柬埔寨西港,遍地是黄金,也遍地是大坑
2019-08-04 16:31

柬埔寨西港,遍地是黄金,也遍地是大坑

来源 | 真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

作者 | 高妹


你可能难以想象,一个发展还不如我国县城的东南亚海滨小城市,锁住了半个房地产投资圈的目光。


地方在柬埔寨,印象中巨穷的一个国家。唯一就是自然风光好,它有着东南亚海滨城市标配的美景,有着东南亚标配的气候条件。


最近的西港被很多投资者认定为热土,当然后续也有人说,这个城市的坑远比你想象中的还要多。


偏巧前段时间刚从那边回来,也深度采访了两位特殊的朋友。可能看法不一定对,所以想跟大家聊聊这个红的发紫的魔幻西港。


01


我走过那么多地方,西港最疯狂,没有之一。我有个朋友戴叔,这么形容这座小城:“整座城,就是一个大工地。”



一边是贵州特色小吃贩卖车,一边是正在施工建造的工地。


整座城都在施工是怎样的体验呢?不下雨,足足10公分尘土漫天飞扬,让人难以呼吸;一下雨,泥浆遍地寸步难行……




目之所及,由近及远,都是施工现场,你踩过的土地,如果还不是房子,就是在变成房子的路上。


和一派热火朝天不匹配的是,没有水泥路,只有土路,水电供应也跟不上,基础配套设施严重短缺。




戴叔说,我行走江湖多年,也算见过些世面,西港是唯一一个让我用疯狂去形容的城市。


西港,西哈努克市的简称,位于柬埔寨西南海岸线上的小城。柬埔寨是东盟重要节点国家,也是一带一路的重要样板区:



西港同时也是柬埔寨最大的海港,仅次于首都金边的第二大城市,全国唯一一个经济特区,对标中国的深圳。



2018年柬埔寨的人均GDP1495$,也就是说刚刚脱贫,人民刚挣扎出温饱线,可是GDP增速却是高达7.3%,是东盟各国增速最猛的。


这得益于贸易、博彩产业、娱乐产业、旅游业……


西港经济结构很特殊,第一产业农业一般般,第三产业服务业欣欣向荣,第二产业工业几乎没有。


整个城市给人的感觉,就是上世纪80年代的中国。


02


西港,你一点都不会陌生,因为来了西港,你会觉得你没出国:




随便看,都是“中国人”“大中华”“富豪烟酒”“重庆码头”这样熟悉的字眼熟悉的语言,仿佛走进了中国城。而且,遍街都有你熟悉的沙县小吃。


市中心繁华的夜总会,赌场也是中文:




西港有100+家赌场,开业的有60-80家,可是真正实现盈利的也就是头部的大赌场。


当你随便出门转一圈,回来手上就一打卡片。



同时这里也有非常多国人来工作,其中一个主要行业是网络博彩投资。



一栋一栋的办公楼里面,密密麻麻全是人,入住几十家公司,基本上一栋楼是千人的规模。甚至当写字楼还没有装修好,招租就招满了。



写字楼一家比一家盖得快,因为你比别人快一步,就能比别人抢先一步拿到热钱。


整个西港娱乐业、博彩业、旅游业和与其配套的衣食住行,已经形成了完整的产业链条。西港本土人口只有5万左右,而在西港的中国人有20+万。


而这样带来的直接影响就是,西港形成了两个物价体系:一个是本地人的,一个是中国人的。本地人物价相对低廉,中国人物价。我反正形容不出来,我这样表达你感受一下。




如果鸡蛋换种做法,煎鸡蛋:



对的,你没有看错,14美元(这个价格,可以在国内买100个蛋)。


而这样的物价,除了各方热钱和投资涌入东南亚市场,进军西港,更加离不开背后的房产、土地交易。


03


西港,买地买地还是买地。


我们能看到的一线房企,有富力地产,slogan就让人打鸡血:为颠覆而来,引领而生。


▲ 图片来源:栋察楼市


大部分我们看不到的,是汹涌澎湃登录西港买地的人,究竟有多疯狂我就不用赘述了。


一开始是韩国人+中国台湾人在金边做投资开发较多,近三四年来,越来越多的中国大陆商人/投资者来到柬埔寨,在金边和西港寻找投资掘金的机会,买地、买楼、建厂……


从高德卫星图上我们看一下西港的变化:





如今的2019年7月18日截图,西哈努克城区已经密密麻麻铺满了建筑物:



三四年的时间,西港的土地上,鳞次栉比的房子;三年多,西港地价翻了10倍,房租翻了5倍。咱们具体看一下板块的划分是这样的:


▲ 图片来源:栋察楼市


▲ 图片来源:栋察楼市


我专门采访了曾经的校友达哥(柬埔寨人),达哥现在在西港上班。


为什么不去金边买房,买地呢?


因为金边很多国家的人都来投资,已经发展饱和了,现在没有什么机会和潜力;


而西港不一样,这里主要都是中国人在投资,还在发展中,一切都有可能,你什么时候来看看吧,都是你们中国人,中国商店,不会柬语也没关系的。


你们当地人怎么看待中国人在西港的房产投资?


