私房吗？我这时候就认为能盖”。

他确认，还有“推翻重来”这条路；并决定，自己来做这个“自下而上”项目的牵头人。

于是，张玉延挨家挨户敲门，劝说邻居们自费翻建，把推倒重来和加固改造之间区别给大家讲清楚：即使老房一时被加固改造，但后续可能还会产生其他问题，远比不上翻建住得安全、舒心。

起初，要求赔偿的住户仍旧不少，但在张走访完24户后，邻居也认同了危房加固不如翻建的提议。终于，5幢住户一致同意了推倒重来的方案。

有了初步的政策依据和业主支持，市住建局批准了申请。但由于项目是全国先例，所以在很长一段时间内，虎踞北路4号的人们还是处于“没人管”的状态，后续的跑部门、交材料工作都需要居民自己推动。

为了获得建设规划许可证，张玉延根据《南京市房屋安全管理办法》找到了规划部门，拿回了十几项待准备的文件，包含产权人、机关部门、测绘、施工设计等各方面材料。

此时的张玉延已年近花甲，在机关单位待过数十载的他深谙查政策、写材料这一套。为了让走出的每一步得到上级批准，他常常半夜点灯熬油地写作。205阁楼的书架上至今堆放着好几层文件夹。

材料一次次被退回，又一次次重新整理提交。以张玉延为首的业主们在住建局、规划局间来回数十趟跑动。中途，张玉延一度濒临崩溃。

转机出现在2019年，随着《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》（2019—2021）出台，鼓楼区政府成立了专班，管理虎踞北路4号5幢的危房翻建项目。

2020年9月3日，虎踞北路4号5幢终于拿到了建设工程规划许可证。仅仅为准备这些前期材料，距离5幢被鉴定为危房就已过去6年。

拿证的那一天，张玉延洒泪了。

住户对翻建达成基本共识，上级成立专班要打造典型项目。一切似乎都在往顺利的方向行进。

但“长征”才将将走完一半。数不清的翻建方案、造价细节、房屋设计等一系列问题还在等待着这个特殊的集体。

近邻的“冰点”

拿到工程规划许可证后，政府指定南京下关房产经营有限公司（简称“关房公司”）作为代建方负责翻建。张玉延一面与关房公司对接翻新造价、设计等事项，一面着手成立工作小组，让其他住户们加入到决策中来。

居民工作组最初下设资金管理组、设计组、安全监督组以及外联组，所有住户都被纳入这套架构，小组定期开会，试图实现决策和管理上的民主。

住在张玉延对门的206蒋女士一家，最早是核心工作组的成员，也是积极缴纳第一批工程款的业主，却逐渐成为张玉延眼中最大的“刺头”，并在后期被踢出小组核心，分配到边缘的设计组。

作为领头人，为了方便与各方打交道、谈判，张玉延在翻建之初就动员居民们签署授权书，由他出面跑动。蒋女士一家仔细考虑后决定拒绝签字，给出的理由是，建房子是大家的事情，不能被一个人代表。

根据南京市2020年8月颁布的《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》（后简称《危房意见》），危房改造后，新建不动产权证的申办以委托方式由项目实施单位办理并保管。所以，张玉延在提交文件之初要求收集住户的房产证，交由代建的关房公司。

蒋女士一家再次拒绝，认为新房产证需要用持有的旧房产证去交换，如果把旧证交给第三方，一旦建设出问题，谁来保障？因此，206一直将房产证握在自己手里。

“到后期也有人（其他住户）觉得翻建报价贵，不想出钱，但房产证抵押在第三方，所以只能交钱。”蒋女士回忆，那时候有居民找上206讨论报价贵问题，但他们表示无能为力，毕竟“其他人都签了授权书”。

这里的“报价”，指的是关房公司作为代建方提供的翻建预算。十年前，居民们决定自筹翻建时，许多人对于预算的设想在每平方米1000元左右。

随着时间的推移，大家对于报价的接受度提高到了每平方米2000至2500元。此时《危房意见》政策出台，政府要求危房必须由委托方承建，并为C级危房提供40%补贴。

居民们为还能省钱皆大欢喜。但代建方给出每平方米6000的报价，这让业主们坐不住了。即使除去补贴的一部分，居民们也要按照每平方米3600元的价格缴费，比设想高出太多。

