绿卡、融资和空间的扭曲:Hudson Yards在纽约
2019-04-18 11:02

绿卡、融资和空间的扭曲:Hudson Yards在纽约

纽约Hudson Yards最可怕的地方,在于其融资渠道。英文原文发表于City Lab,作者Kriston Capps,由不成熟研究(公众号id:PSR-26)翻译首发中文版,翻译:罗雨翔,头图来源:UNsplash



Hudson Yards是位于纽约曼哈顿的最新豪华地标。作为美国史上最大规模的私人开发项目,它从最初的规划到后来的建设均受到了全世界的关注。


许多人也许听说过:Hudson Yards的建设中有12亿美元的资金是来自于政府的投资移民(EB-5)项目。而美国政府设立投资移民政策的原本目的,是要用外国申请者的钱来帮助本国贫困地区发展经济,相当于一种“开发性金融”。


那么位于曼哈顿黄金地段的Hudson Yards,“何德何能”受惠于政府的经济发展补助?


图片@Mark Lennihan - AP


争议 


Hudson Yards于2019年3月正式开幕。这段时间以来,对该项目的惊叹和赞美不在少数,但同时也有许多评论家从建筑和城市规划的角度对这座造价250亿美元的巨型项目提出了批评。


然而,在对Hudson Yards的讨论中,有一个群体作为利害相关方,却集体失声——这个群体,即是纽约Harlem(哈林区)的居民。


Harlem位于曼哈顿北部,距Hudson Yards约7公里,少数族裔人口占90%,失业率是市平均值的两倍。然而,许多人——甚至是连Harlem居民自己都不知道:正是这个极为贫困的社区,使得Hudson Yards这个豪华项目的建设成为了可能。



绿卡和失业率 


Hudson Yards的建设使用了高达12亿美元的投资移民的资金。投资移民,即EB-5签证,是美国移民局设立的绿卡项目,允许申请者通过对美国的经济发展项目(如房地产)投资至少100万美元来获得永久居留权。如果投资项目的所在地位于贫困区域*的话,那么获得绿卡的投资门槛可以被降至50万美元。


*译者:移民局通过失业率定义贫困区域(Targeted Employment Area),这些地方主要是农村和一些经济发展滞后的城市地区。


美国政府设立投资移民的政治经济逻辑是要让外国移民为美国的经济发展和扶贫项目注入利率低、周期长的廉价资本,进而通过外国申请者的钱,在市场不看好的本国贫困地区发展经济。


操纵区域的形状  


Hudson Yards无论怎么看都不会是贫困地区。高线公园(High Line)、时代广场等地标近在咫尺,这个项目位于名副其实的黄金地段。


为了能让Hudson Yards满足接受大量投资移民资金的条件,开发商和纽约政府用极具创造力的方法,把这个项目的所在地变成了“贫困地区”。


在移民局的规定中,一个贫困地区如果要接受投资移民的资金,其失业率就得是全国平均失业率的1.5倍或更高。然而,当联邦政府制定此项政策时,国会并没有规定贫困地区的地理边界该怎么画。


绘制边界的权力在州政府手上。纽约州政府在制定贫困地区边界时,则展现了超强的“创造力”。根据纽约州的法律,州政府有权将无限数量的人口普查区(Census Tracts)拼起来变成一个大区,用相隔很远的低收入社区来拉低大区的平均失业率。这种做法,相当于社会经济上的“操纵选区划定”(gerrymandering)*。


*译者:Gerrymandering是政治词汇,指政治家为了选举目的,操纵选区边界划定从而将特殊人群并入选区的行为。


纽约州政府为了能让Hudson Yards的开发商使用大量的投资移民资金,操纵了贫困区域的划定。地图表明,这个区域形态“奇葩”,从Hudson Yards所位于的曼哈顿西城区一直延伸到了整个中央公园,并最终落到了北部的Harlem。正是Harlem高达市平均值两倍的失业率,使得这个大区的整体失业率能够显得很高——哪怕它内部的其他地区都是纽约最“高大上”的区域。


该地图展示了Hudson Yards所在的“贫困地区”。图中蓝色部分连成的是一个大区,用来接受投资移民的资金。左下角显示的是Hudson Yards的所在地,中间是纽约中央公园,上方显示的是Harlem的各个公共住宅——在纽约,公共住宅所在的区域通常会有很高的失业率。图片@Mark Byenes/CityLab


零和博弈与空间正义 


投资移民本可直接用来在Harlem建设真正的扶贫项目。在纽约和全国的其他地方,就有开发商成功地使用投资移民的资金支持了贫困地区的经济发展。举个例子,有一个叫Asian Americans for Equality(亚洲人平等会)的非政府组织就曾使用投资移民的资金在纽约市皇后区的法拉盛建设了保障房,并在被飓风摧毁的地方建设了平价超市。


然而,Hudson Yards却吃掉了Harlem的蛋糕。开发商利用了Harlem的高失业率从移民局那来进行融资,并将本要投入到贫困地区的钱用来建设豪华地产项目。


投资移民的资金对于Hudson Yards的开发商确实有着巨大的吸引力。由于Hudson Yards整个项目都建在铁轨之上,其项目的基座部分(platform)投入很大且不盈利,需要投资移民资金这种“耐心资本”(patient capital)。然而,开发商在建完基座后,没有选择用一般商业银行的贷款来盖大楼,而是仍然继续使用投资移民的资金——这种来自移民局的廉价资本,并没用来促进贫困地区的发展,而是大大地提高了开发商自己的投资回报率。


图片@罗雨翔


Hudson Yards的开发商从约3000多个绿卡申请者那筹到了钱——这个人数非常巨大。美国政府每年发放1万个投资移民绿卡;介于投资移民申请者可同时为家人申请绿卡(平均3人/家)Hudson Yards所使用的投资移民资金很可能高达美国政府一整年收到的全部。


如果一整年的投资移民资金都被用到了Hudson Yards上,那么全国其他地区可用的资金就会变少。豪华项目和真正的扶贫项目进行着零和博弈,Hudson Yards对空间正义的扭曲可能远不止局限于纽约。


纽约·灯塔 


近来,不少与投资移民有关的腐败和挪用案件被揭露了出来,美国国内对投资移民项目的争议也越来越大。在奥巴马执政的后期,有政策计划提高投资移民的标准,并让移民局直接控制贫困区域的边界划定。这项政策被保守派强力反对——尤其是在特朗普上台后。投资移民政策的改革或将在近期敲定。


不管投资移民政策的命运如何,它都在美国的城市中形成了独特的社会、经济和空间关系——拔地而起的Hudson Yards即是这种关系的“纪念碑”。建筑评论家和城市研究者可以永远地就该项目的形态和空间讨论下去,但这座巨大的地产传达给这个世界的信息并不只与建筑有关:


纽约是移民的港湾,金光闪闪的Hudson Yards是一座灯塔,照亮所有付得起钱的人。

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