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我在国外买房,遇上拆迁怎么办?

我在国外买房,遇上拆迁怎么办?

头图来自:东方IC;本文来自微信公众号:双极地产(ID:earthabglobal);作者:双极分析师


拆迁,这似乎是一个在海外房产行业从未被提及过的话题。


如果我在海外购置的房产遇上拆迁怎么办?我在海外配置的财产是否能得到保障?我是不是可以去国外购买一批可能拆迁的老破小,然后坐等拆迁升值呢?


今天,双极的分析师带大家整体的理解海外的拆迁市场,以及这些市场中的风险和机遇。


非法入侵者


在带领大家薅羊毛之前,首先要提醒大家避免成为拆迁的执行者。


你可能会想,我就在海外买套房,怎么可能轮到我去拆迁别人?


这里涉及到一个单词,squatter,指的是那些擅自占用他人闲置的土地和住房的人


作为海外房产投资者,由于你常年不在当地居住,其实有很多缺乏管理的住房都被当地的squatter所侵占。



就在2019年的6月4日,一栋位于悉尼,价值170万澳元(约819万元人民币)的房子被法院判给了非法侵占者所有。


很震惊对不对?因为澳大利亚确实有这样一条法律,如果擅自占地者占用财产并支付账单超过12年,他可以逆权拥有这套房产。


这个案例中,房东在去世前,通过一次性支付租金的方式,将房子长租给了一个叫做格里姆斯的女士。


房东去世后,房东的后代并不知道自家在悉尼有这样一栋房产。而格里姆斯女士也并没有主动联系过房东。


1998年4月,格里姆斯去世。也就是这一年,一个叫做Gertos的人发现了这栋房屋被闲置。他进入了房子,换了门锁,并且在简单装修房子之后,把房子租了出去。



非法侵占别人的房子,还把别人的房子租出去,这个操作已经非常秀了。但是更秀的操作还在后面。


在“依法”纳税19年后,2017年,他正式向法院提交申请,要求正式拥有这套房子。


由于原房东死前没有留下遗嘱,他的后代直到警察在2017年找上门来,才记起自家原来在悉尼有一套房产,由此开始了为期两年的产权争夺。


然而,今年的6月4日,法院作出判决,将这栋170万澳元的房产判给非法侵占者Gertos所有。


所以说,买啥澳大利亚房产?赶紧去悉尼街头扫一圈,看看有没有哪家房东去世了,房子没人管理,直接进去换锁出租,租金回报率1000000%。纳税12年后逆向申请产权,这才是澳大利亚房产的最佳投资姿势。


虽然非常无奈,但很多国家的法律就是有这样的条款。除了非法入侵者之外,那些不交房租的租客也可能是你要拆迁的对象。


有的国家出租相关的法律是亲房客的,有的国家的法律则更倾向于房东。


比如说我们之前写过一篇关于非洲房产的投资文章,尼日利亚作为一个极度亲房东的国家,租客一般要预付2-3年的房租。


如果你收了房租之后又把租客赶走,租客还会面临维权无门的境地。


而与之相对的是坦桑尼亚,这里的租客打不得、骂不得。如果惹得租客宝宝不开心,开始停交房租,你需要几年甚至几十年的时间来将他合法驱逐。



所以在海外投资房产、地产之前一定要仔细研究当地的法律,避免自己的海外资产莫名的转移到别人名下。


非法土地


接下来开始讲被拆迁。


在讨论拆迁补偿之前,我们首先来讨论一种目前国内非常多投资者踩而未爆的雷:非法土地。


先来说案例:2019年1月份被强拆的清迈安纳塔拉酒店。



这个酒店其实已经存在了很长的时间,之前几经易手都没有问题。而现在的持有者JBB有限公司接手没多久,就被人举报非法占用自然保护区土地。


JBB有限公司自然不服气:之前那么多手业主都没问题,凭什么让我来当这个接盘侠?并且向法院递交了这块土地的地契,证明其拥有对这块土地的合法所有权。


法院判定的判定结果却出乎人的意料:这份地契是假的。


毛骨悚然对不对?有的土地,握在有些人手里,他就是合法的。而握在有些人手里就是非法的。作为海外投资者,你觉得你是合法的还是非法的那个呢?


