本文来自微信公众号： PropTech研习社（ID： cv_seal），作者：Ellie，编辑：李晓丽，头图来自：东方IC，原标题：《PE抄底北京14年：资产都在国企手里，单价20亿写字楼最好卖》
2019年年初，外资90天狂撒300亿买楼，市场后续反应如何？
仅从PropTech研习社接到的需求来看，北京、上海的资产需求最热，大湾区、苏杭、南京等地的资金需求巨大。这其中，北京和上海市场又形成明显反差，上海因市场化程度高，买进卖出大致相当，北京市场则不同。
在北京市场，大部分资金方都在市场苦苦寻求标的，其中又以机会改造型最为稀缺，单体交易资金规模低于5亿元更是会遭疯抢。
一个单笔交易金额低于5亿元的项目，资金端的投资总经理可能分分钟就决策拍板了。
北京市场为什么资产这么稀缺？在北京市场，还是外资主导吗？近14年的时间里，北京市场大宗资产买卖表现如何？谁又是北京市场里的主要玩家？
带着这些疑问，PropTech研习社查阅了五大代理行报告、上市公司公告以及媒体公开资料，梳理了从2005年至今的北京大宗交易数据。
不完全统计，从2005年至今，北京大宗交易市场共发生153起交易，涉及141宗物业，物业形态包括写字楼、购物中心、酒店、服务式公寓和综合体不等。
通过梳理这150多起交易，PropTech研习社发现：
（1）北京大宗交易的买卖两方均由内资主导，外资只占总成交的1/5；且卖方市场里40%具备国资背景，也就是说北京的大宗资产主要是在国企手里。
（2）高和资本、光耀东方和凯德是北京大宗市场最活跃的买家，电子城、金融街控股、绿地是最活跃的卖家；
（3）CBD、东二环、望京和中关村是北京大宗交易四大热门商圈，四大商圈占总成交的四成以上；望京商圈作为新晋商圈，此商圈超过半数交易都是买家自用；
（4）写字楼和购物中心是北京大宗交易市场最主要流通标的，其中10-20亿元的写字楼是最受欢迎的标的；北京大宗交易市场接近七成的交易低于20亿元。交易额超过90亿元的交易寥寥无几，今日头条那笔90亿买楼大单比较罕见。
具体分析如下：
一、哪些机构在“抄底”？
1、内资占据绝对主导地位，地产基金和上市公司疯狂“扫货”
(图：北京市场内外资买家交易数量和金额分布)
通过梳理这150多起交易，PropTech研习社发现，内资机构是北京大宗交易市场最主要的买家，占据绝对主导地位。
14年间，不完全统计，内资累积交易金额为1841亿元，是外资资金规模的3.2倍；内资交易笔数是外资的4倍多。
北京大宗市场八成以上的交易都是由内资主导，外资占比只有1/5。在活跃买家TOP20中，外资仅占6席，外资买家活跃机构为凯德、丰树和基汇资本等。
（图：内资买家类型)
从内资买家的身份来看，无论是交易量还是交易金额，地产基金均是北京大宗市场当仁不让的最佳捕手。除了地产基金，地产开发商、上市公司、金融机构以及保险公司也买走了北京市面上不少的楼。
值得关注的是，近年来互联网买家参与的大宗交易交易量直线上升，增速超过国企以及传统零售企业。
那北京大宗交易市场的主流买家都有哪些？
2、北京Top20买家：神秘的光耀东方VS“商业之王”凯德
PropTech研习社发现，光耀东方、高和资本和凯德集团是北京大宗物业市场最为活跃的买家。
(图：北京大宗市场活跃买家Top20)
凯德、高和资本上榜，应该大家都不会感到意外。凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。截至2019年3月31日，集团管理资产超过1030亿新元。
高和资本是国内著名的房地产基金，于2009年10月正式成立，是中国首支也是最大的人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产。目前已收购项目13宗，总投资额超过270亿元。
光耀东方很多人可能并不熟悉，光耀东方可谓这个领域的黑马。
据不完全统计，光耀东方在北京已经收购了7个商办项目，曾被业界称为“烂尾楼专业户”，大名鼎鼎的中关村•食宝街就是光耀东方一手打造的。
此外，活跃买家中PropTech研习社还看到了东久中国。东久中国成立于2014年，由美国华平投资集团一手打造，公司核心业务包括园区开发和运营、产业投资和基金管理。PropTech研习社发现，东久中国在北京先后买下北京文化创意大厦、北京电子城A2和融新科技中心三栋写字楼。