由于户型面积不一，不同业主的翻建费用也不同。蒋女士家房屋面积有八十多平方米，翻建资金需要二三十万。数字不小，一家人因此十分谨慎。

面对业主们对5幢造价产生的疑问，代建方给出的解释是，翻建房屋所需资金除了土建成本，还需要设计、监理、安装等费用。

虎踞北路4号5幢施工招标公告

通过南京市公共资源平台检索该项目，可以获得招标成功的房屋建筑施工单位、监理单位的信息。两项报价分别为644.460562万元、18.93万元。余下的设计、安装等环节的招标及费用依据未在网站公示。

蒋女士学过建筑，女儿毕业于法律专业，一家人使用预算估测软件与代建方给出的报价详细对比，得出“预算的项目基本是按照规定比例的最大程度来收费”的结论。

但这些收费是否落实？蒋女士疑惑，“预算里有一项可视化系统的收费高达百万元。”在她的设想里，每户会被安装上清晰的可视屏，楼栋大门按铃后家里可以看见。

但如今，5幢每户单元门外仅配备一台非可视对讲门禁。在某大型购物软件上，按照5幢每单元四户的布局，同款一台主机配四户分机的价格普遍在三百元左右。“这钱不知道收到哪里去了。”

蒋与部分业主希望代建方能协商后再出具一版可以接受的预算，但之后就“再也没有任何详细费用”。业主们下次收到的文件是要求同意建设的签字书。

在疑问下，蒋女士一家只在最初的翻建意向书上签了字、缴纳了第一次的6万元工程款，并未交齐后续费用。

而谈到不补全房款的原因，蒋家表示，预算只是其中一个。

等到发现5幢的伸缩缝被建在自家楼顶，也就是与张玉延家紧邻的屋顶上时，蒋女士一家提出进一步质疑，但为时已晚。

伸缩缝是为防止建筑物热胀冷缩被破坏，沿建筑物施工缝方向的适当部位设置的构造缝。原来蒋家屋顶没有这条缝，建设前也并不知道有这样的设计，直到通过居委会拿到房屋建筑图后才发现这一情况。而此时，伸缩缝已然建成。

“设计院开始只提供了户型平面图，没有提供给我们建筑图，为什么不提前拿出来讲？”

原来不会漏水的天花板，现在开始漏水了。蒋家认为和伸缩缝有很大关系。后来，有专家上门评估，认为不会对房屋有影响。

蒋认为，不管是否有影响，伸缩缝建在哪里都是值得商榷的事，但没有人来沟通。一开始是张玉延带着四五户居民跑设计院，后来设计院就只和负责最多的张玉延沟通。“不搭理我们，因为大家签了给他的授权书。”

1栋住户赵女士支持蒋家，“就算这栋是在中间位置，伸缩缝也不应该建在人家屋顶，至少可以建在楼道顶上。”5幢本就是在爆破后出现裂缝、沉降等问题，以后若碰上地震、晃动，蒋家可能会首当其冲。

而与206蒋家形成对照的，则是5幢的施工洞又恰好建在205的张玉延家。工程队施工时需要开一个施工洞，方便运送施工材料，洞开在谁家就意味着谁家能扩大居住空间，实现最大化利用。

