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谁来打败学区房?

谁来打败学区房?

文 | 付一夫  苏宁金融研究院

来源 | 微信公众号“一夫当观


“兄弟,出来陪我喝点,老地方见。”


电话那头,强哥说话的语气里满是沮丧。不用猜,又跟老婆吵架了。


强哥是我研究生时的学长,高我两级,就职于某家商业银行。虽然不是男神级别的高富帅,却也相貌俊朗,才华横溢。他拥有一个娇美的妻子和一双漂亮的儿女,四口人住在北京南四环外一套110平米的三居室里,其乐融融。


如果单看这几条,强哥绝对是人生赢家。怎料不知从何时起,小两口之间的争执忽然变多了。用强哥的话来说,近两个月的吵架次数已经超过了之前三年的总和。


身为死党的我,当仁不让地成为了强哥三番五次的倾诉对象:强嫂看好了西城的一套不到70平米的学区房,想要置换,在卖掉这套三居的基础上,还得再背上300万的贷款。强哥接受不了,矛盾就此产生。


家家有本难念的经,我也无法给出什么建议,只能默默地听强哥一遍又一遍地诉苦。临近尾声,只见强哥端起酒杯一饮而尽后长叹道:“也罢,家和万事兴,就当为了孩子吧。”听到他无奈的话语,我不禁百感交集。


诚然,放眼京城乃至全国,像强哥两口子这样“为学区房消得人憔悴”的例子绝不在少数。感慨之余,有两个问题激起了我的研究兴趣:


  • 问题一:父母们的学区房情结缘何而起?

  • 问题二:学区房真的不可替代?


1


国人的学区房情结,或许从1500多年前的隋末唐初就已经注定了。


彼时,有“中国第五大发明”之誉的科举取士制度问世,这在世卿世禄制当道的大环境里宛如一股清流。因其公平竞争的理念,让无数出身贫寒的人看到了曙光。当经历十年寒窗苦读,通过层层选拔并走上仕途的案例越来越多后,“朝为田舍郎,暮登天子堂”也就顺理成章地成为了天下士子的终极目标。同时,流传千古的还有“学而优则仕”这句励志格言——尽管它的本意与人们所熟知的并不相同。


纵然沧海桑田世事变迁,时至今日,读书依然是改变命运、实现阶层跃迁最为公平有效的途径;然而,要想真正从激烈的竞争中脱颖而出,高质量教育的地位越来越重要。正因为如此,望子成龙望女成凤的全天下父母,都不遗余力地在子女教育方面予以支持。


根据新浪教育发布的《2017中国家庭教育消费白皮书》,教育支出占家庭年支出的比重超过半数;而汇丰发布的全球调查报告《教育的价值:未来的基础》同样显示,中国内地父母对子女教育经费的重视程度名列全球第一。


所谓“再穷不能穷教育”,大抵如此。


然而,经济学原理告诉我们,世上任何资源都具有稀缺属性,教育资源同样如此。不同地区经济社会发展进度有快有慢,使得各地拥有的办学资金以及对优秀师资力量的吸引程度大相径庭。而在“就近入学”政策的引导下,家庭住所与学校相挂钩,虽然基本上家家户户的孩子都有学上,但能够享受到优质教育的只有极小一部分。


与此同时,早在1962年,教育部就明文规定,要求各地选定一批重点中小学,这些学校的数量、规模与高一级学校的招生保持适当比例。在长期以来的政策倾斜与要素积累作用下,重点学校的优势愈加明显。久而久之,“重点小学→重点初中→高升学率→继续吸引优等生加盟”的循环模式得以形成,好学区与差学区的区分度也便随之日渐凸显。


感慨之余,我们难免会对那些有幸步入人大附中学习的孩子们心生艳羡;而这也是天下父母都对学区房情有独钟的原因所在——归根结底,是对于优质教育资源的渴望,毕竟谁都不希望自己的孩子输在通往名牌大学之路的起跑线上。


2


学区房固然很诱人,然而于很多人而言,它并不可爱,只因其昂贵的价格。


从全国范围内来看,任何城市学区房的房价普遍都会高于非学区房。比如北京,但凡是拥有“学区房”标签住宅,单价动辄9万、10万元,个别热门片区成交价能达到20万~30万元/平方米,前几年甚至还曝出“西城区一套房以37.3万元的单价成交”这样的新闻,着实令人大跌眼镜。


