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消费好坏,与房价无关

消费好坏,与房价无关

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,题图来自视觉中国。


记得去年12年月份,我在文章中提过:楼市的回暖,恐怕比想象中的要早。


结果,地产圈朋友看到后,纷纷发消息给我,大概都是这么个意思,“大家日子都不好过,没事就别开涮了。”


还好,楼市的回暖和今年的春天都早了一点。


01


说实话,三鱼虽然长期看好楼市,但同样作为被市场浪潮裹挟的个体,在短期上视角也没那么笃定。


不过我挺喜欢看一个人演讲,之前就聊过他去年12月演讲。某种程度,他算不上地产的业内人,但长期看,对地产“蒙中”的概率还挺高。


高善文(以下简称:高),安信证券首席经济学家,圈外名声虽不如周期天王周金涛那般妇孺皆知。但投资圈中,每次演讲也是朋友圈要刷屏的那种。


年后,我们看到不少土地市场没来由就被突然被激活。去年底还感觉被全世界抛弃的开发商们,报价的时候,连按键的力道都能大几分。说实话,这段时间我去约开发商投资部的朋友撸串,回复的都是下次约。


更重要的是,预期的底就被筑好了,成交量上升了,原先有疑虑的人,也开始有信心了,市场至少是被盘活了。


高在12月的演讲中,聊到了一个令人吃惊的数据,原话是这样的:“在去房地产存货领域,我认为取得了完全和彻底的胜利。现在房地产领域的存货,从很多指标上来看,应该是处在历史的最低水平附近。”



印象中,那是我第一次听见大V对楼市库存发出预告,并断言房地产很快回暖的。但很可惜这篇演讲主要流传在金融圈,加上冰冷的预期下,愿意逆流的极少,流拍倒是很多。


这样,整个库存便一直是缺位状态,等市场有那么点苗头,大家又发现余粮都不多,那就只能争了。前段时间,如果不是我去市调某苏南城市,都想象不到,在长三角土地市场上溢价最激进的城市,其实整三年没有供地了。


所以,我对今年的市场,还是有信心的,即便操盘的整体基调定好了,货币水龙头时开时关,但是供求上已经保持了微妙的平衡。这样,我不敢说市场一定怎么好,但也差不到哪去了。


02


好,我们接着来看,半年过去了,关于楼市,这次他又有什么洞察。


切入点挺有意思,是在消费上。经济上,去年减速降温应该说是公认的,直到现在也不能断言,是否完全回血。


但高提出一个很有意思的判断,去年的经济减速是特殊的。往年减速也有,只是基本都由于投资减速。但从2018年开始,逻辑变了,经济减速来自消费能力的减速。


最典型的,就是收入增长还挺不错,但消费表现算不上好,在下表上两条相关曲线裂口确实有点大。



我还特别去查了下,国家统计局刚刚发布最新数据,2019年一季度,全国居民人均可支配收入8493元,比上年同期名义增长8.7%,扣除价格因素,实际增长6.8%,而人均消费支出5538元,比上年同期名义增长7.3%,扣除价格因素,实际增长5.4%。




一句话,消费大概是我们现在最需要提振的。那么什么在拖累消费?


大家多少记得拼多多的崛起,在去年下半年引起了一阵消费降级讨论的狂潮。实话说,我和我周边不少朋友用拼多多也算频繁,可我们算不上没钱消费的,只是买东西比较理性,拼多多是个性价比高的平台。


所以,消费降级和消费理性,经常出现在各种媒体头条。不过,和房价影响消费这种说法相比,就显得小巫的多。


03


坦白讲,这样的说法不仅更主流,更容易的接受,在地产圈内部的拥趸也不少。


这点上,高虽然不是地产圈内人,但以他这样的身份,明确公开说出,房价不是影响消费的主力因素,还是要有点底气的。


在臆想中,应该是这样,房价涨了,为了买房,要出更多贷款,能用来消费也就少了,实际上,身边也确实有人这么做了。


但看到是峰还是岭,通常取决人在山中的位置。确实,为买房节衣缩食有,可反过来,房价带动的财富效应,也很容易被忽略。


其实每个人身边多少都会有这样的亲戚朋友,早年买房也挺艰难,但放到现在,每月的公积金的余额可能比贷款多,过得也是中产标配生活,也就是说,在房子的造富效应下,因为付出的居住成本很小,他们成了社会中最有消费能力的那批人。


那关键在于,这样的两种群体,到底谁占了上风?