对此张玉延的解释是，自家位置正处于5幢中部，是当时施工队认为更合适的开洞位置。这是机缘巧合下促成的结果。

彼时，张玉延每天都在工地监督、帮忙。施工队商量要有个施工洞，张玉延表示无所谓，在哪家都一样。工人们于是说“那就摆你家”。

而说起邻居的质疑，张又进一步反驳道，“即使施工队不留洞，我家自己也会开个洞，因为我自己家怎么装，我心里早就有个图”。

由于未交齐款项，整幢交付时代建方焊住了蒋女士一户的大门。当时，业主们纷纷开始动工装修，蒋女士一家因翻建也已在外租房三年，着急回家装修。

没上交的房产证还在手里，“这肯定是我的房子不会变，不可能因为你翻建就变成你的了。我的房子我为什么不能装？”就这样，蒋女士一家拆除焊接的大门后自行进入装修。

后来，代建方在蒋女士一家装修期间，几次入户砸掉刚刚装修好的墙体。还有人半夜偷走206的电表，恐吓、阻碍蒋女士一家继续动工，直到报警后才消停。蒋家最终得以装修完毕，从出租房搬回了自己家。

张玉延坚持，不交房款，工人们拿不到工程款，代建方完全有权利不让蒋女士施工。作为领头人，他“很看不上这种行为”，认为这是工人们应该拿到的报酬，并多次与蒋女士一家产生激烈争吵。

“要理论问题，就先把钱交了再说。如果都像这样，以后还有没有人遵守规矩！”在他看来，蒋家一定会被追责。

蒋女士则反映，从头至尾很少有人来与住户协商，而大多只与张玉延沟通，这让她家的问题迟迟得不到解决。预算、伸缩缝这些问题如果有人来管、来沟通，他们并不是不讲理。

在装修过程中，蒋女士还举报了张玉延家的阳台装修问题——不是统一设计的式样，而是张玉延喜欢的欧式风格。城管确认违章并通知整改后，自费建造的阳台被拆掉了。张无奈安装了“不好看的防盗网”。

微妙而紧张的关系，成为楼栋里最易点燃的炸药。“近邻”也在翻建后，再也不近。

矛盾“暴风眼”

作为项目的牵头人，且熟悉写文件、打交道的张玉延，成为斡旋在业主、政府、施工方间不可缺少的话事人。

要有时间跑动，要懂政策，要能坚持得下来——用张玉延自己的话来说，这是因为他“把这1890平方米的整栋楼都当成了自己的家”。甚至，将翻建这幢小楼视作一个梦想。

因此，在翻建的每一个环节上，他都带着业主们的盼头积极参与着。施工期间，张玉延几乎全程在工地，和工人们一起上班下班。“当时我自己请客、买东西。工人们都喊我‘张工’，没有一个不熟悉我的。”

由于绝大多数居民都签署了授权书，一般多由张出面，带着几个能跑动的居民去问、去催“上头的人”。而代建方、设计师们则也愿意同他对接商量。但在一些业主心里，这样的“被代表”就有些变味。

1栋赵女士（化名）一家就是后悔签署了授权书的住户。这一户紧靠着整幢小楼最东边的公共区域，翻建前赵女士以自家房屋作为营业场所，做着理发店的生意，一家就靠小店吃饭。

5幢施工过程中需要集体搬离，对其他住户来说，或许只要解决居住问题。但对赵女士来说，还要解决营生问题，因此久久不愿搬出。

作为牵头人的张玉延希望尽快推进居民搬离，那时候站出来与她家多次交涉、理论，这便埋下矛盾的种子。

赵女士出示当时的微信截图。图片中，张玉延感谢着搬出住户的配合，并点明未搬出的赵女士一户。赵女士表示，自己一直在支持翻建，外面的房子已经租好，可以随时搬迁，但还有复杂的营业问题没解决。张玉延回复“有道理，但这是个别人问题，不要在群里讨论。”

赵女士认为，张玉延是在群内有意制造矛盾，质疑后被踢出了群聊。

而全屋装修时，赵女士又在安装师傅的指点下发觉，自家厨房中没有预留排气窗的位置，“被堵上了”，燃气管道无法正常使用，存在消防隐患。很多安装人员来看都只能摇头。

2023年12月3日，赵女士厨房的燃气管道依然未能接通

赵女士回忆道，“工人跟我说，这里一边建房子一边改图纸”，所以会建成什么样，她前期并不知道，否则一定不会签字。

排气问题让她不得不采取扩建的方式来解决，而测绘公司则将其认定为“违章建筑”，拆除和再测绘耽搁了后续房产证的办理，又引发其他住户的责难。她将这一切都归咎于“某人私心太重”。