学区房虽贵,却也有贵的道理。且不说绑定的优质教育资源,从供求角度看,学区房属于严重缺乏供给弹性的商品,有效供给极其不足;面对相对旺盛的市场需求,僧多粥少的不均衡态势引起供求关系的脱节,价格便会水涨船高。


然而,这种“存在即合理”却注定了学区房只是极少数人的专属;而那些拥有学区房的人,大概日子也不会太好过。


我不否认这其中有一些视购买学区房为日常操作的高收入精英人士,可是对于大多数人来说,强哥的经历很可能就是他们的缩影:就算是摇身一变成为学区房的主人,也要默默承受陡然增大的还贷压力——说得通俗一点,与换学区房之前相比,每个月需偿还的房贷金额也许会由不到一万元涨到两三万元甚至更多。如此一来,他们势必要在日常生活中更加省吃俭用,自驾游不敢想,下馆子也要斟酌再三,一家人的生活质量将不可避免地打折。


除了消费空间被压缩外,居住品质的下降又是另一个痛点所在。原因很简单,那些重点学校并非一朝一夕炼成的,而是经过了常年不断的积累与沉淀。于是,重点学校周边住宅区的房龄自然也不会短,老旧的居住品质显然不比新房或较短楼龄的住房,其户型设计风格也常常同当前的审美格格不入。更有甚者,由于不少人的预算有限,故而他们只得选择总价较低、户型更小的房子。试想,倘若一户人家的面积由120平方米骤减至60平方米,而且房子更老更旧,那么他会作何感受?


总结起来无外乎一句话:纵然教育资源让人心动,但从居民自身角度看,学区房大概是一种“逆消费升级”的存在。


这还是建立在买得起学区房的前提下。


3


造成上述种种状况的根源,除了教育资源分布不均以外,也与房地产市场发展逻辑有关。


改革开放至今,我国的城市发展与房地产开发一直都是“土地开发+投资驱动”的模式,即地方政府通过大量出让土地来加快城市扩张,同时开发商拿地后在资金驱动下使楼宇住宅迅速扩张,这是典型的卖方市场主导模式。


伴随着近年来房价的轮番上涨,国人对于房子的理解开始发生变化,购房意愿也日益提升。根据《中国居民金融能力报告》的相关数据,我国拥有两套以上房产的家庭占比为40.07%,有52.07%的家庭房产价值占家庭总资产一半以上。此时,房子似乎更像是财富增值与事业有成的代名词。


在“土地+资本”的双向强化作用下,房地产市场得以快速壮大。同时,企业追求投资利润最大化,地方政府追求土地出让金和税收最大化,广大消费者则追求投资收益的最大化,可是人们最本质的居住需求却往往得不到足够的重视。于是,当越来越多的楼盘拔地而起时,其背后却是房产同质性严重、投机心理泛滥,以及公共服务供给的不足。


问题恰恰出现在这里。


从居住者的角度来说,他们真正需要的绝不仅仅是一个住所,而是集生产、生活与公共服务于一体的家。作为一种极其重要的公共服务,教育资源无疑是人们最为关心的。然而实际情况却是在房地产市场快速扩张之时,教育资源的整合与相应基础设施的建设并没有同步跟上,这不仅在一定程度上掣肘着教育资源的均等化进程,还侧面巩固了学区房的优势地位。


也正因为如此,纵使市场不断壮大,住房供给持续增加,家长们还是要反复寻求那些老旧昂贵的学区房,当然也要承受生活质量降低的苦恼。


4


优质教育资源的“鱼”,与良好居住品质的“熊掌”,二者真的不能兼得吗?


