“房价收入比”是彻头彻尾的伪经济学
2019-03-27 12:28

“房价收入比”是彻头彻尾的伪经济学

本文来自微信给公众号:城市战争(ID:sunbushu123),作者:孙不熟


导语:具备资产属性的房子,其价格反映的不仅仅是当下的使用价值,而更多反映的是未来的预期,其价格象限不受社会平均收入水平的约束。


易居研究院近日发布了全国50个城市的房价收入比排名,排名结果如下:


图片来自“国民经略”


看这个排名,能发现什么呢?


01


根据标准教科书,一些经济学家的预设答案应该是,“房价收入比”是衡量一个城市房价是否合理的关键指标,这个比值越高,说明房价泡沫越大,要赶紧卖房,而比值越低,说明房价越健康,值得购入。


所以,深圳、上海、北京、广州、杭州这些城市的房价最危险,因为一个工薪家庭想在这几个城市买房,需要不吃不喝工作20到30年,实在是太可怕了,这些城市的房价已经完全脱离群众基础,“崩盘”指日可待了。


写到这里,我只想用一个字来评价以上文字,那就是一派胡言、颠倒黑白


深圳、上海、北京、广州、杭州难道不是中国最优秀的城市?把这些城市的房子贬低为“高危资产”,而把那些三四五线城市的房子评为“值得购入”,这不是颠倒黑白是什么?


真相是,中国任何一个大城市,即使是北上广深,很多、很多、很多工薪族家庭只需要工作五年就能拥有一套自己的房子了,超过10年的都极少,他们靠的当然不只是自己的收入,更多的是靠“六个钱包”,以及按揭贷款。


是的,“按揭贷款”了解一下,都9021年了,买房只需要付三成首付,这个还要解释吗?


所以,以房价收入比最高的深圳为例,其实一个工薪家族只要勤勤恳恳工作,大约11年就能付个普通房子的首付了,如果再加上“六个钱包”的助攻,完全可以在5年内攒够首付。


所以,在深圳买房真的很难吗?


02


说几个数据,美国纽约、洛杉矶、旧金山等核心城市的租赁人口占比均高于60%,而北上广深的租赁人口占比只有约30%。换句话说,中国一线城市居民的自有住房率其实是远高于美国纽约和洛杉矶的。


纽约人为什么抵制亚马逊,一个重要原因是纽约人的自有住房率低,租客的数量和对政策的影响力都大过房东。


说到租金就更能说明问题了,2016年纽约的租收比高达65.2%,也就是说,一个纽约工薪族每个月拿到的钱有将近三分之二得用来交房租,而深圳呢?大约比30%多一点。


那么,到底是深圳人的“房痛指数”更高,还是纽约人的“房痛指数”更高?


当然,纽约的自有住房率低,除了因为高房价,还有文化观念上的差异。


美国人似乎对扎根大城市没有那么深的执念,很多在纽约租房子的人,并非买不起纽约的房子,只不过是不想买,他们只是把纽约当成一个客栈,而非定居之地。


所以,纽约的外地人更喜欢自称“纽约客”,而非“纽漂”,真正卯足劲儿想扎根于此、让子孙后代都变成纽约人的并不多。


03


以上都不是本文想说的重点,这篇文章真正想说的是,房子的本质是什么?


房子其实分两种,一种是作为消费品的房子,一种是作为资产的房子。大部分城市的房子只有消费品属性,只有极少数城市的房子二者兼具。


两种房子的定价机制完全不同,消费品的价格反映的是当下的使用价值,且受到当下人均收入水平的约束,比如一个苹果手机定价8千是不愁卖的,但如果把它高配到8万,肯定是卖不出去的,因为这个售价严重脱离了社会平均收入水平。


但资产不一样,它的价格反映的不是当下的使用价值,而是未来的预期,这个预期有多高,资本给它的估值就可以多高,上不封顶。就好比亚马逊曾常年亏损,市盈率却一度超过300,资本仍然趋之若鹜,根本原因就是它给市场传递了超高预期。


想一想,如果用“房价收入比”或者“租售比”这样的小白思维来衡量亚马逊,它应该是垃圾股无疑了。


所以,作为资产属性的房子和社会平均收入就是风马牛不相及的关系,决定它价格的因素一个是预期,另一个是塔尖人群的平均购买力。


还是以纽约为例,它的普通房子其实没多少资产属性,价格和纽约人均收入存在一定约束关系,但曼哈顿特别是中央公园的豪宅,却可以卖到50万到100万元一平米,是附近普通住宅的5到10倍,买这类房子的往往是国际土豪,它完全是个特殊的小众市场,和纽约当地的普通人没有任何关系。


今天的中国,北上广深杭等核心城市的房子,已经具备了较强的资产属性,它已经不是普通商品,而更像是奢侈品,其价格不是这些城市当地人的平均收入来支撑的,而是全国土豪的平均收入来支撑的,正如没有人用社会平均收入来衡量爱马仕包包的价格是否合理。


那么,生活在核心城市的普通人应该怎么解决居住的问题呢?选择其实不少,一是看哪里买得起就赶紧上车,二是申请保障房,三是到市场上租房子,四是像很多纽约客那样在退休之后回到小城市买house。


房地产的顶层设计一直是“低端有保障、中端有支持、高端有市场”,看清楚字眼,商品房的定位一直都是高端商品,不是靠社会平均收入就能轻松购置的东西。随着房价越来越高,大城市的住房供应会越来越多元化,越来越多的人选择保障房和公租房,而商品房会逐渐从大众商品变成小众商品。


新加坡的住房市场了解一下?大部分人住公屋,但商品房仍居全球最贵行列。


所以,千万不要再拿“房价收入比”这种伪科学来指望房价崩盘,要不然只会错失更多的买房良机。


本文来自微信给公众号:城市战争(ID:sunbushu123),作者:孙不熟

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com

正在改变与想要改变世界的人,都在虎嗅APP

赞赏
关闭赞赏 开启赞赏

支持一下   修改

确定

读了这篇文章的人还读了...

回顶部
收藏
评论
点赞5