可能很多人还是不理解。这里说一个双极房地产的分析师曾经研究过的案例。


某国的有一块土地,当地政府大量卖给海外投资者,但事实上,那块土地的所有权根本不属于当地政府。也就是说,当地卖地的官员出具的那一纸地契,在法律上是无效的。


在不属于你的土地上修建的违章建筑物,在很多国家的法律中,强拆是不会进行任何赔偿的。


双极调研过的海外房地产项目中,有多个在国内卖的非常火的楼盘,都是我们上面提到的这种情况。


问题的关键在于你是谁?


比如说芭提雅,早在1988年就已经通过了协议,对步行街上101个侵占公共土地的建筑进行拆迁。然而,由于这些房产所有者的都是当地的大家族,20年过去了也没有执行。仍然在不停地召开听证会。



不过我们相信,有这个实力在接盘后不惧强拆的,一定不是作为海外投资者的你。


拆迁补偿


总算聊到了这个轻松愉悦的话题:如果我避开了前面提到的所有坑,在国外碰到拆迁我能够拿到多少钱?


这里要对拆迁的情况进行区分,双极大致将拆迁分为商业拆迁和政府拆迁。


商业拆迁


如果你碰到的是商业拆迁,也就是开发商作为一般民事主体,基于纯商业性质的拆迁。那么恭喜你,你大概率是要赚到了。


在调研过程中,双极的分析师有看到有很多的外国论坛,网友在上面热切地讨论,有哪些开发商正在悄悄地收购某个老旧公寓中所有在售的单位。如果能够赶紧买上一套,应该能从开发商那里赚一大笔。


当然了,应该第几个接受开发商补偿款呢?要不要坚持到最后一个猛敲一笔呢?这个也还是要考虑当地的法律法规。


就拿美国来说,各个州在这个问题上的法律不尽相同,且在不断调整。


如果是共管公寓的话,有的州必须是100%的业主同意才能拆迁,而有的州只要是80%的业主同意就能拆迁。



就拿美国弗罗里达州来说,起初《公寓法》是要求100%的业主同意才能拆迁。后来,出于保护业主免受飓风等自然灾害的考虑,2007年,公寓法修正案将这个比率下降到80%。


虽然,修正案还规定了10%的业主不同意,就具有否决权。但在实际操作的过程中,开发商可能快速接管董事会,然后在业主发起否决投票之前,修改公寓章程,让该规定无效。


在这种情况下,开发商就能够用评估价强行收购剩下的房产。



所以说,在拆迁无需经过100%业主同意的国家和地区,一定要积极参与业主委员会的活动和讨论,不要坚守到最后,避免成为最后被评估价收购的那帮人。


在这里还要提醒的是,有的国家中,只有拥有永久产权的业主才能够投票,99年等租贸产权的业主没有投票权。所有的决策都请在研究过当地法律法规过后进行判断。


政府拆迁


如果遇到了政府拆迁,还是我们刚才所说的,关键要看你投资的是哪个国家。


在这个问题上,双极的分析师发现一个很有意思的现象。拆迁其实是一个中国特有的概念。


因为如果你用我们官方常用的英文说法demolition and relocation进行搜索的话,搜索结果的前面几页,只能看到中国拆迁的相关结果。


只有当你用Compulsory acquisition,也就是强制征收这个词搜索的时候,才能够查找到各国的政策。


究其原因,可能是只有我国才既管拆,又管迁。因此才有了拆迁这个词。而大部分国家只有强制征收这个很没有人情味的词。


英国首相老威廉比特William Pitt有一句名言:


The storm may enter — the rain may enter — but the King of England cannot enter.