防潮层的建设，成为住户集体间矛盾爆发的导火索。

由于原小楼屋顶是坡度设计，二楼住户的房屋高度较一楼本就高出部分。翻建后房屋架构改变，同等高度下，设计方案让楼上住户在原有的居住层外多出一层阁楼，二楼的张玉延家也不例外。

阁楼造价面积同样算在需要均摊的小楼总造价内，这使得楼下的住户产生不满情绪，纷纷要求拓建地下室。

2020年印发的《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》也指出，“改建方案应尽量改善现有居民住房条件，增加套内面积，鼓励增加地下室”。

但代建方关房公司否决了一楼住户的要求。上层住户也深谙地下室拓建对总造价的拉高，纷纷提出反对意见。

提起这件事，张玉延则回应，“建地下室是不可能的……后来为了安抚楼下，做了这么高的架空防潮层”。

回南天时，一楼住户往往面临地面墙壁潮湿的问题，张玉延认为建防潮层是为了平衡楼上楼下利益而采取的“技巧”。并且架空防潮层预留了出入口，装修改造排水管道时，施工人员可以直接进入架空层，提供了装修方便。

尽管方案提出之初并未得到楼上住户的一致认可，但在张玉延挨家挨户地劝说下，最终，除了206蒋女士一家，其他人大体形成共识。建防潮层的费用均摊在总造价内。

防潮层建起来了。但居民入住后，却发现这一“专门设计”似乎带来了更多问题。从外观上看，5幢防潮层之上的楼体与其他未翻建楼栋的水平面高度基本一致，但加建的防潮层整个陷在了马路水平面下。

5幢楼栋本身也与马路相隔一定距离，这就造成楼体周围多出来大半圈人为的下沉空隙，成为垃圾堆积的重灾区。

5幢整体较路面下沉，垃圾易掉入堆积

此外，翻建前，入户门处与路面水平相差不大，居民可以平步入户。翻建后，住户却要从马路向下走几步楼梯才能进入单元。这与隔壁楼栋对比十分明显。

这几十公分的高度差让懂建筑的住户怀疑，是不当施工造成了整体小楼的下陷。

下水道口就建在单元入户门外几公分处，有几家住户用花岗岩石板将其盖住。未盖住的部分下水道里，落叶、垃圾清晰可见。

由于这部分地势矮于马路，暴雨时，积水容易顺着台阶倒灌，在单元门口的下水道内聚集，有时会溢出、漫进小楼。“去年五月份被淹的，就在拿到房子之后。”一单元的住户赵女士愤怒道。

雨水混合着垃圾杂物的臭气上涌，甚至有老鼠钻出地表，困扰一楼居民日常生活。

5幢住户的单元门建在马路水平面下，单元门口下水道被居民用石板挡住

随着居民们装修、入住，种种翻建时候的工程问题也开始暴露出来。一楼某户家的墙壁上有多条裂缝，张玉延家阁楼的地板上也存在细小裂痕。支撑房屋的角柱体积过大，以至于每个房间四角都有凸出的一块，给贴地板和瓷砖带来了不必要的麻烦。

2023年11月，5幢某住户尚未装修完的家中，墙壁裂缝明显

这一切使得大家怀疑施工队作业质量的同时，也将矛头指向了当初提议建设防潮层的张玉延。

房屋防盗门又再次激化了邻里矛盾。其他住户的房门是代建单位统一购置——价值500左右的普通防盗门，唯独张玉延家的防盗门是他自己精挑细选采购的——一扇配置着智能按铃系统的高级防盗门，这让邻里对工程透明性心怀揣测。

张玉延聊起这段经历时回应道，“门是我花了大概4000块钱，在11月11号抢的，都有交易记录的”，换门是因为他知道统一的防盗门是用整体工程款配置的，质量“太差”。

谈到邻里的质疑，他则感到心寒。自己全程在工地帮忙和监管，难道花自己的钱买扇门还要汇报？“他们不来工地，都不管这里的事。他们也可以买啊！”