在活跃买家的名单中，还出现了万科、景瑞控股等地产开发商，华夏保险、前海人寿等保险公司，以及中融长河资本、平安不动产等非常典型的房地产基金。
内资买楼是为了投资还是自用？
3、自用型买家只占三成，互联网买家是新生主力
北京大宗市场出于自用需求的大宗交易仅有46起，投资型交易则有100多起。
无论是交易数量还是交易金额，自用型交易只占市场交易总量的1/3，2/3以上都是投资型交易。
此外，PropTech研习社发现北京大宗市场的自用型交易大部分都来自内资买家。
(图：北京大宗交易自用型买家分布)
从自用型买家的类型来看，上市公司、内资金融机构和互联网公司是买楼的主力军。
值得关注的是，互联网公司开始成为北京大宗市场不容小觑的一股力量。2019年开年，京东、今日头条两家互联网巨头“豪掷千金”买下翠宫饭店和中坤广场资产包。
部分互联网公司在京“扫货”情况见下表：
(图：互联网公司北京买楼列表)
这些互联网买家出于自用型需求，收购的标的大多为10万方以下的写字楼，交易金额集中在10-20亿元。互联网买家中，今日头条出手最阔绰，2019年开年就豪掷90亿元购买了大钟寺中坤广场和方恒时尚中心的资产包。
聊完了内资，那外资又是谁在“扫货”主力军？
4、新加坡和美国的外资买家在北京市场最活跃
（图：北京市场外资买家地域分布）
如上图所示，北京大宗交易市场的外资买家发源地主要分布在新加坡、欧美、日韩等发达国家。
来自新加坡和美国的买家是北京市场外资大宗交易的主力军。美新买家的交易笔数能占到外资总交易笔数的一半以上，这其中不乏凯德、丰树、摩根士丹利、凯雷等全球知名的大型基金。
其中，总部设立在中国香港的房地产基金，其资金来源也主要是新加坡和美国。
二、哪些机构在“出货”？
1、内资开发商贡献了市面上近七成房源
(图：北京市场内外资卖家分布)
可以看出，同买方一样，卖方市场也是由内资主导，市面上超过80%的房源都出自内资卖家之手，外资卖家只贡献了不到20%的房源。
(图：北京市场内资卖家类型)
如上图所示，北京大宗市场流通的物业，大多数出自内资地产开发商之手。内资地产开发商作为北京大宗市场最为活跃的卖家，贡献了近七成的房源。上市公司、内资地产基金以及内资金融机构也贡献了小部分的房源，但在数量上和内资开发商没法比。
值得关注的是，内资卖家中有国资背景的企业占到了40%以上。
2、北京TOP15卖家：清一色的房企
(图：北京市场活跃卖家排序)
北京大宗市场前15位卖家基本上清一色的是内资开发商，北京电子城、金融街控股和绿地集团摘得前三，是北京大宗交易最主要的一手卖家。频繁倒手的外资卖家有凯德、汇贯南丰、华平投资、基汇资本等。
那内资卖家是从哪年开始“甩楼”的？内外资买家又是从哪一年开始疯狂“抄底”的呢？
3、2016年起北京大宗交易呈井喷式发展
(图：2013-2019年北京大宗交易趋势)
不完全统计，从北京大宗市场的交易数量和交易金额来看，2016年是一个交易高峰。2016年起，北京大宗交易呈井喷式发展。2016年全年，北京大宗市场的大宗交易有23起，披露金额超过300亿元。
在随后的2017年和2018年，北京大宗市场年均交易量均在20起左右，披露金额均超过200亿元。2019年以来，北京大宗市场已经完成11起大宗交易，披露金额超过300亿元。
那内外资买家主要喜欢买哪种类型的物业？
4、写字楼是最受欢迎的收购标的，其次是购物中心和综合体
(图：北京大宗市场各业态分布)
无论从交易数量还是交易金额，写字楼的受欢迎程度远超购物中心和综合体。综合体在交易数量低于购物中心的情况下，总交易金额大幅反超购物中心，可见，综合体的单起交易金额较高。
PropTech研习社通过梳理发现，北京大宗市场收购金额TOP10的大单中有5单物业都是综合体项目，其中，收购金额最高的项目就是综合体。2018年年底，左晖以105亿元的高价从基汇资本手里购买了三里屯盈科中心，而早在2015年，信达集团也以同样的价格买下了位于东直门的国盛中心。非常凑巧的是，这两宗成交金额并列第一的交易均发生在东二环。
(图：近期发生的三起酒改办项目)
值得关注的是，北京大宗市场还发生了3起酒改办项目。这三起项目均发生在2016年以后，均位于北京核心商圈，其中有两起都是自用型需求。
那内外资收购的写字楼处于什么价格区间？
5、10-20亿的标的最受欢迎
