上海最早一批高层住宅,现在都怎样了?
2024-04-11 11:07

上海最早一批高层住宅,现在都怎样了?

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:玛克苏,文中未注明来源的图片为作者拍摄,题图来自:视觉中国

文章摘要
本文探讨了上海最早一批高层住宅的现状和维护问题,以及近年来超高层住宅的发展趋势。

• 🏢 上海最早一批高层住宅的维护情况良好,经历了多次大的整修,为居民提供了良好的居住环境。

• 🌇 上海近年来推出的超高层住宅在顶级地段密集入市,建筑质量和居住体验得到了提升。

• 💰 高层住宅的动迁概率较低,大多数情况下不会被迫动迁,但也有例外情况,如有发展规划需要。

最近,“未来高层住宅会沦为贫民窟”这个在互联网上流传已久的言论又重新出现了。


大家关注的议题依然集中在:人多物业管理难,建筑和设备老化快、维护和沟通成本高,容积率高、居住舒适度低,无法拆迁,等等。


甚至有人直接斩钉截铁道:如今很多高层住宅,已经沦为“贫民窟”。



而在争议的另一边,近几年,上海又一批超高层住宅密集入市,其中容积率最高的甚至超过了7。


这些项目基本集中在顶级地段,例如开盘就卖了近200亿的某豪宅。


一边唱衰,一边雄起,高层住宅这类产品又被推上了舆论的风口浪尖。


掐指算算,如今上海最早一批高层住宅,最老的已有近50年的历史,稍晚近一些的也有超20年了。


它们是否真的像传说中的一般维护困难,居住体验糟糕?


我们挑了几个有代表性的实地看了看,或许会为大家带来一定启发。



上海市区内最早的高层住宅徐汇新村,建成近50年后它的现状如何?


高层住宅的老化情况和维护成本是大家最关心的议题之一,我们挑了两座建于上世纪的“老干部楼”作为案例。


首先看看通常被称为“九栋楼”,位于徐家汇商圈的徐汇新村(漕溪大楼)


由于住宅紧缺,1975年至1977年,这个高层住宅群由政府牵头修建,是上海当时的地标建筑。这里的第一批居民大多要么是干部,要么是技术人员,还有一部分动迁户。


从地铁口出来,我对这个高层建筑群的第一观感是:新得有点不像话


实际上,若非中介小哥提醒,我都没有意识到这就是我要拜访的地方。



它新得简直与周边格格不入。



靠南几栋房子的入户前门位于街道上,安装的铁门门禁目前暂时都损坏了,据说很快会维修。



门口有物业聘请的24小时安保,非居民进入需要登记,安全性看来有一定保障。



入户前门一旁就是崭新的院门,院内除了后门和绿化,还设有停车位、休闲活动区、垃圾投放点等公共设施。



楼栋之间还做了沿街商业,有小吃、数码、服装、中介等业态,和楼房一样刷得雪白。



楼栋内部和外部一样新,墙面雪白平整,所有管线都被仔细包裹起来。2022年我们去探访时这里的管线还是裸露在外的。



楼道内杂物堆放的情况也没有特别严重,整体观感比较整洁。



这是因为我来之前,徐汇新村刚刚完成一场比较大的整修。除了外墙面和楼道内部管线整治,还给有意愿的居民免费更换了更加保温隔热隔声的双层玻璃。


图片来源:今日房产观察


根据墙面的告示,本次整修还拆除了部分室外晾衣架,并相应为需要的居民安装了电动升降烘干晒衣架。



资料显示,包括最新这次整修在内,徐汇新村在诞生后的近五十年间经历了至少三次大的整修,之前两次分别在2005年“世乒赛”和2010年世博会前夕。


中介说,世博会那次,“整个外立面全都铲掉重新做”。实际上,这座大楼“除了楼是老的,啥部件都是新的”,连下水管道都换过了。


而这一切,包括入户门禁的修理费,都是政府出钱;业主只需按时付清0.8元/平米/月的物业费。


这个案例的特殊性在于:它是高层住宅中罕见的优秀历史建筑。


图片来源:今日房产观察


与徐汇新村相比,诞生时间晚了不到10年、位于杨浦区四平路街道的彰武大楼,就没这么幸运了。


在楼里住过30余年的业主告诉我,这栋楼曾经是一家公司的单位产权房,为了解决干部居住问题修建的,当年在杨浦区是数一数二的存在。


从外表上看,它就是上海典型的老房子的样貌。



内部,则是墙面斑驳、光线昏暗,晚上穿过长廊时会有鬼片既视感。




与没有那么光鲜亮丽的外表相匹配的是,这座大楼并不高的维护成本。


上文这位业主说,2000年左右楼里设备开始相对频繁地维护,不过除了定期缴纳的0.5元/平米/月的物业费,没有再多出过钱,当年一次性付清的几千块维修基金就能满足维护需求。


电梯维修和损坏也没有很频繁,他印象里只有一次由于电梯坏了从一楼跑到十六楼的经历。


常年负责这栋楼物业维修的师傅同样如此说,并表示其中一部近年刚刚换过,业委会基金就可以覆盖,不需要业主额外出钱。


“要说老化和维修最多的,就是各类管线了,再就是屋顶防水。”