张玉延承认，设计、建设方大多都是他在对接，但对于其他业主怀疑的“私心重”，他苦笑着两手一摊：“我能得到什么回扣、好处？”没有感谢不论，换来的是邻里的怀疑、反目，如果时光倒流，他绝不会做这只出头鸟。

拉扯，5幢之外

邻里纷争、内部纠葛，只是这幢两层小楼面临的一部分问题。在5幢之外，业主们作为一个集体，与建设环节中的各方部门之间也存在种种矛盾。

5幢作为政府牵头的工作项目，从建筑拆除到施工、审计……个中环节都要进行公开招标。有两家住户曾冒着大雨前去参加一次审计单位的招标过程，看到的景象却是“就三个竞标单位……一个审计单位没有来参加，另外一个审计单位自己的审计材料名字不行，那就只剩下一个了。”

竞标过程引发住户疑虑，建成后的消防、测绘等事项也让不少人产生不解。

起先并未有针对自拆自建项目的消防政策依照，直到2023年7月，国家正式出台《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防设计审查验收改革实施方案（2.0版）》，才为该项目提供了实施借鉴。

建筑消防验收主要包括建筑周边、建筑专业、消防设施三类验收项目，但如今，5幢的单元楼内并不存在消防设施。

居民对于是否有经过消防验收的口径不一。张玉延妻子表示有经过消防验收，蒋宝芬家称没有。1栋赵女士家则称，因为设计问题导致燃气无法安装，“消防肯定不给过的”。

此外，在交付前的测绘过程中，代建方要求各家住户自行掏钱前往房产局完成测绘，这进一步激起不满。在个别住户看来，测绘费用理应算在总造价内。

办理房产证前的最后一步，是为翻新后的5幢分发新的门牌号，这又让5幢住户和当地派出所之间掀起一场拉锯战。

根据南京市民政局2004年颁发的《关于加强门牌规范化管理工作的意见》，市公安局“对新开发的住宅区及高层、大型建筑物和新建道路，应依据市地名主管部门命名、更名的正式批文按规范编制门牌号码（含楼幢号、单元号）”。

原本5幢各家的门牌排布不符合如今规划要求的“含单元号”，而这份文件作为派出所出具门牌证明的核心依据，使得派出所公务人员声称，只能为5幢出具含有单元号的新门牌。

门牌的变更意味着包括户口簿、身份证在内，住户们过往填写的各项地址信息都要一一更改，这会对住户们的日常生活带来很多额外麻烦。

而产生争议的原因是，政策文件明确指出，针对的是“新开发的住宅区”，并未覆盖5幢这类老小区翻建项目。

为了解决门牌号的问题，张玉延特地写了一份关于门牌变更事项的报告，以拆建三原原则中的“原址不变”为依据，推定门牌号作为对地址的标识理应不变。这一点得到了许多业主支持，毕竟“国家单位办事理应方便老百姓。”

但这份材料并未带来回响，门牌问题依旧未得到解决。

后来，一位急迫想要拿到房产证完成卖房手续的住户开始行动。张玉延指点他将此事反映给媒体，而后者依据该事件发布的报道很快引起机关单位的注意。

此外，张玉延一再向上级申明，按“原址不变”原则变更门牌号是居民们自己的切实需求。终于，保留原有门牌号的申请获得批准。

区别于新开发住宅的单元号，翻建好的5幢，一至六单元的家家户户均将楼层作为门牌号的首位数字。

5幢6栋1楼住户，门牌号为111

如今，新房落成。在张玉延原本的“蓝图”里，这幢小楼本应该更美：有前院，有后花园，有围墙，“像联排别墅”。

至于为何未能实现，张玉延显得意味深长：“不是这栋楼周围的所有人都愿意看你们这么好的。”

要有人“走出来路”