这里高给了很硬的数据,就是下面这张横断面的图。



看着有点复杂,简单来说,就是收集了160个城市的数据,横轴是房地产销售增速,纵轴是社会消费增速。这样,如果房价真的在影响消费,那么横断面应该是负的。


只是数据无比客观,是正相关,也就说房子销售在增长,有财富的扩张,消费更有动力。



其实国家统计局的数据,多少也佐证了这点,居住消费在消费比例也算不上高了。



为了更严谨些,剔除了人口流入的不平衡的因素,还用了两者增速变化做了对比。



关系依然是正相关,有时候,有些声音会诟病城市对房地产的依赖,实际上,在取样下,房地产销售加速城市,也是社会消费涨的最快的那批。


04


地产真有这样的联动能量吗?


如果我记得不错,房地产一直有个很著名的争论,那就是房地产到底是虚还是实。这样的争议也能理解,毕竟楼市的财富增值和大量金融元素的运作,让大家觉得一堆房子有什么用。


但我都和身边朋友这么说,房地产是中国当下最大的实业,并且是最重要的那种。这里其实没必要列举太多数据,我倒是想和各位分享我的三个亲身体会。


第一件,去年底,陪我要装修朋友去了趟装饰城,说实话,这家装饰城以前我装修的时候也来过,但我明显可以感受到现在冷清很多。


跑店时候,和不少老板也聊了聊,装修市场能直观的感知到,需求在下降,而其实装修本身也是最容易受到房地产波动的行业,如果不愿买房,那装修自然无从谈及。


同样作为职业投资者,最近股市上,不少上市的家装龙头公司的财报开始达不到市场预期,有顾虑的投资人开始用脚投票离开了。



这里,我再说股市两家非常明星的公司,做空调的格力电器和做电梯广告的分众传媒,很受资本宠爱,但其实本来股价可以更好。


我和一些有顾虑投资人聊过,得到的反馈是,虽然财报的增收和预期都不错,也是行业头部,但作为地产大池子衍生的小池子,这个大池子的水能活跃多久,看的不明白。


好,接着,开春后,在一个饭局上碰到一个做供应链的人士,和我分享了这么个事。


做过工厂实业的人会知道,供应链基本上在年底就会做出来年一年或半年的订单预测,用来备货。虽然可能有偏离,但没有大意外,差的也不会太多,大体就是今年的订单整体情况。


而某家以挖掘机闻名业内的头部基建供应商的苏南工厂,按现在订单排期,下半年的产能,很可能是完全不需要加班的。其实业内通常也会用这家的状态,去提前衡量今年基建指数。


这么说吧,当时我也有点怀疑的,不过后来,我发现这家很强势从不打广告的基建商,今日头条在频发向我推送他们家的广告。我想,他们需要订单,比想象中急迫。


05


然后,说一个不太容易关注的细分行业,电梯。


这行业有个龙头叫迅达,前两年,迅达电梯把苏州工厂迁到上海嘉定,并举行盛大开业典礼,我也被朋友邀请去了。


说实话,我不是震撼当时请了多少明星,而是这样个工厂目测有着2000到3000人,而这背后代表着,很可能有着近万张嘴要养。更重要的是,一个整包厂,会有着数不清的下游产业链,靠他养着。


这里,我不知道迅达业务怎么样,也许作为龙头依然很滋润,整个电梯业作为几乎完全依附房地产垂直领域,我很难想象,这条链条上,如何去抗拒地产前端带来的波动。


而这还只是一个细分的领域,从装修到金融服务,多少行业和地产这条脉络,荣誉与共。


同样这样的网格中,地产通过链条的方式,把部分利益回吐给各实业产业从业,大家日子好过,反过来才更愿意花钱,消费也能上去。


所以,我常说,房地产不仅是当下最大的实业,也是最大的现实。


06


最后,作为地产人,聊点地产人的真心话。


和房价影响消费有关,最近几年流行提法,就是摆脱经济对房地产依赖。本质这是对的,而且很可能在我们有生之年看到的。


但坦白讲,房地产发展的本质,就是城市化,这才是一个发展中国家的最大国情。我们也想要更多的华为,但是华为是深圳接近完成了一个伟大城市化后,慢慢生长而不是强求出来的。


理解这点,就能明白了从60%到70%的城市化水平,只能是有节奏的渐进,而不是跑步进入。这点上,城市化,是支撑的脊梁,也是最大的消费。


最后,下半年快到了,希望大家能多多赚钱,多多消费,不说了,我先去拼多多上下个单了。

*文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场
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