我看未必。


近几年,教育部部长不止一次地在公开场合强调,要通过“推动教育资源均等化”来解决天价学区房问题。另外,不少重点学校也都在致力于教育资源的重新配置与整合,包括开设分校、促进师资流动、推动教育资源共享等等。这些动作都在一点点蚕食着学区房的垄断地位,也为“鱼”和“熊掌”的兼得带来了可能性。


与此同时,经历了“黄金十年”和“白银十年”之后,房地产的狂欢已近落幕,后房地产时代悄然而至。随着“房住不炒”理念的深入人心,以及各地调控政策的接连落地,房子的居住属性开始重新受到重视,甚至已凌驾于投资属性之上。此时,新的形势也在倒逼着房地产行业的转型。


转型的核心在于房地产市场的供给侧改革,而最好的抓手正是与居住相配套的教育——毕竟,国人对于子女教育的重视程度,不会以任何事情的变化或任何人的意志为转移。


也正因为如此,地产商的经营思路也理应有所转变:他们自己已经不再是一个单纯的市场开发者,而是需要向房地产价值链的挖掘者,乃至于全产业链的服务者转型,以此来不断增加房地产项目的附加值,并给居民带来更多居住以外的内容。


在此过程中,对于教育价值的挖掘就显得格外有意义。理由在于,如果将优质的教育资源引入越来越多的住宅社区,那么既能满足居民对于高质量教育的需求,又能在不伤害人们居住品质的基础上,迎合大众的消费升级趋势,可谓是一举多得。


基于此逻辑,我们可以做出一个大胆的展望:在不久的将来,兼具优质教育与居住品质的一类住宅将成为国人的新宠,学区房很可能会因此而继续褪色。


5


话说回来,这种兼具优质教育与居住品质的创新模式并不是新鲜事物,在具体实践中早已有所付诸,业界称之为教育地产。


关于教育地产的历史,至少可以追溯至1994年。当时的碧桂园与北京景山学校合办广州碧桂园学校,由此开创了国内房地产与教育“联姻”的先河。此后的二十余年里,教育地产的发展日益成熟,大体形成了开发商自建学校、政企合作等模式,其理念也越来越被人们认可。


相比于传统的学区房,教育地产的优势至少有三:


其一,既缓解了教育压力,又不至于降低居住品质;


其二,满足了开发商、学校与居民各方的需求,多方共赢;


其三,依托教育资源让房产保值增值。


当然,在发展过程中,教育地产也曾备受争议,只因不少房地产项目打着“教育地产”的旗号进行营销,意图借助名校的金字招牌来抬高房价,从而给一些地方本已过热的房地产市场“添乱”。不过在我看来,这种营销导向的范式并不能算是理想中教育地产的模样。


长远地讲,教育地产应达到这样一种境界,那便是在毗邻优质教育资源的基础上,切实将教育理念与居住文化相融合,甚至还可以将居住社区打造成一个介于家庭与学校之间的教育第三空间,让孩子在社区里也同样可以接受专人的辅导,收获轻松有趣成长氛围的同时,邻里关系也变得更为和睦融洽。


这才是成熟的教育地产应有打开方式。如果能大面积落地,那么传统的学区房或许就会遇到麻烦了。


事实上,不少企业已经开启了这种教育地产模式的探索之路。比如万科自从向着“城市配套服务商”的角色转型以来,陆续建设了社区教育与营地教育,甚至独创了“四点半学堂”模式;再如阳光城与雅居乐,均在学前教育领域发力,为社区提供解决方案、搭建幼儿园运营体系等;而信达地产也将在北京打造重点学习型社区,将教育地产的真谛付诸实际……


看到理想中的美好正一点点转变为现实,我们理应充满信心。


6


恍然间,似乎嗅到了一丝辞旧迎新的味道;而最近的一些迹象,让这股味道变得愈加浓烈。


今年年初,一则重磅消息引发了国人的关注:自2019年1月1日起,在北京市海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。也就是说,无论是否购买了学区房,只要在被划片区范围内,子女都可以入学,享受同等权利;就算买了学区房,孩子也可能会被电脑派位到其他学校。


考虑到北京的重要地位,其举措往往也会引来全国各地的效仿与追随。也许多年以后,曾高踞神坛的学区房往事,只能留在人们的记忆里。


是教育地产打败了学区房吗?我认为不是。归根结底,是源自国人对于更加美好生活的向往与努力,是源自一切事物的与时俱进。用大润发创始人的一句话来说,“我战胜了所有对手,却输给了时代”。


好消息是,眼前的一切,都在朝着如我们所愿的方向前行。

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