南京市虎踞北路4号5幢的翻建落成，最终还是宣告了全国首个居民自筹资金翻建住宅案例的诞生。

小区所属的南京宁海街道办一位不愿透露姓名的工作人员表示，在很多政策没有时，是靠居民和街道不断向上反映“问”出来的。路虽然长点，最终还是有一个算完满的结局。如今，需要有人走出这样一条路让大家参考。

翻建项目完成后，媒体纷纷报道。不仅南京市内，江苏省、安徽省、上海市、重庆市等多个地区的住建局、工会等部门前来学习参观。

张玉延在许多节点接受了采访。他总结，现在复杂的不是程序问题，而是“人”的利益分配问题。“最难的永远不在于盖房子，而是人的想法。”

虎踞北路4号5幢只有24户，尚且花费十年完成翻建，其他想“复制”的地区呢？要完成自下而上的翻建申请，“牵头人”模式难以避免。

这种模式好处明显：有热心肠、愿意办事的人积极推动；但坏处更甚：“谁都会死死盯着你，认为你占了好处，落不下好”。

在张玉延看来，自己只能做到主持上的“公正”，但做不到所有人利益绝对“公平”。有时这里多一点，那里少一点，难免照顾不到所有人。

对于私心，张觉得自己有，理由也很简单：想把自己的房子变得更好。至于有人质疑他拿好处，他则坚称一定不会做，也没有必要。

房屋改建带来的一些好处是明显的。例如原有8户全部朝南，4户全部朝北。这些旧户型全部被推翻重新设计，现在12户全部南北通透，两房朝南、厨房厕所朝北。

但翻建过程中各环节暴露出来的问题，又让部分业主质疑声浪渐高：“为什么没人问我们的意见？”“为什么他能在翻建中自己换门？”“他说自己没有私心，难道真的没有吗？”

住进新房后，翻建中的矛盾似乎一点点消散下去。2栋钱女士一家表示，新房住着很顺心，比以前条件改好了许多。在此落户数十年的6栋孙奶奶对新房尽管有不满之处，也认为总体过得去。

但如1栋赵女士、3栋蒋宝芬一家则依然保留着对房屋的疑点，期待早日解决。只是由于大家“关起门来过日子”，有了刻意的疏离，争吵较以前少了些。

2023年12月，虎踞北路4号5幢二楼某户窗外景象

2022年，在鼓楼区华侨路街道峨嵋岭10号小区，另一个由产权人自筹资金进行的危房治理项目也正式启动。

彼时，负责峨嵋岭10号2幢翻建的带头人也来走访过虎踞北路4号。张玉延结合自身经历，给出的建议是：“不要太看好。”

但因为有了先例，相较于虎踞北路4号，峨嵋岭10号获批的效率大大提高。2023年9月，2幢的翻建已经完成，等待竣工验收。

与此同时，同属于危房、应当翻建的峨嵋岭10号1幢、3幢，因居民意见仍未统一，还迟迟未动工。

全国其他地区也出现了更多跃跃欲试的声音。四川成都市武侯区中央花园小区二期的业主，从2018年就喊出“拆掉旧房建新房”，希望改善居住环境。

2023年9月，中央花园小区二期居民对拆旧建新的同意率达到99%，但根据2020年成都发布的《城市有机更新实施办法》，只要数字没有达到100%，就难以继续推动。

南京大学建筑与城市规划学院朱喜钢教授表示，中国城镇化进入下半场，过去靠新建住房改造城市的模式渐趋放缓，接下来需要面对的是对存量旧房的改造，也就是城市更新问题。虎踞北路4号的人们探索出的自组织方式和牵头人模式是值得肯定的，改善了房屋居住的安全性。

但建房子不是修古董，房子是给人住的，一定要满足老百姓的真实需求。仅消除危房因素的“三原”更新方式仍属温饱式建筑变化模式。比起住户自发筹建，引入市场、机构等多方主体实施共建也许是更可持续的城市更新范例。

这条从虎踞北路4号摸索出来的翻建新路，还需要更长时间、更多探索，才能走得更稳、更远。

本文来自微信公众号：新记者（ID：njuxjz），作者：虢妍君、陈敏慧，指导老师：林羽丰