我们很开心啊,一直以来我们和中国关系都很好,大量中国人来投资,带来了热钱,帮我们盖房子建设城市,这样我们有了就业机会,增加了就业收入,不过物价也上去了,来了更多赌博色情行业。



曾经的柬埔寨是法属殖民地,政权不稳定,权贵主义盛行,腐败严重,货币贬值。


红色高棉事件之后,柬埔寨人民就格外珍惜和平年代的经济发展。换句话来说,柬埔寨百姓,西港土著们,真的穷怕了。




但是西港的土地交易目前最显著的问题就是:高度信息不透明。


西港两极分化明显,穷的要死买不起,富的就是权贵上流,没有必要买你的土地,完全可以自己买地;所以未来接盘你土地的,其实还是中国人为主。


这样就很容易出现这些问题:


1. 土地性质、产权你不清楚,永久产权的只针对本国人;


2. 价格的不对称性,低买高卖,最恶劣的是完全欺骗,把钱给他就没有下文了;


3. 柬埔寨是君权主义国家,权贵资本在这里有很大话语权,且掌控机会所有资源,缺乏科学性,城市规划主观能动性干预强,所以你的风险和成本比较高;


4. 达哥说,现在西港卖土地不是按照一亩一亩来的了,按照你们中国人的平方——


比如靠近海边的位置,属于城市里面,位置最好,一般要卖到2000~5000美元(相当于人民币1W+~3W+)。也就是说一亩地900万到2200万人民币。


而远离海边的位置,也就是城市外面,位置不行,一般是卖到200~500美元(相当于人民币1K+~3K+)。也就是说一亩地90万到220万人民币。


所以,不要被几百块钱一平米忽悠:比如你买一亩地30-40万,而西港不限容积率,可以盖好多层楼,刻意夸大容积率,从而把每平米的建安成本和楼面价人为降低,最终算出来300-400块一平米。


在柬埔寨土地交易中,土地产权一般分为两种:俗称硬卡&软卡。


拥有硬卡的土地是永久产权,且完全属于你个人所有,政府无权任意使用你的土地,也是安全有保障的。这张硬硬的卡纸上会明确清楚:土地的具体定位位置、土地面积等基础信息,而且是柬埔寨国土部权威颁发的。


软卡是一种类似于辅助证明材料的卡片,你可以理解成民间契约,没有固定形式,没有政府和国土备案,需要律师做出公证。软卡可以向国土部申请转为硬卡,如果通过就会有文件公示一个月,交完契税后,获得硬卡,可是达哥说,这个可能性是说不准的。


达哥说,之前还有99年软卡产权,现在99年的取消了,只剩下45年产权的了,而如果你想要买地盖楼,就不要买这种的,确实有风险。


另外,还有特许经营的土地,但是哪怕是特许经营也不代表有保障。


虽然硬卡安全指数高,但是硬卡的比例非常少,可以正常交易没有纠纷的只有10%左右,具体实际情况并不透明,我们也无从得知。


在西港买地要分地段,分用途。如果你要盖公寓、盖房子,那一定要买硬卡;如果你要做餐饮、娱乐方向,那么软卡也是勉强可以的。


外国人购买西港的土地一般有三种途径:


第一,找人代持。就是你买了土地,挂在柬埔寨当地人名下。(当然很少有人会选择这种方式,利益面前,信任和交情荡然无存)


第二,注册公司。就是你找柬埔寨人合开公司,把土地挂在公司名下,但是柬埔寨人必须占51%的股份。


第三,信托合作。相当于你购买信托,信托帮你持有土地,其中信托会收取一定费用;土地是永久产权,信托单次最长99年;99年后,可以交易续期,不会影响土地产权。这种是目前相对稳妥,也是中国人比较常用的买地方式。


04


投资西港,或许你要当心的。


1. 如果一定想买,就务必去实地考察看看,看清楚你要买的土地,究竟位于哪里;且千万注意安全,西港的治安,真不是闹着玩儿的。


2. 太多的投资客,太多的热钱涌入西港,泡沫是肯定的了,或许泡沫还会更大,你要思考的是,这个当下你过去,是不是嘤嘤待割的韭菜。


3. 搞清楚土地产权:硬卡和软卡,只字之分,天差地别。


4. 在售的土地不一定有规划,有了规划不一定落地,一旦落空,楼盘价值就荡然无存,最差的情况就是一片农田留给你。


5. 戒掉暴富心理,戒掉暴富心理,戒掉暴富心理……背十遍。


绝美的热带海景风光,繁华城区的娱乐产业,亟需大力扶持建设的基础配套设施,一波又一波源源不断去寻找机会的人……


未来柬埔寨政府会规范完善相关法律法规,交易流程趋向透明公正化,西港未来可期。


西港人希望家乡越来越好,我们当然也希望友好邻国可以发展壮大,和我们合作共赢完成一带一路的宏伟目标。


确实遍地黄金,也确实遍地大坑。


我们不推荐,特别是地产小白以及不肯承认自己是小白的小白,请远离!


05


最后,我问达哥,你们西港这么火热,你最大的感受是什么?


达哥瞥我一眼,笑笑:“西港不是我们的,是你们的。”



以上为正文,来自高妹。另外卢俊也和大家啰嗦两句,有几句话想和大家分享:


1. 如果有人告诉你一夜暴富的故事,多想想他为什么会告诉你;


2. 确信自己是真懂而不是装懂,确定自己不是只听一个人听懂的,确保每掏出的一分钱都去干嘛了。哪怕选择做第一次吃螃蟹的人,也不要吃生螃蟹,这是常识;


3. 国外的项目或者海外地产,其实无关乎城市能级项目好坏,很多人依然还停留在不知道买的东西是什么;


4. 我坚信最好的投资机会在中国。

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