风能进,雨能进,国王不能进。



整体来说,英国和部分英联邦国家的强制征收比较困难。


以英格兰和威尔士来说,依据1990年的城乡规划法,出于地方经济、社会、环境的利益考虑,地方政府是可以对私有土地进行强制购买的,但必须经过内阁大臣批准。


由于这是一件很不具备操作性的事情,所以我们经常看到英国的道路建设需要绕开居民住宅修建。



双极的分析师曾经跟英国地方的政府官员讨论过这个问题,至少在与笔者沟通的那个官员看来,这是一个很低效的规定,严重阻碍了当地经济的发展。


美加澳的土地强制购买门槛没有英国那么高,大部分地区则采取的是先谈后买原则


由于其中涉及的不同类别的法律条款太多,我们就拿澳大利亚的道路征地来举例子。


澳大利亚的规划,运输和基础设施部项目会先发布项目公示,公示计划路径,并通知所有沿途业主需要进行拆迁。


然后就是漫长的购买谈判环节,首先由业主根据自己的评估报价,然后由政府部门邀请第三方评估机构得到评估价,双方就价差进行谈判。


如果能够就拆迁价格达成一致,业主将进行搬迁。而谈判失败的话,将会根据情况决定是否启动强制购买程序,进行强拆。



整体来说,在基础设施建设相对完善的发达国家,由于基础设施修建的需求量不大,当届政府一般会选择将强制征收这种麻烦事推到自己的选举任期之后,交给后面的继任者。


至于后面的继任者愿不愿意执行,是否会导致项目因此取消,就是后来者的事情了。


基础设施修建需求比较旺盛的发展中国家,整体来说都不会太友善


比如说双极前段时间讲的过南非,最近开始对涉及公共利益的项目启动了无偿征地活动。



泰国最近也因为地铁和铁路的修建,有大量的征地拆迁活动。


根据泰国王国宪法第2560条37款不动产征收法规定,在国家需要使用土地建设来实现有益于国家和人民的行动时,国家可以通过多种方式(租贸和征用)获得土地使用权。


在征用的情况下,国家无需获得土地所有者的同意,可以利用法律规定将私有土地划为国家所有权,但条件必须通过公平补偿原则。


征收的目的有四个类别:公用事业、国防、自然资源开采、其他公共福利。


除此之外还有两种情况:一个是全体永久产权居民投票同意;或者是地上附着物完全损坏,而业主不愿意出钱进行修复的情况下,泰国政府也可以收回你的房产。



然而,泰国的公平补偿原则有的时候并不是真正的公平补偿。采取的补偿标准,是土地局的评估价+房子装修费用赔偿。


双极房地产之前专门写过一篇文章,讨论过泰国房产的三个价格。其中就提到了,除了少数地区评估价和市场价接近外,大部分地区评估价是远低于市场价格的,有的地区仅为购买价格的10%。


即使是评估价与市场价一致的情况,也存在着很多的问题和冲突。


比如说2019年4月的一次大规模情愿活动,就是泰国81号公路建设的过程中,双方就以市场价进行赔偿的事宜达成了一致。但是合同签了,赔偿款却始终没有到位。


小结


目前来说,国内投资者在海外房产投资还是以热门地段的高端公寓或别墅为主,这些区域短期内拆迁的概率不大。主要需要防范的就是我们上文中提到的各类状况和风险。


而对于更专业的海外投资者,捡便宜前一定要仔细研读当地的法律法规和历史案例。目前有很多专业投资者在海外投资的项目,双极在研究过后已经预见到几年后的爆雷景象。


毕竟,不是每个国家都像中国这样和外国人讲道理。


本文来自微信公众号:双极地产(ID:earthabglobal);作者:双极分析师

*文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场
本文由 双极房地产 授权 虎嗅网 发表,并经虎嗅网编辑。转载此文章须经作者同意,并请附上出处(虎嗅网)及本页链接。原文链接:https://www.huxiu.com/article/303087.html
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