旧改:这个楼市里的大变数,登场了
2019-06-23 09:02

旧改:这个楼市里的大变数,登场了

题图来自视觉中国,本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:R先生


在主流的认知中,操盘三四线的最大筹码,无疑就是棚改。


因此,棚改被很多人看成了楼市行情的发动机:棚改动,大利楼市;棚改紧,看空楼市。


随着城市化进程的进一步推动,棚改那势如破竹的力量正在逐渐的减弱,毕竟棚改已经推行了这么多年了,能拆的或是容易拆的其实真的没有那么多了。


棚改的时代即将结束,接下来将会迎来的是:


旧改。



大家可能看过一些新闻,关于部署推进城镇老旧小区改造。


棚改其实已经慢慢不再是下阶段关注的重心了,焦点换成了“城镇老旧小区改造”。


当然,其实也没有那么令人意外,因为这样的征兆其实在今年年初就已经慢慢显现了。


根据21世纪经济的报道,2019年各省市,对于棚改项目目标相比于2018年,其实已经做了巨大的调整。


其中北京从2.36万套下调至1.15万套;山西将从12.52万套下调至3.26万套;天津从2万套,调整到0.65万套。


来源:21世纪经济报道


坦白讲,棚改的节奏,从2018年的年中,国开行收回棚改的审批权开始,其实就进入一种迷离的状态。


但如此降幅的棚改目标,对于三四线城市的房价而言,其实是一种考验。


棚改最大的作用,我觉得对于三四线城市而言是一种“房价稳定的奠基石”。


我问大家一个问题,为什么这几年三四线城市人口被一二线城市抢走了这么多,但为什么有一些城市的房地产还在蓬勃发展。


其实就是棚改的作用。


其实你仔细想一下的话就会知道,棚改既是手段也是房价稳定的润滑剂,通过房子这样的载体从多个方面给社会的各行各业进行赋能,进行资源的注入。


好了,现在棚改速度下来了,会不会有影响,我觉得当然会,而且影响还不小,那怎么应对,现在提出的应对方案就是旧改。


   


很多人可能会问一个问题,旧改和棚改一字之差,到底有什么区别。


简单点说,棚改属于大拆大建,旧改属于小修小补。


我们可以通过文件上的描述来进一步理解旧改:


  • 重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施;


  • 在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。


因此,对于旧改而言,其实就是以存量水气电路的配套改造还有就是给大量老旧小区加装电梯、配建停车场,同时在有条件的地方发展养老、幼教事业等等。


其实你如果仔细看一下的话,你就会发现其实旧改并不是一个新名词,跟我们以前所熟知的另一个名词“城市更新”,在核心内涵上几乎是一致的:微改造为主,大拆大建为辅。


当然,棚改与旧改的不同,还体现在隐匿在背后的发生逻辑是不一样的。


棚改其实刚开始所折射出的是民生逻辑,而旧改则是要服从于市场化的商业逻辑。


怎么来理解这句话?


棚改最早是在2005年的时候出现的,当时仅仅是作为改善民生的工程而存在,因为当时最初的想法或是初心就是要让棚户区的居民过上更好的生活。


但如果仅仅是通过拆一补一的方式按部就班的推动棚改,整体的进程是很慢的,毕竟任何小区建设起来都是需要一定的时间。


为了加速推进棚改的进程,央行顺势推出了PSL(抵押补充贷款),就是被拆者除了可以选择获得房屋外,还多了另一种选择,就是货币化的安置。


而获得充足资金的棚改市场就像被打了强心针一样。


数据显示,在全国所有棚改区中,三四线城市占比87%;随着棚改货币化安置的大力推广,货币化安置比例由2014年的9%,跃升至2017年的50%,而三四线城市在全部货币化安置中,占比在80%左右。


货币化补贴和加杠杆的刺激之下,尤其是环沪、环深、环京的三四线城市出现了显著的成交量上涨。


以前棚改大都是通过以房换房,但是最近两年开始大量的棚改依赖的是货币棚改,很多当地的土著突然手上多了一大笔钱,这笔钱绝大多数当然是涌入房地产市场。


这种对于三四线城市的定向作用,对于三四线楼市的强劲攀升起到了巨大的作用。


但旧改发生的逻辑是不一样的。


目前发生旧改的小区,往往都是位于老城区,特别是一些密度比较大的老破小,整体的改造成本是比较大的。


对于旧改小区来说,其实这属于典型的“锦上添花”的行为,能改造最好,不改造的话反正这么多年都住下来了,也还能忍受。


目前,旧改的资金来源主要是居民出一部分,财政补贴一部分,但整体的补贴比例有限,对于需要整体拆除更新改造,则主要是由开发商负责,政府不会过度去干预。


从本质上说,旧改的推动力其实来自在于居民和市场的内在需求,而不在于政府,这与棚改是完全不一样的。



看到这,其实你应该明白,想要让旧改这项工作快速的推进并带来有效的广泛社会效应,最核心的问题点是钱从哪来。


此次政府其实是给出了大致的解决框架:


  • 需要创新投融资机制,既要“鼓励金融机构和地方积极探索”,也要“运用市场化方式吸引社会力量参与”;


  • 创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持,运用市场化方式吸引社会力量参与。


旧改的市场空间其实是很大的,资本的参与度应该不会太低,其中最关键的问题是,如何像棚改一样,撬动更多的钱进入旧改中去。


前期中央希望快速推进棚改,于是推出了PSL(抵押补充贷款),此次是否会将涉及到小区设施的改造收费权益打包发行相关的金融工作,进行资产的证券化,还有待进一步观察。


换句话说,金融机构的支持力度,将直接决定旧改工程推进的广度和深度。



当然,棚改和旧改比,还是有相关相似之处的,最关键的一点就是,都是涉及了上亿人的工程,都与房地产的上下游市场有着千丝万缕的联系。


在如今这个阶段,旧改工程对于拉动投资,稳定就业的意义其实是至关重要的。


我们来看下这个旧改涉及的面到底有多大。


根据住建部标准定额司巡视员倪江波的数据统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。


从预估的数据中,大家可以想象下涉及的人数真的是规模庞大。


同时,在一些政府公布的旧改文件要求中,直接对旧改的内容进行了框定“必须对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,或虽未对水、电、路、气设施更新,但是必须加装电梯”。


苏州甚至直接明确了多层住宅加装电梯的方法,给出了更为具体的指导意见。



旧改由于涉及的行业实在太多了,这也将在一定程度上刺激消费,拉动内需。


根据国务院参事仇保兴的预估,旧改投资总额可高达4万亿元,如果改造期为五年,每年新增投资8000亿元以上,住房公共维修基金里的5千亿资金,正在等待盘活。


不知道大家感觉到没,现在其实大部分人的整体压力确实也蛮大的,为了还房贷也好,为了留后手也好,反正就是原先该花的大钱都不敢花了,最典型的就是汽车行业的整体萎靡,大部分人的消费能力,就仿佛像真空了一样。


既然大钱不愿意花,那就花点小钱吧。


改善下小区,这样就带动了装修市场;装个电梯,带动电梯市场;没有车位的折腾出车位,说定就有购车需求了;有车位的外立面可能老化了,得刷一下,这对于涂料市场也有影响。


哪怕是硬件方面没问题了,全部都整改好了,小区里面还要有养老、幼托的等软性服务,而这,又将带动多么庞大的养老和育儿市场。


与基建投资落地的长周期相比,旧改往往在半年之内就能完成,周期短,同时还能迅速辐射到其他相关行业。


因此,在这个时间点加快推动旧改,其实就是变相给社会的经济发展加了很大剂量的“助燃剂”。



那么,旧改对于深处其中的普通人而言,又有些什么样的影响呢?


最近一点时间被炒的很火热的“老旧小区的衰败”问题也确实值得我们去关注。


旧改,其实就是给了把破解老旧小区衰败难题的钥匙,对于旧改所完成的小区,或多或少都会带来一定程度上的房产升值。


毕竟,小区看起来更整齐了,环境更好了,卖相好了,自然价格也上去了。



当然,如果是涉及到旧楼加装电梯,其实整体的沟通成本和难度还是挺大的。


按照物权法相关规定,旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总户数2/3以上的业主同意,才能按照相关规定或计划施工。


而这里面隐藏着的其实就是低楼层的居民和高楼层居民之间展开的利益博弈。


旧改想要获得快速推进,钱从哪来是个问题,还有一个更核心的问题是如何平衡好各方利益。



中国下阶段很可能就是从棚改时代走向旧改时代。


但到了旧改时代,具体执行的力度怎么样,是非常考验各地政府对于小区的精细化治理能力的。


毫无疑问,城市开发进入到了精细化运作阶段。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:R先生

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