（注：本表根据124起披露金额的收购事件整理）
从收购金额来看，北京大宗市场约69%的标的收购金额是在20亿元以下，90%以上的标的收购金额是在50亿元以下，只有极少数标的收购金额超过80亿元。
以下是北京大宗交易市场收购金额TOP10排行榜：
此外，收购金额超过90亿元的标的有2起发生在2019年，分别是今日头条以90亿元收购大钟寺中坤广场和方恒时尚中心，以及瑞士合众集团、啟城投资等机构以91亿人民币收购中关村地标性建筑鼎好电子大厦。
那北京哪些商圈最受买家待见？
6、北京大宗交易热门商圈：CBD、东二环和望京
(图：北京大宗交易热门商圈)
CBD、东二环和望京是北京大宗交易最为热门的三大商圈，其次是中关村和东四环。CBD、东二环和中关村等老牌商圈大宗交易频繁并不难理解，值得关注的是，望京已经跻身热门商圈。
PropTech研习社发现，望京商圈的大宗交易自2016年起格外变得频繁，买楼的大多数是内资买家，外资目前较少涉足望京区域。此外，PropTech研习社还发现，望京商圈超过六成的交易是出于自用型需求，10亿元左右的写字楼是最受欢迎的标的。
（图：北京望京商圈的大宗交易）
此外，望京商圈还发生了一起超过50亿元的大宗交易——东久中国在2017年以50亿元买下了位于望京的融新科技中心。
三、内资买家VS外资买家
1、内资最爱买写字楼，外资收购业态更为多元化
(图：北京大宗资产交易各业态内外资对比)
经过前面的分析，写字楼毫无悬念的成为内外资最偏爱的收购标的，无论是内资还是外资，写字楼的收购占比均接近六成。
除了写字楼，购物中心是内外资的第二首选。商业体的后期运营难度远高于写字楼，故内资在入手商业项目时较为保守。
而外资机构在商业项目的后期运营上较内资机构具有明显的优势，三里屯太古里、欧美汇等标杆购物中心的背后都有外资的身影。
2、内外资频繁出手商圈——CBD、东二环和中关村
（图：外资青睐的北京大宗资产商圈分布）
（图：内资青睐的北京大宗资产商圈分布）
从内外资收购标的的商圈分布来看，外资对物业所处的商圈更为挑剔。外资参与的收购交易中，超过六成的收购标的均位于CBD、东二环和中关村、燕莎等北京老牌核心商圈，鲜少有项目位于上地、望京、通州等新兴商圈。
而内资买家近年来更青睐望京、东四环等城市新区。内资为什么呈现往“五环外”买楼的趋势？一方面，城市新区的物业价格较低廉，可以满足大型企业的置业需求，另一方面也与北京各个区的政府招商引资政策息息相关。
关于内资在望京商圈的置业情况，前文已有说明，此处不再赘述。
3、内外资买家是内资开发商和外资基金的“接盘侠”
(图：外资收购的物业“卖家”分布)
(图：内资收购的物业“卖家”分布)
PropTech研习社发现，内外资买家的楼主要都是从内资开发商和外资基金手里买的，两类卖家的合计占比均在七成左右。
区别在于，内资买家主要接了内资开发商的盘，而外资基金从内资开发商以及外资基金手中“接盘”比例不相上下。具体来看，内资买家从内资开发商手中“接盘”比例高达59%，而外资占比只有35%。
北京欧美汇购物中心、高科岭、北京京通罗斯福广场以及太平金融中心（京汇大厦）等并购交易均发生在外资基金之间。
4、外资更青睐于大额标的
(图：外资在北京收购物业的金额分布)
(图：内资在北京收购物业的金额分布)
PropTech研习社发现，10-20亿元的收购标的是内外资买家的首选，这类标的占到内外资交易量的三分之一以上。和外资相比，内资七成以上的交易金额都在20亿元以下，可见内资买家更倾向于低总价的标的。
与内资相比，外资投资物业的单笔金额更高，20-50亿元的标的占比达32%，而内资在这一区间的占比只有22%。
无论是内资买家还是外资买家，只有极少数标的收购金额超过50亿元，50亿元以上的收购交易占比均不足十分之一。
通过上述研究，PropTech研习社发现北京目前的大宗交易市场主要是由内资主导。
内外资交易此消彼长，背后是什么原因呢？
一位从事大宗交易的业内人士跟PropTech研习社分析，不是外资突然进来，而是外资一直都在。只不过2013年到2016年间，大量热钱通过P2P方式聚集起来涌入楼市，写字楼出再高的价这些热钱也敢接手。随着热钱泡沫褪去，市场恢复理性，一直以市场价进行交易的外资就被凸显出来。
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