顶楼屋顶渗漏


总的来说,徐汇新村式的维护成果,需要成本。


对于建成于上世纪、物业费水平较低(大多在1元/平米/月左右)又没有外部维护力量介入的老高层来说,彰武大楼或许会是更常见的结局。



上海首批超高层住宅之一,世茂滨江花园,目前看来社区氛围还不错。


相比普通高层,通常在40层以上的超高层住宅,往往被认为人口密度更大、设备更多、维护更难,另外还有压迫感强、居住体验差等问题。


上海第一批超高层住宅出现在2000年初,至今过去了超20年。


其中最早的就是2002年首次入市、位于陆家嘴板块沿江区域的世茂滨江花园。


从沿街面看,这个层高在47至62、曾经以191.85米打破中国最高住宅楼纪录的建筑群,的确有一种密集的压迫感。



不过,在充满绿化和开阔绿地的社区行走时,这种感觉几乎消失了。



尤其是社区里人气旺盛的大草坪,简直是在寸土寸金的市中心,提供了一种难得的辽阔感。


这或许是因为:这个地块的容积率本就只有2.9(这一数据甚至低于徐汇新村),超高层类型的引入又进一步降低了建筑密度,这使开发商能够在地块上打造大尺度的园林景观。


另外,社区周边的超高层相对较少,这也是开阔感形成的重要因素。



中介说,这个大草坪特别受业主欢迎,之前樱花还开着,不少人在草坪上野餐、露营。


相比其他类似社区,这里人气挺足,目前入住率在80%左右。


楼栋内外保养情况看起来也不错,毕竟5元/平米/月的物业费不是白交的。



另外,强调水平感的门厅尺度给人的感受也相对开阔,一定程度上平衡了楼层过高带来的压抑感。



这或许可以提醒我们,超高层建筑的居住体验好不好,关键不在于这个类型,而在于好的产品和后期维护。



虹宸易居告诉我们,高层住宅也有可能被动迁——但这个概率估计比中彩票还低。


在房屋设备维护情况和居住体验之外,高层住宅的结局也备受关注。


大多数情况下,由于性价比太低,高层住宅是不会被动迁的。


也因此,当我们看到虹宸易居小区,这个2003年建成、位于虹口北外滩板块的16层电梯商品房,被纳入动迁征收范围时,觉得十分惊讶。



在现场可以看到,虽然楼内也出现了一定的脏污、墙皮剥落的情况,但整体还是可以用干净整洁来形容。




好好一栋楼,怎么就要动迁了?


根据资料,虹宸易居的动迁与北外滩片区未来的发展规划有关。


去年年底,虹口区政府发布了虹宸易居所在的hk320街坊局部调整规划图则。文件显示,经调整,虹宸易居所在地块从住宅用地变更为城市发展备建用地。


虹宸易居位于右上角的淡黄色地块。图片来源:虹口区政府


根据2020年公布的北外滩地区控制性详细规划,hk320街坊位于北外滩核心区内,未来要打造一座地标性建筑。


图片来源:上海市规划资源局


在城市未来发展的大局面前,这个动迁孤品案例的出现也显得顺理成章了。


不过,针对居民对动迁一事的反馈,我在现场得到了两个截然不同的答案:


门口店铺的老板告诉我,现在已经谈好了18万一平的动迁价格,比现在不到十万的市场价翻了近一倍,“居民心里都偷着乐呢,不表现出来而已”。


然而保安却和我说,居民对这件事不太高兴,“至少要25万,18万谈不拢”。


不过他们都表示,近期很快就要动迁了。快则1、2个月,慢则3、4个月,“动迁组已经进来了”。


在我去现场的当天,单元门上还张贴了居民评议监督小组的指导意见。



总之,这个案例告诉我们,高层住宅的动迁并非不可能,但是大概率难以复制。



从上世纪七八十年代的老高层,到21世纪初的高层、超高层的现状中,我们可以看到,随着时间的流逝,房屋的老化在所难免,动迁却难以复制,而好的维护则需要资金、人力的投入。


这也是我们曾经建议大家,在考虑高层产品时,要选择品牌物业和开发商的原因。


另外,高层甚至超高层住宅,这个类型本身其实并没有什么问题。


社区的居住感受,可以通过产品设计手段进行调节,而随着产品的不断进化,相信超高层住宅的居住感受也会得到进一步改善。


毕竟,这类产品也有其独特的优势和市场需求,例如采光通风视野好。


社交平台上,也有不少人直截了当地表达对高层生活方式的喜爱。



而在城市的未来发展中,我们依然需要这类产品。


这是因为目前我国的城市资源配套和公共服务成本尚有限,开发高层住宅,才能最大化利用核心地段的优质资源。


另外,为了城市整体运转效率考虑,市中心依然有大量居住需求;而未来城市市中心不会无限制扩张,这也需要容积率的提升。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:玛克苏

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